Niektóre prace związane z modernizacją domu mogą być wykonywane bez pozwolenia na budowę. Wystarczy, że właściciel nieruchomości zgłosi zamiar budowy, składając oświadczenie u starosty o planowanym rozpoczęciu inwestycji.

A Co trzeba wiedzieć przed rozpoczęciem prac

Planując modernizację domu, jego przebudowę albo duży remont, zastanawiamy się, czy na przeprowadzenie tych prac musimy uzyskać zezwolenie, a także czy musimy je zgłosić w gminie.

Prace remontowe

Prowadzone w budynku prace remontowe polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego. Można jednak przy nich wykorzystywać inne wyroby budowlane niż te, których użyto w stanie pierwotnym budynku. Prace te nie są jednak związane z bieżącą konserwacją obiektu. Natomiast przebudowa budynku polega na wykonywaniu takich robót budowlanych, które prowadzą do zmiany jego parametrów użytkowych lub technicznych. Nie mogą jednak spowodować zmiany kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości obiektu i liczby kondygnacji.

Do prowadzenia prac remontowych istniejących już domów i urządzeń (z wyjątkiem budynków wpisanych do rejestru zabytków) nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Wystarczy, że właściciel, będący inwestorem, dokona zgłoszenia. W tym celu powinien złożyć oświadczenie o planowanym rozpoczęciu prac. Natomiast nawet zgłoszenia nie wymaga remont instalacji gazowych w lokalach mieszkalnych i instalacji gazu płynnego w domach jednorodzinnych. Nie potrzeba też dokonywać zgłoszenia wówczas, gdy będą prowadzone prace związane z docieplaniem dachów.

Kiedyś wprawdzie istniał obowiązek dokonywania zgłoszenia w takich przypadkach, ale w praktyce nie był on przestrzegany. Dlatego podczas jednej z ostatnich nowelizacji prawa budowlanego obowiązek ten został usunięty.

Zdarza się też, że prace związane z rozbudową, przebudową i modernizacją domu będą wymagały dodatkowego wybudowania budynków gospodarczych, doprowadzenia przyłączy, wykonania wiat i altan, a nawet przydomowego basenu, oczka wodnego oraz ogrodzenia.

Od zasady, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, prawo budowlane przewiduje wiele wyjątków, kiedy budowa nie wymaga takiego pozwolenia.

Wniosek inwestora

Nie trzeba więc starać się o pozwolenie na budowę, które wydaje starosta na wniosek inwestora. W wielu przypadkach wystarczy tylko zgłoszenie zamiaru budowy. Inwestor składa wówczas oświadczenie do starosty o planowanym rozpoczęciu inwestycji i wskazuje konkretną datę. Jeżeli w ciągu 30 dni właściwy organ (z reguły starosta) nie wniesie sprzeciwu, to wówczas można rozpocząć prace budowlane.

Natomiast nawet zgłoszenie nie jest potrzebne dla prowadzenia prac przy mniej skomplikowanych obiektach o znikomym wpływie na otoczenie.

B Kiedy potrzebne pozwolenie

Pozwolenie na budowę nie jest potrzebne, gdy będą budowane obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną, a także uzupełniana zabudowa zagrodowa w ramach istniejącej już działki siedliskowej.

Do produkcji rolnej

Do takich obiektów gospodarczych wznoszonych bez pozwolenia należą:

  •  parterowe budynki gospodarcze o powierzchni zabudowy do 35 mkw. Przy ich budowie należy jednak zwrócić uwagę na to, aby rozpiętość konstrukcji nie była większa niż 4,80 m,
  •  płyty do składowania obornika,
  •  szczelne zbiorniki na gnojówkę lub gnojowicę, pod warunkiem że ich pojemność nie przekracza 25 m sześc.,
  •  naziemne silosy na materiały sypkie o pojemności do 30 m sześc. i wysokości nie większej niż 4,50 m,
  •  suszarnie kontenerowe o powierzchni zabudowy do 21 mkw.,
  •  indywidualne przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę.

Dla rekreacji

Coraz częściej właściciele domów w swoim ogrodzie i na podwórzu chcą budować obiekty, które umożliwią im lepszy odpoczynek, zapewnią rozrywkę i bardziej atrakcyjny sposób spędzania wolnego czasu przez całą rodzinę.

