Właściciel mieszkania większość robót związanych z remontem i modernizacją w swoim mieszkaniu może przeprowadzić bez żadnych zezwoleń. Tylko na wykonanie niektórych prac musi starać się o zezwolenie spółdzielni, wspólnoty mieszkaniowej, a nawet organu architektoniczno-budowlanego.

A Kiedy potrzebne zezwolenie

Podczas remontów mieszkań niektórzy lokatorzy na przykład wymieniają na nową terakotę, którą kiedyś spółdzielnia wyłożyła taras przylegający do ich mieszkania. Inni chcą powiększyć powierzchnię i na przykład zabudować loggię albo przylegającą do mieszkania część korytarza (klatki schodowej). Natomiast lokatorzy dbający o bezpieczeństwo chcą instalować kraty na oknach. Jeszcze inni decydują się na instalację klimatyzacji wewnątrz mieszkania z olbrzymim pudłem zawierającym urządzenie odprowadzające powietrze na zewnątrz budynku.

Wymiana kafelków na tarasie

Lokatorowi nie podoba się kolor kafelków, jakimi został wyłożony jego taras. Postanowił zakupić inne, ładniejsze i bardziej kolorowe. Spółdzielnia mieszkaniowa poinformowała go, że nie widzi przeszkód, aby wymienił kafelki, ale jeżeli podczas deszczów i śniegów woda z tarasu będzie zalewała mieszkanie sąsiadki piętro niżej, to lokator sam będzie ponosił koszty remontu jej lokalu. Zdaniem spółdzielni kafelki położone przez nią są na pewno brzydsze, ale są mrozoodporne i wodoodporne, a w dodatku zostały zabezpieczone specjalnymi fugami, które uniemożliwiają przeciekanie wody na niższe piętra.

W tym przypadku spółdzielnia ani nie zabroniła, ani nie zezwoliła na wymianę kafelków na tarasie. Gdyby wydała zezwolenie, to w ten sposób stałaby się współodpowiedzialna za szkody, które w przyszłości mogłyby powstać w mieszkaniu sąsiadki z powodu zalewania go wodą z tarasu.

Do kogo po zgodę

Na niektóre z tych prac trzeba mieć zezwolenia. Spółdzielnie mieszkaniowe albo wspólnota mieszkaniowa udzielają zezwoleń na zabudowę korytarza, często przy tym domagając się opinii organów odpowiedzialnych za bezpieczeństwo pożarowe. Chodzi przede wszystkim o ustalenie, czy taka zabudowa klatki schodowej nie będzie przeszkadzała, a nawet wręcz uniemożliwiała prowadzenie akcji ratunkowej podczas pożaru w kamienicy.

Z kolei o takiej modernizacji mieszkania, która wywrze swój wpływ na ogólny widok elewacji budynku w dodatku widocznej od strony ulicy (np. zabudowa logii), decydują organy architektoniczno-budowlane urzędu miasta lub gminy.

Zakazane prace

Na niektóre prace, mimo że prowadzone są wewnątrz mieszkania, lokator może w ogóle nie uzyskać zezwolenia. Chodzi przede wszystkim o przesuwanie tzw. ścian nośnych i ścian, w których znajdują się kominy wentylacyjne całego budynku. Przesuwanie i rozburzanie tych ścian miałoby wpływ nie tylko na konstrukcję mieszkania lokatora prowadzącego remont, ale na konstrukcję całego budynku, a nieumiejętnie przeprowadzone mogłoby nawet doprowadzić do katastrofy całego budynku.

Wprawdzie niektóre prace lokator może przeprowadzać bez zgody spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej, ale musi liczyć się z konsekwencjami. W razie gdy zostanie wyrządzona szkoda sąsiadom (np. przez nieumiejętne wykonanie robót albo użycie niewłaściwych materiałów) będzie miał obowiązek sam ją naprawić i ze swoich środków wypłacić im odszkodowanie. Odpowiedzialnością za tę szkodę nie będzie mógł obciążyć spółdzielni albo wspólnoty mieszkaniowej.

Indywidualne ogrzewanie

Właściciel mieszkania musi się liczyć z ograniczeniami, które wynikają z tego, że jego mieszkanie sąsiaduje z innymi w budynku. Dlatego bez zgody sąsiadów lub pozostałych współwłaścicieli nie może odłączyć swojego lokalu od znajdującej się w budynku sieci centralnego ogrzewania. Bez zgody wspólnoty lub spółdzielni nie wolno mu tego zrobić nawet wówczas, gdyby twierdził, że może ogrzewać mieszkanie znacznie tańszym kosztem, niż korzystając ze znajdującej się w budynku sieci.

Zmiana ogrzewania na elektryczne

Najemca zajmuje mieszkanie ogrzewane piecami kaflowymi. Planuje zainstalować w nich tzw. wkładki elektryczne, aby nie palić w nich węglem. Właściciel kamienicy ma prawo nie wyrazić zgody na wprowadzenie takich ulepszeń. Odmowę może uzasadnić tym, że instalacja elektryczna w kamienicy jest stara, nadaje się do wymiany, a wprowadzenie dodatkowego obciążenia spowoduje awarię i uniemożliwi korzystanie z prądu pozostałym mieszkańcom.

Roboty w mieszkaniu

Najemca ma prawo wewnątrz swojego mieszkania ocieplić ściany oraz wykonać prace mające na celu wyciszenie mieszkania. Na przykład w tym celu może pogrubić ściany, kładąc dodatkową warstwę cegieł. Na wykonanie tych prac nie musi ubiegać się o zgodę lub o zezwolenie. Może również wymienić okna. Jeżeli budynek nie jest zabytkiem, to wówczas nie musi ubiegać się o zgodę na wykonanie tych prac. Powinien jednak o nich zawiadomić spółdzielnię albo wspólnotę. Wymienione okno powinno mieć jednak taką samą wielkość co poprzednie oraz taki sam kształt. Gdyby okno miało być większe od poprzedniego, a tym samym większe od pozostałych okien w kamienicy, to wówczas oprócz zgody spółdzielni lub wspólnoty potrzebna będzie również zgoda organów administracyjno-budowlanych miasta albo gminy

B Roboty na zewnątrz mieszkania

Niektóre prace wiążą się z koniecznością zmiany wyglądu zewnętrznego budynków, a także układu wewnętrznego, jak na przykład przy zabudowie części pietra.

Zabudowa korytarza

Zanim najemca zdecyduje się zabudować część korytarza przylegającą do swojego mieszkania, powinien uzyskać na to zgodę wspólnoty mieszkaniowej (jeżeli domem zarządza wspólnota) lub spółdzielni mieszkaniowej (jeżeli dom należy do spółdzielni). Na przykład w domu zarządzanym przez wspólnotę korytarze stanowią części budynku wspólne i zabudowa korytarza łączyłaby się ze zmianą części ułamkowych własności objętych przez poszczególnych członków wspólnoty. Część należąca do osoby, która zajęłaby korytarz, powiększyłaby się.

Często wydanie zgody spółdzielnia lub wspólnota uzależnia od zgody pozostałych spółdzielców lub członków wspólnoty - sąsiadów wnioskodawcy oraz organów odpowiedzialnych za bezpieczeństwo przeciwpożarowe. Chodzi o to, aby zabudowa korytarza w razie pożaru nie uniemożliwiła strażakom gaszenia ognia. Na udzielenie zgody wpływ ma sposób zabudowy, a także to, czy z zabudowanego korytarza będzie korzystał wyłącznie jeden lokator, czy kilku. Zdarza się, że zabudowany korytarz staje się częścią mieszkania jednego lokatora, bo np. przesunął ścianę i powiększył mieszkanie. Należy liczyć się wówczas z tym, że spółdzielnia będzie domagała się zapłaty za powiększoną część mieszkania, a także podniesie czynsz lub opłaty uzależnione od wielkości mieszkania.

Po uzyskaniu zgody wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej wniosek ze zgłoszeniem remontu należy złożyć w gminie, a w Warszawie w Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego delegatury dla konkretnej dzielnicy.

Kraty w oknach

Aby zainstalować kraty w oknach, należy uzyskać zgodę spółdzielni lub wspólnoty. Mając taką zgodę, najemca składa zgłoszenie zainstalowania krat w organie administracji architektoniczno-budowlanej gminy lub Biurze Architektury i Planowania Przestrzennego delegatury dla konkretnej dzielnicy (taka procedura obowiązuje np. w Warszawie). Organ może wyrazić sprzeciw na zainstalowanie krat, jeżeli dokonane byłoby to w taki sposób, że np. od zewnątrz złodziej mógłby po nich dostać się do mieszkania sąsiada.

