Przestrzegając kilku podstawowych zasad, można skutecznie ograniczyć ryzyko związane z zakupem mieszkania.
Kupując mieszkanie głównym dokumentem, który należy sprawdzić, jest księga wieczysta prowadzona przez wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych. Zawiera ona wpisy aktualnych i byłych właścicieli, jak i obciążenia ciążące na lokalu.
- W przypadku lokali spółdzielczych własnościowych należy żądać zaświadczenia ze spółdzielni, wskazującego, komu przysługuje prawo do tego lokalu oraz odpisu z księgi wieczystej - mówi Mariusz Feliński z agencji Partnerzy Nieruchomości.
Warto też sprawdzić, czy rachunki za media są uregulowane, ponieważ później mogą pojawić się problemy z przepisywaniem umów. Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej zawiera opis lokalu, określenie jego powierzchni, stan zaległości czynszowych oraz informacje o osobie, która jest członkiem spółdzielni.
Formalności u notariusza
Ryzyko transakcji można zminimalizować, jeżeli mieszkanie kupuje się za pośrednictwem znanej i sprawdzonej agencji nieruchomości. Jeżeli jednak kupujemy mieszkanie bezpośrednio od właściciela, o bezpieczeństwie transakcji decydował będzie przede wszystkim notariusz. Najlepiej, aby to on sprawdził stan prawny lokalu i spisał umowę sprzedaży. U notariusza należy ustalić ze sprzedającym cenę, sprawdzić dokumenty i ustalić sposób zapłaty. Niezwykle ważne jest sprawdzenie księgi wieczystej w dniu zakupu.
- Wciąż jeszcze dochodzi do sytuacji, że mimo prawidłowo sporządzonego aktu notarialnego na podstawie odpisu z księgi wieczystej np. sprzed dziesięciu dni, kupujący traci pieniądze, bowiem wniosek o obciążenie hipoteki wpłynął z opóźnieniem - ostrzega Mariusz Feliński.
Przed przelaniem pieniędzy na konto sprzedającego należy upewnić się, czy wszyscy zostali z mieszkania wymeldowani. Warto też ocenić stan techniczny wszystkich instalacji i elementów lokalu. Wiele mieszkań kupowanych na rynku wtórnym wymaga bowiem wymiany instalacji wodnej, kanalizacyjnej, ogrzewania, często wymiany okien, a nawet istotnych elementów konstrukcyjnych. Praktyka pokazuje, że również mieszkania sprzedawane na rynku pierwotnym nie zawsze oddawane są w idealnym stanie.
Odpowiednia kolejność
Na rynku wtórnym coraz częściej sprzedawane są mieszkania, gdzie właściciel dopiero podpisał akt notarialny z deweloperem i złożył wniosek o założenie księgi wieczystej.
- Trzeba pamiętać, że do momentu założenia księgi wieczystej takie mieszkanie nie może być przedmiotem obrotu. Sfinalizowanie transakcji jest więc uzależnione od wydzielenia księgi wieczystej przez sąd wieczystoksięgowy - tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance.
Kupując mieszkanie na rynku wtórnym na kredyt również można wpaść w pułapkę. Przy zakupie mieszkania, na którym ciąży kredyt, należy pamiętać o właściwym schemacie płatności.
- Najbezpieczniejszą dla kupującego formą jest najpierw wypłata części kredytu przeznaczonej na spłatę kredytu zbywcy bezpośrednio na konto do spłaty tego kredytu, a po otrzymaniu zaświadczenia o jego całkowitej spłacie i zgody na wykreślenie hipoteki pozostałej części ceny na konto zbywcy. Nawet jeżeli strony transakcji uzgodnią inny wariant, bank może wymagać określonej kolejności czynności - mówi Aleksandra Łukasiewicz.
Terminy płatności w umowie przedwstępnej i akcie notarialnym muszą więc uwzględniać czas, jaki jest potrzebny na zaksięgowanie wcześniejszej spłaty i uzyskanie poszczególnych dokumentów.
Jak wybrać biuro nieruchomości
1. Sprawdzić, czy pośrednik posiada licencję
2. Czy posiada ważne OC i wysokość kwoty gwarancyjnej
3. Czy należy do stowarzyszenia zawodowego pośredników
4. Sprawdzić referencje biura, najlepiej wśród znajomych wcześniej korzystających z jego usług
Maciej Bednarek