W umowie przedwstępnej sprzedający zobowiązuje się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Taka umowa nie musi mieć szczególnej formy, np. aktu notarialnego. Będzie ważna nawet gdy zostanie sporządzona odręcznie, na kartce papieru. Muszą jednak znaleźć się w niej te istotne postanowienia, które potem znajdą się w umowie finalnej.

Strony umowy

W umowie przedwstępnej należy przede wszystkim zawrzeć te postanowienia, które decydują o jej ważności. Trzeba określić: strony umowy, przedmiot sprzedaży i cenę. Sprzedającego i kupującego określamy w umowie w ten sposób, że podajemy ich imiona i nazwiska, imiona rodziców, numery dowodów osobistych, NIP, PESEL, adresy zamieszkania. Małżonkowie zazwyczaj nabywają lokal do wspólnego majątku, więc oboje muszą podpisać umowę. Nie dotyczy to sytuacji, gdy zawarli umowę o rozdzielności majątkowej. Wówczas umowę podpisuje jeden małżonek i składa oświadczenie, że lokal nabędzie do odrębnego majątku. Od strony sprzedających umowę muszą podpisać obydwoje małżonkowie, chyba że lokal nie stanowi ich wspólnego majątku (został nabyty przed zawarciem związku małżeńskiego lub w czasie jego trwania, gdy jeden z małżonków nabył go do odrębnego majątku w drodze spadkobrania, darowizny).

Cena lokalu

musi być podana w umowie cyframi, słownie, a wyrażona w polskiej walucie

Lokal i cena

Do określenia przedmiotu sprzedaży nie wystarczy zapis, że zobowiązujemy się sprzedać lub kupić mieszkanie identyfikując je podaniem adresu. Na rynku wtórnym funkcjonują dwa rodzaje lokali mieszkalnych: odrębna własność (zwane potocznie mieszkaniem hipotecznym) i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Wybierając jedną z tych wersji, określamy przedmiot sprzedaży i dodatkowo dane na temat samego lokalu. Mogą one dotyczyć np. jego przeznaczenia (lokal mieszkalny, użytkowy), powierzchni, liczby izb, kondygnacji, na której się znajduje. Musimy też podać dokładny adres lokalu. Jeśli lokal stanowi odrębną własność, obowiązkowo należy podać numer księgi wieczystej, a w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, tylko gdy taka księga jest założona.

KOSZTY UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Za sporządzenie umowy przedwstępnej notariusz pobiera maksymalnie połowę stawki, którą by pobrał przy umowie sprzedaży. Drugą połowę tej stawki notariusz pobiera przy sporządzeniu umowy sprzedaży, jeśli wykonuje ona postanowienia umowy przedwstępnej.

Za wpis roszczenia w księdze wieczystej wynikającego z umowy przedwstępnej notariusz pobiera opłatę sądową w wysokości 150 zł.

Jeśli przedmiotem zbycia jest odrębna własność, podajemy również udział w gruncie i częściach wspólnych budynku, jaki jest związany z danym lokalem, oraz czy grunt jest własnością sprzedającego, czy jest on tylko użytkownikiem wieczystym.

Kolejnym istotnym postanowieniem, bez którego umowa byłaby nieważna, jest cena lokalu. Podajemy ją cyframi i słownie, musi być wyrażona w polskich złotych, a nie w obcej walucie.

Termin i zadatek

Zazwyczaj w umowach przedwstępnych określany jest termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli jednak strony nie mogą określić takiego terminu (np. gdy toczy się postępowanie spadkowe), nie muszą tego robić. Umowa i tak będzie ważna. Strony mają rok od daty podpisania umowy do jego wyznaczenia. Jeśli tego nie zrobią, nie mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Zabezpieczeniem finansowym - na wypadek, gdyby któraś ze stron chciała odstąpić od umowy lub zmienić jej postanowienia - jest zadatek. Wpłaca go zwykle kupujący sprzedającemu, chociaż ma on skutek zarówno dla kupującego, jak i sprzedającego. Jeśli strony nie zawrą innych postanowień w umowie - w razie niewykonania umowy przez kupującego sprzedający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. Gdyby natomiast sprzedający wziął zadatek, a następnie od umowy odstąpił, kupujący może od niego żądać sumy dwukrotnie wyższej. Strony mogą również w umowie zawrzeć odmienne postanowienia dotyczące zadatku.

NASZA RADA:

UMOWA U NOTARIUSZA

Osoby, którym zależy na konkretnym mieszkaniu, a nie są w stanie w krótkim czasie sfinalizować zakupu, powinny zawrzeć umowę przedwstępną przez notariuszem.

Zdarzają się przypadki, że umowa przyrzeczona nie może być zawarta ani z winy kupującego, ani sprzedającego, np. w razie śmierci jednej ze stron. Wówczas zadatek wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien być zwrócony.

Jeśli natomiast dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej - zadatek jest zaliczany na poczet ceny nabycia lokalu.

Odszkodowanie

Zawarcie umowy przedwstępnej stanowi też podstawę do dochodzenia odszkodowania, gdyby jedna ze stron uchylała się od jej zawarcia. W takim przypadku druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Może wykazać np. koszty kredytu, który zaciągnęła na zakup mieszkania, ekspertyz rzeczoznawcy, jeśli były wykonywane i domagać się ich zwrotu. Zakres i wysokość odszkodowania strony mogą dowolnie określić w umowie przedwstępnej.

Kiedy akt notarialny

Jeśli jedna ze stron odstąpi od umowy, a została ona zawarta na piśmie - druga strona ma prawo do zadatku i odszkodowania (jeśli poniosła szkodę), nie może jednak żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Takie uprawnienie daje tylko umowa w formie aktu notarialnego. Jeśli sprzedający będzie uchylał się od podpisania umowy przyrzeczonej, kupujący może dochodzić przeniesienia własności lokalu sądownie.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

TERESA SIUDEM

teresa.siudem@infor.pl

Podstawa prawna

■  Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).