Sąsiedzi mogą zmusić najemcę do zdjęcia krat, podejmując w tej sprawie interwencję w spółdzielni mieszkaniowej albo we wspólnocie.

Jak zmusić sąsiada do zdjęcia krat

Sąsiad mieszka na parterze i założył kraty na oknach w swoim mieszkaniu. Są one w taki sposób zainstalowane, że bardzo łatwo można po nich dostać się do mieszkania na pierwszym piętrze. Sąsiad z pierwszego piętra domagał się, aby tamten rozebrał kraty i ewentualnie zainstalował inne, po których nie można byłoby chodzić tak jak po drabinie. Ten jednak nie reaguje na te wezwania. Tłumaczy, że również sąsiad z góry mogę założyć kraty. Czy ma rację? Nie, nie ma. Nie może bowiem zmusić lokatora mieszkającego piętro wyżej, aby zainstalował w swoich oknach kraty tylko dlatego, że sam w swoim oknie założył je w sposób niewłaściwy.

Ze względów bezpieczeństwa mieszkańcy niższych kondygnacji zakładają kraty nie tylko w oknach, ale także w loggiach. Krata powinna być skonstruowana i zainstalowana w taki sposób, aby nie ułatwiała złodziejom i innym osobom dostania się od zewnątrz do mieszkania na wyższej kondygnacji. Jeżeli sąsiad w sposób niewłaściwy zainstalował kraty, to powinien rozebrać je albo wymienić na lepsze i niestwarzające zagrożeń bezpieczeństwa sąsiadów mieszkających wyżej. Jeżeli sąsiad dobrowolnie nie wykona tych prac, można podjąć interwencję w zarządzie spółdzielni albo we wspólnocie mieszkańców (w zależności od tego, do kogo należy dom). Spółdzielnia albo wspólnota mogą zmusić sąsiada z parteru, aby usunął kraty albo zainstalował je w sposób właściwy.

Budowa balkonu

Zgoda konieczna jest także, jeśli mieszkańcy starszych kamienic wnioskują o powiększenie balkonów czy ich budowę, np. w miejscu, gdzie znajdowały się przed wojną, a potem ich nie odtworzono. Takiej inwestycji nie można rozpocząć bez zgody właściciela budynku, mając nawet plan architekta. Rzecz w tym, że tego rodzaju roboty mogą skutkować zagrożeniami związanymi chociażby z dodatkowym obciążeniem murów. Taki plan niewątpliwie wymaga badań i ekspertyz. Spółdzielnia może domagać się ich wykonania na koszt spółdzielcy. Może też żądać spełnienia dodatkowych wymogów przez spółdzielcę i wówczas zastrzeżenia zostaną wycofane.

Formalności związane z zabudową zewnętrzną mieszkania

Zabudowa loggi

Zanim najemca przystąpi do prac związanych z zabudową loggi, powinien dopełnić następujących formalności:

  • uzyskać zgodę spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty na zabudowę
  • sporządzić plan zabudowy
  • wystąpić do organu architektury i planowania przestrzennego w gminie albo do Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w gminie Delegatura dla dzielnicy o zgodę na budowę - zabudowę logii w pewnych przypadkach w zależności od zakresu prac należy uznać za prowadzenie prac budowlanych,
  • w zgłoszeniu zamiaru zabudowy logii należy określić: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych związanych z ta zabudową oraz termin ich rozpoczęcia.

Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. akt własności mieszkania lub inny tytuł wynikający z prawa użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego). W zależności od potrzeb do zgłoszenia trzeba również dołączyć odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, (np. wspólnoty albo spółdzielni) uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Spokój sąsiadów

Bez względu na to, czy remont lub modernizacja mieszkania prowadzone są za zgodą właściwego organu czy bez tej zgody, a nawet wbrew tej zgodzie, to na właścicielu mieszkania ciążą pewne obowiązki. Wynikają one m.in. z tego, że jest członkiem spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego wykonując prace budowlane w swoim mieszkaniu nie może zakłócać spokoju sąsiadom ponad miarę. Na przykład nie może w swoim mieszkaniu wytwarzać zapachów, hałasów lub wibracji, aby oddziaływały na mieszkania sąsiednie i w sposób niedozwolony zakłócały korzystanie z nich.

