Warto pamiętać, że we wszystkich umowach prowadzących do nabycia nieruchomości (przede wszystkim tych, które nie mają formy aktu notarialnego) mogą się pojawić niedozwolone klauzule, zwane abuzywnymi. Najprostsza, bo najłatwiej pozwalająca zniwelować skutki takich postanowień dla kupującego jest sytuacja, w której deweloper daje konsumentowi na początku ich kontaktów do podpisania wzorzec. To oczywiste, że zawsze taka gotowa umowa skierowana do wielu klientów musi być sformułowana jednoznacznie i zrozumiale. Jeśli jednak mieszczące się w niej nieuzgodnione indywidualnie postanowienia (takie, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu) kształtują prawa i obowiązki klienta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, albo rażąco naruszają jego interes, to nie są one dla niego wiążące. Rzecz nie dotyczy tylko ceny (wynagrodzenia), o ile została sformułowana w sposób niebudzący wątpliwości. I gdyby nawet deweloper starał się potem - w razie sporu - rzecz zbagatelizować, utrzymując, że klauzula krzywdząca klienta została z nim uzgodniona indywidualnie, to będzie musiał udowodnić swoje twierdzenie.

Klauzule abuzywne

Otwarty katalog takich niedozwolonych klauzul umownych zawiera art. 3853 kodeksu cywilnego. Te, które zdarzają się najczęściej, i na które przede wszystkim warto uważać, to postanowienia, które:

  •  wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność dewelopera wobec nabywcy lokalu za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,
  •  pozbawiają wyłącznie nabywcę uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,
  •  nakładają wyłącznie na nabywcę obowiązek zapłaty ustalonej sumy w razie rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,
  •  przewidują uprawnienie dewelopera do podwyższenia ceny po zawarciu umowy, bez przyznania nabywcy lokalu prawa odstąpienia od umowy,
  •  nakładają na nabywcę, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, rażąco wysokie kary lub obowiązek zapłaty odstępnego,
  •  uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli dewelopera,
  •  uzależniają odpowiedzialność dewelopera od wykonania zobowiązań przez osoby, za których pośrednictwem zawiera on umowę lub przy pomocy których wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od dopełnienia przez nabywcę lokalu nadmiernie uciążliwych formalności,
  •  przyznają tylko deweloperowi uprawnienie do wiążącej interpretacji umowy,
  •  uprawniają dewelopera do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie,
  •  przyznają tylko deweloperowi uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową,
  •  zezwalają deweloperowi na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody nabywcy lokalu,
  •  wyłączają obowiązek zwrotu na rzecz nabywcy uiszczonej przez niego zapłaty za świadczenie niespełnione w całości lub w części, jeżeli klient ów zrezygnuje z zawarcia umowy lub z jej wykonania,
  •  przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia nabywcy lokalu, które zostało spełnione wcześniej niż świadczenie dewelopera, gdy strony wypowiadają lub rozwiązują umowę albo od niej odstępują,
  •  przewidują obowiązek uiszczenia zapłaty mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dewelopera,
  •  wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego względnie zagranicznego, który według ustawy nie jest miejscowo właściwy.

Negocjacje, potem sąd

Tak więc klient, który przypuszcza, że umowa, którą oferuje mu deweloper, zawiera niedozwolone postanowienia, powinien ją negocjować. Gdyby się to nie udało, nie powinien takiego kontraktu podpisywać. Jeśliby jednak z niewiedzy lub przez przeoczenie zawarł umowę zawierającą klauzulę abuzywną, to skoro owo postanowienie nie wiąże konsumenta z mocy samego prawa, to deweloper powinien uznać ten fakt. Jeśliby się jednak upierał, należałoby się zwrócić się do sądu powszechnego (rejonowego lub okręgowego, w zależności od wartości przedmiotu sporu) o uznanie konkretnego postanowienia za niewiążące. Można przy tym poprosić o pomoc miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów albo Federację Konsumentów czy Stowarzyszenie Konsumentów Polskich.

Gdzie szukać klauzul

Spis klauzul zakazanych mieści się na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl). Są one tam wpisywane wskutek działania Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. I jeśli w sprawie firmy X zapadnie prawomocny wyrok i klauzula zostanie wpisana do rejestru UOKiK, to również każda inna firma, proponująca ten sam rodzaj niedozwolonych postanowień umownych, musi zaprzestać ich stosowania. W przeciwnym razie prezes UOKiK może ukarać takiego przedsiębiorcę za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów karą sięgającą 10 proc. przychodu krnąbrnej firmy w roku poprzedzającym wydanie decyzji. W dodatku szefowi urzędu wolno to uczynić bez wzywania do zaniechania naruszeń. Ma taką możliwość od 21 kwietnia 2007 r., kiedy weszła w życie nowa ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów.

DOBROMIŁA NIEDZIELSKA-JAKUBCZYK

dobromila.niedzielska@infor.pl

Podstawa prawna

■  Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

■  Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

■  Ustawa z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. nr 50, poz. 331 ze zm.).