Dla przyjemności i zabawy

Bez pozwolenia na budowę budujemy przydomowe baseny i oczka wodne, pod warunkiem że ich powierzchnia nie przekracza 30 mkw. Pozwolenia nie są też potrzebne do budowy ogrodzeń oraz obiektów tzw. małej architektury, które służą codziennej rekreacji. Są to na przykład piaskownice, huśtawki i drabinki, wykorzystywane do zabawy na świeżym powietrzu przez nasze dzieci, a także posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej, które z kolei uprzyjemniają wypoczynek dorosłym.

Pozwolenia na budowę nie wymaga wznoszenie wiat, altan oraz przydomowych oranżerii, a także tzw. ogrodów zimowych o powierzchni zabudowy do 25 mkw. Pewne ograniczenia dotyczą jednak liczby tych obiektów na działce. Na każde 500 mkw. powierzchni nie można wznieść więcej niż dwa takie obiekty.

Dwie altany i tylko altany

Właściciel działki o powierzchni 500 mkw. w części przeznaczonej na ogród przydomowy postanowił wznieść dwie altany. Jeśli chciałby wybudować jeszcze dodatkowo oranżerię, albo wznieść na podwórzu wiatę, pod którą stałby jego samochód, musiałby z czegoś zrezygnować, gdyż zasadą jest, że na każdych 500 mkw. powierzchni nie można postawić więcej niż dwóch tego rodzaju obiektów.

Do obiektów małej architektury zaliczane są też niewielkie obiekty służące utrzymaniu porządku, np. śmietniki. Bez żadnych zezwoleń możemy też postawić w ogrodzie kapliczkę, krzyż, figurę lub inny obiekt kultu religijnego.

Jeżeli tylko duża powierzchnia działki nam to umożliwi, to możemy na niej nawet zrobić korty tenisowe albo bieżnię służącą do rekreacji.

Gdyby zaś dom znajdował się nad rzeką lub jeziorem, to wówczas bez pozwolenia na budowę można byłoby zrobić pomost o długości całkowitej do 25 m i wysokości liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m, aby np. mogły przy nim cumować łodzie, kajaki, a także aby służyły do uprawiania wędkarstwa i rekreacji.

Pozwolenia nie są też potrzebne, aby zrobić pochylnię przeznaczoną dla osób niepełnosprawnych. Bez pozwolenia instaluje się przyłącza elektroenergetyczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne i telekomunikacyjne. Nie ma znaczenia, czy są związane z obiektem budowlanym, czy prowadzą do niezabudowanej działki. Budowa przyłączy wymaga jednak sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Nie trzeba jednak tego planu sporządzać, gdyby inwestor zdecydował się dokonać zgłoszenia. Co najmniej 30 dni przed planowanym rozpoczęciem robót inwestor musi wówczas zgłosić staroście zamiar budowy. W zgłoszeniu powinien określić: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Musi też dołączyć do niego oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W zależności od potrzeb ma też obowiązek złożyć odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami oraz dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji (wykonany przez projektanta posiadającego uprawnienia budowlane).

Obowiązki przy instalacji gazu

Zgłoszenia wymaga instalacja zbiornikowa na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m sześc., wówczas gdy gaz przeznaczony jest do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych.

Do zgłoszenia należy dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu, opis techniczny instalacji wykonany przez projektanta z uprawnieniami budowlanymi. Projekt powinien zostać uzgodniony z organem właściwym do zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Przebudowa z pozwoleniem

Remonty budynku mogą być prowadzone bez pozwolenia na budowę, pod warunkiem że ich zakres nie jest szerszy niż odtworzenie stanu pierwotnego obiektu. Pod pozorem prowadzenia remontu nie można bez zezwolenia przebudowywać i rozbudowywać domu. Tylko na remont obiektu wpisanego do rejestru zabytków potrzebne jest pozwolenie na budowę.

Nie trzeba mieć pozwolenia na docieplanie budynków o wysokości do 12 m, na utwardzanie powierzchni gruntów na działkach budowlanych, a także na przebudowę sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, cieplnej i telekomunikacyjnej.

Bez pozwolenia instaluje się kraty na obiektach budowlanych. Nie dotyczy to jednak zainstalowania krat w poszczególnych mieszkaniach przez lokatorów w budynkach mieszkalnych. Nie trzeba mieć pozwolenia na instalowanie urządzeń w obiektach budowlanych, a nawet na montaż wolno stojących kolektorów słonecznych.

