Każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Każdy też ma prawo do wystąpienia z wnioskiem o podział swojej nieruchomości budowlanej lub rekreacyjnej na części i do ich sprzedaży.

A Konieczność złożenia wniosku

Warunki oraz tryb i sposób podziału nieruchomości ustala się na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłacie skarbowej nie podlega dokonanie czynności urzędowej, wydanie zaświadczenia i zezwolenia (pozwolenia, koncesji) albo złożenie dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa lub prokury albo jego odpisu, wypisu lub kopii w sprawach załatwianych na podstawie przepisów wspomnianej ustawy. Z kosztami natomiast należy się liczyć, gdy wystąpimy o sporządzenie wyrysów z dokumentacji geodezyjnej lub sporządzenie innych planów podziału.

Zgodność z planami

Podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Można go dokonać, jeżeli jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu, a gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest zgodny z przepisami odrębnymi, a jeżeli przed dniem złożenia wniosku o podział była wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, obowiązująca w dniu złożenia wniosku, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w tej decyzji.

Decyzja wójta

Wniosek o podział nieruchomości składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. To na podstawie ich decyzji zatwierdzającej podział dokonywany jest podział. Decyzja stanowi ponadto podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej oraz w katastrze nieruchomości.

W przypadku wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa, nie wydaje się decyzji. Podział nieruchomości polegający na wydzieleniu wchodzących w jej skład działek gruntu, odrębnie oznaczonych w katastrze nieruchomości, nie wymaga wydania decyzji zatwierdzającej podział.

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50 proc. różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Opłaty nie ustala się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

Niezbędne dokumenty

Do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć:

  •  dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości
  •  wypis i wyrys z katastru nieruchomości
  •  decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli była wydana przed dniem złożenia wniosku o podział, obowiązującą w dniu złożenia wniosku
  •  wstępny projekt podziału
  •  protokół z przyjęcia granic nieruchomości
  •  wykaz zmian gruntowych
  •  wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej
  •  mapę z projektem podziału.

B Podatek dochodowy od sprzedaży

Sprzedaż wydzielonej w wyniku podziału części nieruchomości może być objęta podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Zależy to od czasu posiadania nieruchomości. Jednym ze źródeł przychodu, które podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Jeżeli więc dokonamy podziału nieruchomości, która została kupiona lub w inny sposób nabyta w okresie ostatnich pięciu lat, i dokonamy sprzedaży części tej nieruchomości, to będzie to opodatkowane. Przy czym jeśli to nabycie nastąpiło przed 2007 rokiem, to przychód ze sprzedaży tej części wydzielonej nieruchomości gruntowej (sprzedanej przed upływem wspomnianych pięciu lat) będzie opodatkowany 10-proc. podatkiem dochodowym. Zryczałtowany 10-proc. podatek dochodowy będzie obliczany od przychodu, pomniejszonego o koszty odpłatnego zbycia np. opłaty notarialne, opłaty skarbowe, opłat sądowe, koszty pośrednika obrotu nieruchomościami. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Wraz z zapłatą należy złożyć deklarację PIT-23.

Zwolnienie z zapłaty

Jednak istnieje możliwość uniknięcia zapłaty podatku dochodowego. Przepisy przewidują zwolnienie przy sprzedaży wydzielonej części nieruchomości gruntowej (działki budowlanej czy rekreacyjnej), które zostały nabyte w okresie ostatnich pięciu lat. Stanie się tak, gdy przy sprzedaży nieruchomości nabytych przed 2007 rokiem podatnik złoży oświadczenie o przeznaczeniu przychodu na odpowiednie cele mieszkaniowe w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży. Wtedy będą wolne od podatku dochodowego przychody ze sprzedaży nieruchomości określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Zysk na mieszkanie

Z tego zwolnienia można skorzystać też w przypadku, gdy zysk ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczony (w ciągu dwóch lat) na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętych na określone wcześniej cele mieszkaniowe.

Załóżmy, że podatnik kupił działkę budowlaną w 2005 roku, z której wydzielił w 2007 roku działkę o mniejszej powierzchni. W 2007 roku postanowił sprzedać tę wydzieloną działkę, gdyż planuje na drugiej budowę domu mieszkalnego. Dla zwolnienia z 10-proc. podatku od sprzedaży części działki powinien złożyć w terminie 14 dni oświadczenie o przeznaczeniu przychodu z tego tytułu na cele mieszkaniowe, czyli budowę domu mieszkalnego.

C Czy trzeba zapłacić VAT

Wraz z wejściem w życie w 2004 roku nowej ustawy o podatku od towarów i usług, jedną z czynności opodatkowanych VAT jest dostawa towarów, którymi są również grunty niezabudowane. Zwolniona jest natomiast z VAT dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Przy możliwości objęcia zwolnieniem od podatku od towarów i usług dostawy terenów niezabudowanych posłużono się tu kryterium przeznaczenia terenu.

Związek z działalnością

Warto pamiętać, że skoro o przeznaczeniu gruntu decydują władze gminne, które np. przewidziały daną działkę pod budownictwo mieszkaniowe, to dostawa tej działki nie skorzysta z tego zwolnienia. Nie zawsze jednak sprzedaż części działki budowlanej czy rekreacyjnej powstałej po podziale zostanie potraktowana jako opodatkowana VAT. Sprzedaż działki budowlanej będzie tylko wtedy opodatkowana VAT, gdy sprzedaż stanowi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Oznacza to, że dostawa towarów (w tym przypadku gruntów) podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Niezbędne do uznania dostawy towarów za działalność gospodarczą jest, aby w momencie jej dokonania podatnik miał zamiar dokonywać czynności wielokrotnie.

Jednorazowa sprzedaż

Jeżeli podatnik dokonuje sprzedaży gruntu przeznaczonego pod zabudowę, a okoliczności nie wskazują, że czynności te czynione są z zamiarem ich powtarzania (kontynuowania) i nie zmierzają do nadania im stałego (zorganizowanego) charakteru, to nie można stwierdzić, że prowadzi działalność gospodarczą. Dlatego dostawa wydzielonej części działki, z uwagi na brak częstotliwości w dokonywaniu tej czynności, nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Co do opodatkowania sprzedaży działek budowlanych urzędy skarbowe mają jednak często odmienne stanowiska i nakazują opodatkowanie VAT, kiedy następuje kilkakrotna sprzedaż wydzielonych działek budowlanych.

BOGDAN ŚWIĄDER

bogdan.swiader@infor.pl