Oprócz umów sprzedaży, a wcześniej przygotowującej ją umowy przedwstępnej, deweloperzy proponują klientom wiele etapów pośrednich, związanych z koniecznością uiszczenia niebagatelnych często sum, niemających przeważnie wiele wspólnego z ostateczną ceną. I tego właśnie płacenia nie wiadomo za co warto się wystrzegać, choć prawda, że wobec rosnących cen mieszkań, braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i długiego czasu oczekiwania na decyzje o warunkach zabudowy lub o pozwoleniu na budowę, nabywcy własnego M godzą się na radosną twórczość deweloperów - np. rozmaite umowy rezerwacyjne.

Dobra dla dewelopera

Umowy rezerwacyjne, czyli pierwszą relację z deweloperem albo z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, nabywca nawiązuje, gdy inwestycja jest na etapie planowania. W ten sposób deweloper, zapewniając sobie dopływ choćby niewielkiej gotówki, którą przeważnie nazywa opłatą rezerwacyjną, bada rynek i zainteresowanie przedsięwzięciem.

Prawie każda umowa rezerwacyjna, której wprost nie uregulowano ani w kodeksie cywilnym, ani w żadnej innej ustawie (dlatego mówimy, że jest to umowa nienazwana), zobowiązuje do zawarcia kolejnej umowy deweloperskiej.

Warto przy tym pamiętać, że o tym, czy zapisane świadczenia stron są ekwiwalentne czy nie, decyduje przede wszystkim wola i ocena stron, a nie jakiś obiektywny miernik.

Opłata rezerwacyjna

najczęściej nie podlega zwrotowi, kiedy klient rezygnuje z mieszkania u danego dewelopera

Opłata rezerwacyjna wynikająca z takiej umowy najczęściej nie podlega zwrotowi, jeżeli klient rezygnuje z budowania mimo spełnienia przez dewelopera warunków i dotrzymania założonych terminów. Można więc uznać, że jest to rodzaj kaucji na zabezpieczenie.

Różne możliwości

Wszystkie umowy deweloperskie poprzedzające tę, która przenosi własność budynku czy lokalu, mają charakter przygotowawczy. Ich podstawowym celem jest takie związanie stron, by nie mogły bez konsekwencji finansowych znaleźć sobie w ostatecznym momencie nowego kontrahenta. Poza tym powodują najczęściej konieczność ponoszenia - ratami - kosztów budowy przez kupującego. Deweloperowi wolno więc zawrzeć z przyszłym kupującym albo umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości (np. wyodrębnionego lokalu), a w jej wykonaniu umowę rozporządzającą, albo umowę przedwstępną i zobowiązująco-rozporządzającą. Trzeba przy tym pamiętać, że nie tytuł umowy, lecz jej treść decyduje, z którą mamy do czynienia. I czasem - w przypadku umów nienazwanych - mamy do czynienia z kompilacją postanowień właściwych dla różnych typów kontraktów określonych w kodeksie cywilnym. Umowy nazwane, czyli uregulowane w ustawie, mają tę zaletę, że o wiele łatwiej jest ocenić, czy zostały prawidłowo skonstruowane.

Umowa przedwstępna

Dla klienta najbezpieczniejsza na pierwszym etapie jest umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Jedynie ona bowiem, o ile czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej (przede wszystkim chodzi o formę), daje prawo dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej, nawet gdyby deweloper chciał się z transakcji wycofać, zwracając wpłacone mu pieniądze i ewentualnie nawet płacąc kary.

W przeciwnym razie - gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od tego, druga może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na związanie się kontraktem ostatecznym. Niemniej stronom zawsze wolno inaczej uregulować zakres odszkodowania.

Każda umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W tym wypadku tą właśnie definitywną powinna być umowa sprzedaży oznaczonego budynku lub mieszkania. Dlatego już w umowie przedwstępnej powinny być jednoznacznie określone przynajmniej strony i musi znaleźć się wyraźne postanowienie, że deweloper nie tylko wybuduje dla kupującego mieszkanie wraz z pomieszczeniami przynależnymi (np. garażem), ale że ustanowi jego odrębną własność, wyda je nabywcy i przeniesie na niego własność tej nieruchomości wraz z prawem do ułamkowej części gruntu, na którym posadowiony będzie budynek, i że kupujący zapłaci za to określoną cenę.

Forma aktu notarialnego jest przy umowach przedwstępnych potrzebna nie dla ich ważności, ponieważ pisemne też są ważne, lecz dla uczynienia ich skutecznymi. Jedynie bowiem przez zastosowanie formy szczególnej, koniecznej dla umów przenoszących własność nieruchomości (bez aktu notarialnego osiągnięcie takiego skutku jest niemożliwe), strona uzyskuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej i możliwość dochodzenia go przed sądem (art. 390 par. 2 kodeksu cywilnego).