Prace remontowe i modernizacyjne powinny być prowadzone w tych godzinach, kiedy w bloku lub w kamienicy nie obowiązuje cisza nocna, aby huki oraz hałas powodowany działaniem maszyn nie zakłócały wypoczynku sąsiadom.

Jeżeli w mieszkaniu wyburzane są ściany, wówczas gruz powinien być wynoszony na zewnątrz do specjalnego kontenera zamówionego w zakładzie zajmującym się wywozem śmieci w mieście. Nie można np. zrobić rury z folii i przez okno z remontowanego mieszkania poprowadzić ją po ścianie budynku, aby wyrzucać go na zewnątrz. Taki sposób pozbywania się gruzu zagraża bezpieczeństwu przechodniów. Nie można z niego korzystać nawet wówczas, gdy remontowane mieszkanie znajduje się na czwartym piętrze, w starej przedwojennej kamienicy o wysokich kondygnacjach, w której nie ma windy.

Remont kapitalny

Remont kapitalny należy do tych, które powinny być zgłoszone organom architektury w gminie. Jest to konieczne, ponieważ taki remont jest traktowany jak prace budowlane. W zgłoszeniu zamiaru remontu należy określić: rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Należy do niego dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł wynikający m.in. z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego lub stosunku zobowiązaniowego (np. dzierżawy).

W zależności od potrzeb, do zgłoszenia trzeba również dołączyć odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Szkice i rysunki nie muszą być wykonane przez osobę, która posiada uprawnienia budowlane.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Można do nich przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

C Obowiązki lokatora (najemcy)

Najemca ma obowiązek utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Musi dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Naprawy, konserwacja

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

  • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
  • okien i drzwi,
  • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
  • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
  • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
  • pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
  • etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
  • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
  • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

- malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

- malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Skoro najemca ma obowiązek naprawiać i konserwować wymienione części mieszkania, to na przeprowadzenie tych prac nie jest wymagana zgoda prywatnego właściciela budynku, wspólnoty, spółdzielni albo gminy. Prace te musi jednak prowadzić w taki sposób, aby nie zakłócać sąsiadom korzystania przez nich z mieszkań.

Ulepszenia w mieszkaniu

Najemca ma prawo prowadzić nie tylko bieżące remonty w swoim mieszkaniu, lecz również wykonywać niektóre prace budowlane. Od rodzaju prowadzonych prac zależy, czy powinien mieć na nie zezwolenie czy wystarczy, że jedynie powiadomi o nich spółdzielnię, wspólnotę albo prywatnego właściciela kamienicy.

Budowa łazienki przez najemcę

Najemca zajmuje mieszkanie bez łazienki w starej kamienicy. Postanowił wykonać na swój koszt łazienkę. Na wprowadzone ulepszenia powinien uzyskać zgodę wynajmującego. Wynajmujący i najemca muszą zawrzeć umowę na piśmie i określić w niej sposób rozliczeń z tego tytułu, w momencie gdy najemca będzie opróżniał mieszkanie.

Najemca może też wprowadzać ulepszenia w mieszkaniu, ale tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca powinien odnowić lokal i dokonać obciążających go napraw (np. wymienić rozbitą umywalkę). Jeżeli w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów wyposażenia, to przysługuje mu z tego tytułu zwrot określonej kwoty, np. wskazanej w umowie zawartej z wynajmującym wówczas, gdy dostał od niego zgodę na zainstalowanie np. ogrzewania etażowego, zrobienie łazienki, położenie glazury, zabudowę szafami ściennymi przedpokoju itd. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Po opuszczeniu lokalu

Lokator położył glazurę w łazience. Opuszcza lokal i wówczas wynajmujący ma prawo:

  •  domagać się, aby lokator usunął glazurę i pomalował ściany
  •  zatrzymać glazurę i rozliczyć się z lokatorem.

Może się zdarzyć, że wynajmujący zażąda usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę, ponieważ nie wyraził na nie zgody i nie została w tej sprawie zawarta umowa na piśmie. Wynajmujący może się nawet wówczas domagać przywrócenia stanu poprzedniego, jeśli nie naruszy to substancji lokalu. Może też ulepszenia zatrzymać i zwrócić ich wartość po potrąceniu pewnej kwoty z tytułu stopnia zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

 

MaŁgorzata Piasecka-Sobkiewicz

malgorzata.piasecka@infor.pl