Tryb postępowania w przypadku zakupu nowego mieszkania lub domu za pośrednictwem dewelopera albo takich samych nieruchomości na rynku wtórnym różni się jedynie w szczegółach. W pierwszym przypadku naszym głównym kontrahentem jest deweloper, w drugim - zazwyczaj agencja pośrednictwa lub kancelaria prawna; trudno bowiem sobie dziś wyobrazić bezpiecznie przeprowadzaną transakcję bez usług jednej z nich.

Jednak w każdym przypadku ważną stroną transakcji jest też bank lub inny kredytodawca.

Możliwości finansowe

Decyzja o formie i kształcie własnego lokum musi być kompromisem między marzeniami a możliwościami finansowymi. Ponieważ zdecydowana większość z nas inwestuje z pieniędzy pożyczanych na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, tym rozważniej trzeba dokonywać takiego wyboru.

Gdy wydajemy gotówkę, łatwo możemy ocenić, na co nas stać. Zupełnie inaczej jest przy kredytowaniu zakupów. W tym przypadku kluczowe znaczenie ma, jaką kwotę będziemy w stanie spłacać. I właściwie od tego miejsca powinniśmy rozpocząć ocenę naszych możliwości finansowych. W języku bankowym jest to zdolność kredytowa.

Ważne!

Bank, który ustala zdolność kredytową swego klienta, musi przewidzieć sytuację, w której przestanie on spłacać zadłużenie i trzeba będzie wyegzekwować od niego pozostały dług. Sprawdzi więc inne jego zobowiązania, aby wiedzieć, ile będzie musiał spłacić innym wierzycielom, a ile bankowi

Nawet jeśli w różnych bankach kwoty określające naszą zdolność kredytową będą się różniły od siebie, to różnica ta będzie nieznaczna. Jak bank ustala zdolność kredytową potencjalnego kredytobiorcy? Czyni to porównując jego dochody (zazwyczaj tylko stałe, a więc uzyskiwane z umowy o pracę, działalności gospodarczej lub z innego stałego źródła) z wydatkami. W tej drugiej kategorii mieszczą się zarówno kwoty wydatkowane na utrzymanie (siebie i ewentualnie innych osób), jak i inne zobowiązania finansowe: najczęściej spłacane już kredyty, ale i opłacane regularnie składki ubezpieczeniowe, poręczenia zobowiązań innym osobom, a nawet limity kart kredytowych czy zaległości wobec fiskusa.

Zdolność kredytowa

może być wyższa, jeśli do umowy o kredyt hipoteczny przystąpi ktoś trzeci. Z reguły jest to członek rodziny

Mało tego. Przy ustalaniu zdolności kredytowej bank musi przewidzieć sytuację, w której przestajemy spłacać zadłużenie i jako wierzyciel będzie musiał wystąpić o egzekucję należności. A zgodnie z przepisami o egzekucji, komornik np. może zająć tylko połowę naszego wynagrodzenia. Jeśli więc lista naszych potencjalnych wierzycieli jest długa, bank uzna, iż możemy stale spłacać tylko nieznaczną kwotę kredytu.

Zdolność kredytową można podwyższyć. Na przykład do umowy o kredyt hipoteczny przystąpi dodatkowa osoba (np. jedno z rodziców). Nie musi być ona beneficjentem pożyczki - cała kwota trafi na konto osoby finansującej inwestycję mieszkaniową, ale poprzez przystąpienie do umowy daje bankowi gwarancję, że nie będzie kłopotów z obsługą zadłużenia.

Wybór strategii

Dopiero znając maksymalną kwotę, którą możemy wydatkować, powinniśmy podejmować następne decyzje: kupić mieszkanie lub dom, a może przystąpić do budowy domu. A jeśli kupować, to na rynku pierwotnym czy wtórnym.

Jeśli dla przykładu pilnie potrzebujemy własnego lokum, a nie stać nas na sfinansowanie go w docelowym kształcie, możemy swoje marzenie realizować etapami: najpierw kupić mniejsze niż upragnione mieszkanie (zaciągając np. kredyt na osiem-dziesięć lat), by później sprzedać je i z tak zgromadzonym kapitałem przystąpić do realizacji inwestycji docelowej.

Decydując się na zakup przejściowego mieszkania, musimy mieć na względzie nie tylko aktualne uwarunkowania (atrakcyjność lokalizacji, cenę, stan techniczny), ale i prognozować, jak te okoliczności będą kształtowały się w przyszłości, aby w przyszłości nie mieć kłopotów ze sprzedażą mieszkania i by nie straciło ono na wartości.

Z kolei gdy stać nas na to, by od razu sfinansować inwestycję w upragnionym standardzie, warto rozważyć plusy i minusy kupna lokum od dewelopera lub podjęcia budowy własnym sumptem. To drugie rozwiązanie, choć wymaga także zaangażowania własnego czasu, daje duże oszczędności, a te chociaż trochę ograniczają ryzyko związane z koniecznością stałego regulowania zobowiązania przez wiele lat.

Ocena dewelopera

Dalszy tryb postępowania w znacznej części zależy od tego, czy zdecydujemy się na kupno nowego lokum - gotowego albo dopiero w fazie wstępnej inwestycji, czy postawimy na wybór z dostępnej na rynku oferty nieruchomości, które już trafiły do obiegu (wtórny rynek).

Jeśli zakup dotyczył będzie nowej nieruchomości, całą uwagę powinniśmy skoncentrować na deweloperze. Musimy zbadać nie tylko jego kondycję finansową (jako firmy), ale i sposób realizowania wcześniejszych inwestycji - w tym celu warto nawet porozmawiać z osobami, które kupiły nieruchomości wcześniej przez dewelopera realizowane.

Ale jeszcze ważniejsze jest dokładne zbadanie inwestycji, w ramach której ma powstać nasze mieszkanie lub dom. Jest to ważne szczególnie teraz, gdy popyt na mieszkania zdecydowanie wyprzedza podaż, a wielu deweloperów chce wykorzystać świetną dla siebie koniunkturę metodami nie tylko nieetycznymi, ale i nie do końca uczciwymi. Minimum tego, co musimy sprawdzić, to własność terenu, na którym deweloper ma budować, oraz pozwolenie na budowę. Jeśli te dokumenty nie są w porządku, zawieranie jakiejkolwiek umowy jest obarczone bardzo wysokim ryzykiem.

Konieczna umowa

Niezależnie od tego, czy kupować będziemy mieszkanie na rynku wtórnym czy u dewelopera, każda umowa, którą zdecydujemy się zawrzeć, powinna mieć formę aktu notarialnego. Jest to konsekwencja przepisu kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, aby forma prawna dotycząca zmiany własności nieruchomości była ważna, musi być potwierdzona przed notariuszem.

Tymczasem w praktyce, kierując się źle pojmowaną oszczędnością, zwykli jesteśmy bagatelizować te kwestie. W konsekwencji tylko niewielki odsetek umów z deweloperem oraz przedwstępnych umów dotyczących transakcji na rynku wtórnym zawieranych jest przed notariuszem. Oczywiście, umowa jest umową i jeśli jej strony mają wolę dotrzymać raz ustalonych warunków - nie ma problemu. Gorzej jednak, gdy nawet taka wola przy podpisywaniu umowy była, ale rzeczywistość podsunie pokusę. U dewelopera pojawią się dziesiątki chętnych, gotowych zapłacić wyższą cenę. Podobnie u sprzedającego na rynku wtórnym - inny potencjalny klient zacznie kusić lepszą ofertą. Wówczas bardzo często pokusę złamania ustalonych warunków może powstrzymać tylko odpowiedni rygor prawny. A takim jest umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem.

NASZA RADA:

ZOSTAW SOBIE REZERWĘ

Trzeba pamiętać, że obciążenie kredytem na lat kilkanaście lub kilkadziesiąt nie może pozbawiać nas wszelkich rezerw finansowych. Nawet na zrealizowanie wymarzonej inwestycji nie powinniśmy zapożyczać się do granicy zdolności kredytowej.

KUPUJEMY MIESZKANIE LUB DOM U DEWELOPERA

  •  Określamy swoje oczekiwania i możliwości finansowe. Po analizie oferty banków w zakresie kredytów możemy wytypować bank, w którym zaciągniemy kredyt.
  •  Na podstawie ofert wybieramy interesującą nas lokalizację.
  •  U dewelopera poznajemy szczegóły przedsięwzięcia: żądamy aktu własności ziemi, na której wybudowane zostanie mieszkanie, pozwolenie na budowę itd.
  •  Jeśli gwarancje dewelopera nas zadowalają, zawieramy umowę przedwstępną. Koniecznie przed notariuszem i jednoznacznie określając w umowie ostateczną cenę, termin zakończenia budowy, harmonogram wnoszenia wpłat oraz sankcje wobec dewelopera za niedotrzymanie terminów.
  •  Finalizujemy umowę kredytową i finansujemy przedsięwzięcie zgodnie z ustalonym wcześniej harmonogramem.
  •  Po zakończeniu budowy odbieramy inwestycję protokołem zdawczo-odbiorczym, po wcześniejszym usunięciu ewentualnych usterek. Ustalamy termin zawarcia przed notariuszem umowy przenoszącej własność lokalu.
  •  Podpisujemy akt notarialny przenoszący własność lokalu, ewentualnie wnosimy resztę należności na konto dewelopera.

KUPUJEMY DOM LUB MIESZKANIE NA RYNKU WTÓRNYM

  •  Określamy swoje oczekiwania i konfrontujemy je z możliwościami finansowymi. Jeśli planujemy zaciągnąć kredyt, po ustaleniu swojej zdolności kredytowej, analizujemy ofertę banków. Możemy też uzyskać promesę kredytową.
  •  Przeglądamy oferty w gazetach, w internecie, w ostateczności dajemy swoje ogłoszenie.
  •  Decydujemy, czy skorzystamy z usług agencji pośrednictwa i ewentualnie zawieramy umowę z agencją.
  •  Typujemy interesujące nas mieszkania lub domy. Oglądamy je, jednocześnie sprawdzając dokumenty wymagane od sprzedającego.
  •  Po wytypowaniu lokum, które decydujemy się kupić, zawieramy umowę przedwstępną - najlepiej przed notariuszem. Jeśli nie korzystamy z usług agencji pośrednictwa, dla bezpieczeństwa powinniśmy skorzystać z porady prawnika specjalizującego się w transakcjach na rynku nieruchomości.
  •  Załatwiamy formalności związane z uzyskaniem kredytu.
  •  Zawieramy umowę kupna mieszkania u notariusza, finansujemy transakcję.

Gwarancje w umowie

Zawarcie umowy przedwstępnej, czyli takiej, w której jej strony zobowiązują się do zawarcia ostatecznej umowy kupna-sprzedaży mieszkania jest ważne dla obu stron. Sprzedający dzięki niej może zaniechać starań o potencjalnego nabywcę i przygotować się (gromadząc opisane wyżej dokumenty, załatwiając formalności, opróżniając lokal itp.) do sfinalizowania transakcji. Jeszcze ważniejsza jest taka umowa dla kupującego. Poza zwolnieniem go z zabiegów o znalezienie mieszkania wystawionego na sprzedaż, a spełniającego jego oczekiwania, pozwala mu np. wystąpić do banku o kredyt.

Ponadto gdyby jednak do podpisania umowy nie doszło z winy jednej ze stron, druga ma prawo dochodzić swoich praw. Ich zakres zależy od tego, czy umowa przedwstępna została zawarta przed notariuszem oraz czy kupujący wpłacił zaliczkę czy zadatek.

Jeśli umowa przedwstępna nie ma formy aktu notarialnego, a sprzedający zrezygnował ze sprzedaży mieszkania, kupujący otrzyma zwrot zaliczki lub zadatku. Ponadto może dochodzić strat spowodowanych niedotrzymaniem umowy - praktycznie w sądzie cywilnym.

Zgodnie bowiem z kodeksem cywilnym, w przypadku każdej umowy, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Ważne!

Jeżeli umowa zostanie zrealizowana, a wcześniej na poczet jej wykonania wpłacono zadatek, pieniądze te należy zaliczyć do świadczeń strony, która go wpłaciła

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Inaczej jest, gdy umowę przedwstępną zawarto przed notariuszem. Zgodnie z kodeksem cywilnym, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Jak już zaznaczyliśmy wcześniej, wszelkie umowy dotyczące obrotu nieruchomościami powinny być od strony formy zawarte na piśmie i przed notariuszem. W tym więc przypadku, choć praktycznie też przed sądem, kupujący może domagać się, by mieszkanie zostało mu sprzedane na warunkach określonych w umowie przedwstępnej, a sąd może wydać wyrok nakazujący sprzedającemu wywiązanie się z umowy.

Finał u notariusza

Ostateczną umowę kupna mieszkania - zarówno nowego, jak i na rynku wtórnym - trzeba podpisać u notariusza. Jeśli korzystamy z pośrednictwa agencji nieruchomości, zapewne będzie to notariusz współpracujący z agencją. Często jest tak, że z pośrednictwa agencji korzysta zarówno sprzedający, jak i kupujący. Wówczas wybór notariusza, przed którym zostanie sfinalizowana transakcja, pozostaje sprawą umowną, do uzgodnienia między stronami.

Korzyść z pośrednictwa agencji w tym przypadku polega również na tym, że agent przygotuje treść umowy. Trzeba bowiem pamiętać, że choć umową zawiera się przed notariuszem, to jednak notariusz nie jest zobowiązany do przygotowania, a tym bardziej redagowania takiej umowy. Natomiast agent, a w praktyce prawnik działający na rzecz agencji nieruchomości, umowę we właściwej treści przygotuje.

Jeśli natomiast nie korzystamy z pośrednictwa agencji, a z takiego pośrednictwa korzysta strona sprzedająca, odpowiedni dokument przygotuje pośrednik sprzedającego, my jednak powinniśmy wcześniej dokładnie się z nim zapoznać, by sprawdzić, czy wszystkie wyżej omówione kwestie zostały w umowie odpowiednio uregulowane.

Notariusz nie musi

przygotowywać umowy kupna-sprzedaży i w konsekwencji nie ma także obowiązku redagowania takiej umowy

Badanie historii

Gdy kupujemy nowe mieszkanie lub dom od dewelopera, sprawa jest klarowna: dysponuje on tytułem własności sprzedawanej nieruchomości. Jedynie musimy sprawdzić, czy ma tytuł prawny do działki, na której jest wznoszony budynek oraz pozwolenie na budowę. Bardziej jest skomplikowana sprawa własności w przypadku zakupu lokalu lub domu na rynku wtórnym.

Musimy być szczególnie uwrażliwieni na trzy kwestie. Po pierwsze prawo własności mieszkania lub domu sprzedającego. Większość Polaków pozostaje we wspólnocie majątkowej ze współmałżonkiem. Oznacza to, że nie wystarczy jedynie wola jednego z małżonków, by do takiej transakcji mogło dojść. Jeśli negocjujemy sprawę zakupu tylko z jednym z małżonków, musi on mieć pełnomocnictwo - i to w formie notarialnej - drugiego, by transakcja mogła być skutecznie sfinalizowana.

Dotyczy to także umowy przedwstępnej. Jeśli o to nie zadbamy, wpłacimy zadatek, a potem okaże się, że nie można doprowadzić do sfinalizowania sprzedaży, bo drugi z małżonków nie wyraża na to zgody, stracimy czas, a być może i pieniądze.

Równie często przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, której współwłaścicielami są krewni. Tak jest zazwyczaj, gdy sprzedawane jest mieszkanie uprzednio odziedziczone. W tym przypadku także osoba występująca w roli sprzedającego musi mieć notarialnie poświadczone pełnomocnictwa wszystkich współwłaścicieli. Także do zawarcia umowy przedwstępnej. W tym zresztą przypadku do nieporozumień między sprzedającymi dochodzi znacznie częściej niż między małżonkami. Jeśli jest ich kilku, wystarczy, że jednemu z nich nie spodoba się cena, by transakcja została skutecznie zablokowana.

I trzecia pułapka - oprócz mieszkania czy domu w postaci murów kupujemy działkę lub udział w gruncie, który z lokum jest związany. Bardzo często zdarza się - zwłaszcza w przypadku zakupu domu - że własność działki lub udziału w gruncie jest inna niż własność samego lokum. Jeśli np. dom sprzedają małżonkowie, którzy wybudowali go na działce stanowiącej własność ich rodziców, samo kupno domu nie zagwarantuje nam wszystkich praw właścicielskich. W tej sytuacji musimy zadbać, by przynajmniej w finalnej umowie uregulowane zostały także nasze prawa do gruntu.

Dlatego przystępując do negocjacji w sprawie kupna mieszkania, jeszcze zanim podpiszemy umowę przedwstępną, powinniśmy zażądać od oferującego sprzedaż wglądu w akt notarialny własności lokalu. Z aktu tego powinno wynikać, czy jest on rzeczywiście wyłącznym jego właścicielem. Gdy okaże się, że tylko współwłaścicielem, dalszy tok rokowań powinniśmy uzależnić od przedstawienia pełnomocnictw od pozostałych właścicieli, uprawniających go do sprzedaży mieszkania.

NASZA RADA:

POMOC PRAWNIKA

Jeśli ktoś nie chce skorzystać z usług agencji pośrednictwa, powinien w inny sposób zadbać o pełne bezpieczeństwo swoich interesów. Warto wtedy zwrócić się do adwokata lub radcy prawnego specjalizującego się w obsłudze transakcji na rynku nieruchomości.

Analiza istniejących zobowiązań

Oczywiście najważniejszym dokumentem niezbędnym do zawarcia umowy jest wypis z księgi wieczystej, z którego będzie wynikać, iż nabywana przez nas nieruchomość nie jest obciążona żadnymi zobowiązaniami, ale to nie wystarczy. Wiele takich zobowiązań nie jest do księgi wpisanych lub może zostać wpisane w czasie między wydaniem wypisu z księgi a zawarciem przez nas transakcji.

Musimy więc zażądać oświadczenia (i wpisać je do umowy), że nie toczy się egzekucja z nieruchomości. Mało tego. Jeśli np. sprzedający jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, musimy poprosić o zaświadczenie, iż nie zalega on z podatkami i należnościami wobec ZUS, gdyż może się zdarzyć, że już po przejściu na naszą własność nabywanej nieruchomości komornik w imieniu fiskusa dochodził będzie spłaty zobowiązań od nas.

W przypadku zakupu domu lub jego części istotne są też umowy z dostawcami mediów. Na ich podstawie możemy się zorientować, czy wszystkie instalacje (w tym szczególnie gazowa i elektryczna) są właściwie wykorzystywane. Zdarza się, że np. ogrzewanie gazowe zostało zainstalowane bez odpowiednich atestów.

Jeśli do mieszkania czy domu przynależą dodatkowe pomieszczenia (piwnice, miejsce parkingowe itd.), musimy także zażądać przedstawienia tytułu prawnego do dysponowania nimi. Jeśli są one własnością sprzedającego, powinny być wyszczególnione w umowie zawartej przed notariuszem, nawet gdy nie są one odrębnymi nieruchomościami. Gdy natomiast są wynajmowanie, dzierżawione lub użytkowane na podstawie innego tytułu prawnego, powinniśmy zagwarantować sobie w umowie prawo do przejęcia tych praw po zakupie mieszkania. Jeśli okaże się to niemożliwe, nie powinniśmy płacić za coś, z czego nie będziemy mogli korzystać.

CO W UMOWIE PRZEDWSTĘPNEJ

W każdej umowie przedwstępnej muszą znaleźć się następujące zapisy:

  •  Strony umowy: kupujący, sprzedający.
  •  Oświadczenie sprzedającego, że jest jedynym właścicielem lub ma umocowanie prawne do reprezentowania wszystkich właścicieli.
  •  Przedmiot umowy: mieszkanie, z dokładnym adresem i z opisem, co dodatkowo będzie przedmiotem transakcji (umeblowanie i wyposażenie, miejsce parkingowe itd.).
  •  Cena oraz sposób zapłaty (w tym wysokość zadatku lub zaliczki).
  •  Orientacyjny termin, w którym zwarta zostanie umowa u notariusza (zwyczajowo 4-6 tygodni).
  •  Termin wydania kluczy do mieszkania (np. następnego dnia po zaksięgowaniu przelewu bankowego na koncie sprzedającego).
  •  Miejsce i data zawarcia umowy.

Szczegółowo o umowie przedwstępnej (zawieranej z deweloperem i na rynku wtórnym piszemy w dalszej części poradnika).

Eliminacja obciążeń

Gdy kupujemy mieszkanie, przeważnie jego właściciel jest albo członkiem spółdzielni mieszkaniowej, albo wspólnoty mieszkaniowej. Powinniśmy więc sprawdzić (poprosić o zaświadczenie), iż nie ma zaległości z opłatami czynszowymi. To samo dotyczy zresztą opłat licznikowych, zwłaszcza za prąd i gaz, gdzie w przypadku długoterminowych zaległości operatorowi przysługuje prawo do odcięcia dopływu prądu lub gazu. Jeśli więc nawet na podstawie zawartej umowy dostawca mediów dochodził będzie należności od osoby, z którą ma zawartą umowę, trzeba będzie stracić czas i pieniądze na ponowne podłączenie prądu lub gazu do sieci.

NASZA RADA:

SPRAWDŹ MELDUNKI

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, trzeba sprawdzić wszystkich jego lokatorów. Dlatego należy zażądać od sprzedającego zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób mających zameldowanie w tym lokalu. A także wyjaśnienia kwestii, czy lokal nie jest obciążony innymi zobowiązaniami, np. umową najmu. Bywa bowiem i tak, że najemca mający tytuł prawny do mieszkania nie jest w nim zameldowany.

Ważne jest też precyzyjne określenie - także najlepiej już na etapie umowy przedwstępnej - jakie urządzenia lub wyposażenia mieszkania lub domu przejdą na nowego właściciela. Często jest tak, że co wydaje się kupującemu oczywiste (np. meble kuchenne lub łazienkowe, szafy wnękowe itp. na trwale zamontowane), już takie oczywiste nie jest po zawarciu umowy. I sprzedający np. żąda dodatkowej kwoty za pozostawienie takich elementów wyposażenia albo urządzeń, informując, iż w przeciwnym przypadku je wymontuje i zabierze.

Pułapka meldunkowa

Gdy kupujemy nowe mieszkanie, sami będziemy pierwszymi jego lokatorami i pod nowym adresem w urzędzie gminy zostanie założona dla tego lokalu ewidencja, w której odnotowywane jest zameldowanie właścicieli oraz innych osób, które za zgodą właścicieli zostały w nim zameldowane. Zupełnie inaczej jest w przypadku zakupu na rynku wtórnym. Ewidencja taka zawiera już wiele zapisów. Nie można wykluczyć, że figurują w niej osoby, które nie są właścicielami nieruchomości, ale mają tytuł prawny do zamieszkiwania w nim. Aktualnie zaś mogą przebywać za granicą, w szpitalu czy choćby w zakładzie karnym.

EDYTA DOBROWOLSKA

gp@infor.pl