Katalog prac prowadzonych bez pozwolenia obejmuje też instalowanie tablic i urządzeń reklamowych. Nie dotyczy to jednak tablic i reklam na obiektach wpisanych do rejestru zabytków, a także reklam świetlnych i podświetlanych usytuowanych poza obszarem zabudowanym.

Bez pozwolenia mogą też być prowadzone rozbiórki budynków i budowli niewpisanych do rejestru zabytków i nieobjętych ochroną konserwatorską, pod warunkiem że ich wysokość nie przekracza 8 m, a odległość od granicy działki wynosi co najmniej połowę ich wysokości. Na takich samych zasadach prowadzone są też rozbiórki obiektów i urządzeń budowlanych, wówczas gdy również i na ich budowę nie byłoby wymagane takie pozwolenie. Nie mogą jednak być one zabytkami.

Wprawdzie właściciel rozbieranego obiektu nie musi uzyskać pozwolenia, ale powinien właściwemu organowi zgłosić, że takie prace będzie wykonywał. W zgłoszeniu musi określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót.

Zgłoszenie składa przed zamierzanym terminem rozpoczęcia robót związanych z rozbiórką. W zgłoszeniu określa się rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót.

Organ ma 30 dni od dnia doręczenia na wydanie sprzeciwu w drodze decyzji. Organ może też nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę obiektów, jeżeli uzna, że prace spowodowałyby np. pogorszenie warunków sanitarnych oraz stanu środowiska. Natomiast ze względu na bezpieczeństwo ludzi lub mienia może domagać się przedstawienia danych o obiekcie lub dotyczących prowadzenia robót budowlanych.

Gdyby jednak prace miały na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, to wówczas można je rozpocząć jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę a nawet przed ich zgłoszeniem. Jednak nawet prace rozpoczęte w takiej sytuacji nie zwalniają z obowiązku bezzwłocznego uzyskania pozwolenia na budowę albo zgłoszenia o zamierzonej rozbiórce.

Kiedy konieczne zgłoszenie

Natomiast budowa niektórych obiektów wymaga zgłoszenia, nawet wówczas, gdy nie było potrzebne pozwolenie na budowę. Zgłoszenie składa się do starosty. Inwestor oświadcza w nim, że planuje rozpocząć inwestycję i wskazuje konkretną datę rozpoczęcia. W zależności od potrzeb musi do niego dołączyć odpowiednie szkice i rysunki, pozwolenia, uzgodnienia, a nawet - wprawdzie tylko w wyjątkowych przypadkach - projekt zagospodarowania działki.

Dokonanie zgłoszenia zamiaru budowy wymagane jest m.in. na postawienie parterowych budynków gospodarczych, płyt do składowania obornika, naziemnych silosów na materiały sypkie, oraz szczelnych zbiorników na gnojówkę i gnojowicę, wiat, altan przydomowych, pomostów i pochylni dla niepełnosprawnych.

Oprócz tego należy dokonać zgłoszenia w razie budowy ogrodzenia od strony drogi, ulicy, placu, torów kolejowych i innych miejsc publicznych, a także każdego ogrodzenia wówczas, gdyby jego wysokość przekraczała 2,20 m. Zgłasza się też instalowanie urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych oraz urządzeń emitujących pola elektromagnetyczne.

Sprzeciw starosty

Starosta może wnieść sprzeciw od zamiaru budowy w ciągu 30 dni od doręczenia zgłoszenia. Robi to wówczas gdy:

  •  zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,
  •  budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy,
  •  zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.

Sprzeciw starosty oznacza brak zgody na przystąpienie przez inwestora do realizacji zamierzonej działalności budowlanej. Starosta może też nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować:

  •  zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia
  •  pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków
  •  pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych
  •  wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

C Zmiana sposobu użytkowania

Jeżeli ktoś chce rozpocząć prowadzenie działalności gospodarczej i może ją wykonywać we własnym domu, nie trzeba ruszać z nową inwestycją i budować nowego obiektu wymagającego pozwolenia na budowę czy zgłoszenia zamiaru budowy. Wtedy wystarczy złożyć zgłoszenie o zamiarze zmiany użytkowania istniejącego już obiektu budowlanego lub jego części. Firma może przecież mieścić się w wydzielonej części domu.