Złe praktyki

Tak być powinno, tymczasem deweloperzy oferują z reguły umowy przedwstępne w zwykłej formie pisemnej, zastrzegając, że dopiero sprzedaż - po odbiorze lokalu - odbędzie się przed notariuszem. Używają przy tym przewrotnego argumentu, że dodatkowy akt notarialny podraża transakcję. I choć to prawda, to jednak korzyści wynikające z tego wydatku mogą okazać się nieocenione. Nie wolno bowiem zapominać, że umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej pozwala niedoszłemu kupującemu w najlepszym razie domagać się naprawienia szkody, jaką poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej, gdyby deweloper nie chciał zawrzeć umowy ostatecznej. Jeśli więc ktoś, kto sądząc, że kupi mieszkanie, uzyskał kredyt, to z pewnością wolno by mu było starać się o pokrycie poniesionych z tego tytułu wydatków. Bez aktu niedoszły nabywca nie będzie mógł się domagać zawarcia umowy przenoszącej własność upatrzonego lokalu lub budynku i znajdzie się w najlepszym razie w punkcie wyjścia.

Warto także pamiętać, że gdyby umowa przedwstępna przewidywała spełnienie przez strony wszystkich, czy prawie wszystkich, świadczeń zanim zostanie zawarta umowa przyrzeczona, to taką umowę przedwstępną należałoby uznać za definitywną, ze wszelkimi tego konsekwencjami (tak wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 14 grudnia 1999 r., sygn. akt. II CKN 624/98).

NASZA RADA:

NIE ZGADZAJ SIĘ NA SKRÓCENIE RĘKOJMI

Deweloperzy nierzadko proponują skrócenie okresu swej odpowiedzialności. Usiłują wiązać początek biegu terminu rękojmi z różnymi etapami budowy - czasem z chwilą różnie określanego odbioru mieszkania (technicznego, wstępnego itp.). Jest to jednak bezprawne, ponieważ termin rękojmi zawsze biegnie od wydania przedmiotu sprzedaży kupującemu, czyli - od momentu uzyskania faktycznej możliwości dysponowania lokalem. Jeśli więc deweloper uczyni zastrzeżenie, że np. do odebranego mieszkania kupującemu nie wolno wchodzić przez jakiś czas, to nie ma wątpliwości, że okres rękojmi nie rozpocznie się przed czasem, kiedy ograniczenia znikną.

PRZEDAWNIENIE ROSZCZEŃ Z UMOWY PRZEDWSTĘPNEJ

Roszczenia z umowy przedwstępnej zawsze przedawniają się z upływem roku od daty, w której umowa ostateczna miała być zawarta. Gdyby natomiast klient dewelopera wystąpił do sądu i ten oddalił żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej (choćby dlatego, że umowa przedwstępna nie była zawarta przed notariuszem), to roszczenia z takiej bądź co bądź ważnej umowy przedawniłyby się po roku od daty, w której orzeczenie stałoby się prawomocne.

ROSZCZENIE W KSIĘDZE WIECZYSTEJ

Kupujący powinien po podpisaniu notarialnej umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wystąpić do sądu wieczystoksięgowego o ujawnienie jego roszczenia w dziale trzecim księgi wieczystej, o ile taka jest już prowadzona dla kupowanej nieruchomości.

Umowy zobowiązujące

W praktyce najczęściej obok przedwstępnych zawierane są umowy zobowiązujące, podobne do konstruowanych na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali (przepis ten mówi, że odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę). Jest to skutek tego, że deweloperzy przeważnie nie są jeszcze właścicielami ani użytkownikami wieczystymi gruntów, na których mają wznosić budynki (a tego wymaga przepis).

Ważne!

Żadna umowa przedwstępna, nawet notarialna, nie zobowiązuje do przeniesienia własności nieruchomości, a tylko do zawarcia umowy przyrzeczonej

Możliwość zawierania tego rodzaju umów wynika jednak ze swobody kontraktowania. Oznacza to, że strony mogą dowolnie ułożyć między sobą stosunek prawny, byle nie sprzeciwiało się to jego właściwości ani zasadom współżycia społecznego. A skoro umowy ze wspomnianego art. 9 ust. 1 i podobne do nich nie są przedwstępnymi, to nie ma w ich przypadku żadnej możliwości wyboru formy. Stosuje się do nich przepis mówiący, iż umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy szczególnej umowa tego rodzaju jest bezwzględnie nieważna. Rzecz nie dotyczy jedynie tzw. spółdzielczych umów deweloperskich.

Tylko aktem

notarialnym można przenieść własność nieruchomości na inną osobę

Istnieje bowiem przepis szczególny (art. 18 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), który łagodzi wymagania dotyczące formy zapisane w kodeksie cywilnym. Do ważności tych ostatnich umów wystarczy zachowanie zwykłej formy pisemnej.

Przeniesienie własności

Umowy ostateczne, przenoszące własność, są względnie najbezpieczniejsze. Po części dlatego, że to już praktycznie koniec procesu inwestycyjnego i jedna strona dostaje pieniądze, a druga mieszkanie, a po części z tego powodu, że umowy te muszą być sporządzane przez notariusza. Należy więc założyć, że nie powinny zawierać błędów. Niemniej nie zwalnia to całkowicie kupującego z konieczności prześledzenia ich treści przed podpisaniem.

DOBROMIŁA NIEDZIELSKA-JAKUBCZYK

dobromila.niedzielska@infor.pl