Zgłoszenie o zmianie

Zgłoszenia dokonuje się z reguły w gminie, mieszkańcy Warszawy załatwiają formalności w Biurze Naczelnego Architekta Miasta - Wydziale Obsługi Mieszkańców dla danej dzielnicy. Do zgłoszenia należy dołączyć następujące dokumenty:

  •  opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych, istniejących i budowlanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
  •  zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi,
  •  w niektórych przypadkach dołącza się też ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,
  •  w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami,
  •  oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
  •  zaświadczenie prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania,
  •  dowód uiszczenia opłaty skarbowej.

Opisy powinny opracować osoby mające uprawnienia budowlane. Natomiast opłatę skarbową uiszcza się przelewem, przekazem na rachunek bankowy urzędu, bezpośrednio w kasie urzędu albo u inkasenta.

Decyzja gminy

Do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części można przystąpić, o ile organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji, po upływie 30 dni od dnia dostarczenia kompletnego zgłoszenia (uzupełnienia braków lub nieprawidłowości w dokonanym zgłoszeniu).

Właściwy do rozpatrzenia odwołania od decyzji o wniesieniu sprzeciwu jest wojewoda. Odwołanie należy wnieść za pośrednictwem organu, który wydał decyzję w terminie 14 dni od dnia doręczenia decyzji stronie.

Jeżeli jednak ktoś chce mieć warsztat wydzielony i w tym celu planuje postawienie tzw. dobudówki, wtedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Dokumenty potrzebne do pozwolenia na budowę

Złożenie wniosku o pozwolenie na budowę wymaga dołączenia następujących dokumentów:

■  cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenie potwierdzające wpis na listę właściwej izby samorządu zawodowego,

■  oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

■  decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Mogą być też potrzebne oświadczenia jednostek dostarczających energię, wodę, ciepło i gaz, odbierające ścieki oraz informacje o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych i dróg lądowych, a nawet badania geologiczne, dotyczące posadowienia obiektu budowlanego.

Co określa projekt budowlany

Zakres i treść projektu budowlanego (który należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na budowę) zależy od tego, jak bardzo skomplikowane roboty budowlane będą prowadzone. Dlatego powinien określać zarówno projekt zagospodarowania działki, jak i architektoniczno-budowlany. Projekt zagospodarowania działki powinien być sporządzony na aktualnej mapie, obejmować: granice działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących (projektowanych) obiektów budowlanych. Musi określać sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, a także wymiary i wzajemne odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Wymogi te nie dotyczą jednak projektu budowlanego przebudowy lub montażu obiektu budowlanego, wówczas gdy nie wymaga się ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Projekt architektoniczno-budowlany musi określać funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, system energetyczny. Powinien wskazywać rozwiązania techniczne, materiałowe, nawiązujące do otoczenia, a gdy dotyczy obiektów budownictwa wielorodzinnego i obiektów użyteczności publicznej również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych.

Ważne pojęcia

Każdy, kto planuje jakąkolwiek inwestycję, powinien znać definicje związanych z tym pojęć, czyli:

  •  Pozwolenie na budowę - to decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Pozwolenie na budowę wydaje starosta na wniosek inwestora. Do wniosku o pozwolenie musi on dołączyć m.in. projekt budowlany (cztery egzemplarze) i inne wymagane dokumenty (zezwolenia, opinie). Jeżeli starosta nie rozpatrzy wniosku w ciągu 65 dni (pozytywnie lub negatywnie), organ wyższego stopnia wymierza mu karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki
  •  Roboty budowlane - budowa oraz prace związane z montażem, remontem lub rozbiórką obiektu budowlanego
  •  Przebudowa - wykonywanie robót budowlanych w celu zmiany parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem takich charakterystycznych parametrów jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość, liczba kondygnacji
  •  Remont - wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego. Można przy nich używać innych wyrobów budowlanych niż te, które zastosowano w stanie pierwotnym obiektu. Remontu nie należy mylić z pracami związanymi z bieżącą konserwacją budynku
  •  Zgłoszenie zamiaru budowy - oświadczenie inwestora o planowanym rozpoczęciu inwestycji ze wskazaniem konkretnej daty, składane do starosty. Do zgłoszenia w zależności od potrzeb trzeba dołączyć odpowiednie szkice i rysunki, pozwolenia, uzgodnienia, a w wyjątkowych przypadkach projekt zagospodarowania działki. Jeśli w ciągu 30 dni od doręczenia zgłoszenia starosta nie wniesie sprzeciwu, inwestor może przystąpić do budowy.

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl