Na początku 2007 roku eksperci portalu internetowego www.szybko.pl zakładali, że ceny nieruchomości w Warszawie wzrosną o 5 proc. W styczniu średnia cena metra kwadratowego w Warszawie wzrosła zaledwie o 1,3 proc., ale już w lutym nastąpił spadek cen średnio o -0,5 proc. Z raportu przygotowanego przez portal www.szybko.pl oraz Expandera wynika, że dopiero w marcu ceny wzrosły o 4,7 proc. Podobnie wyglądała sytuacja w I kwartale 2006 roku, kiedy w styczniu ceny rosły nieznacznie: w Warszawie o 1,7 proc., a zdecydowanie większe zmiany nastąpiły w lutym i marcu.

Czasowy spadek cen

Eksperci zwracają uwagę, że od wielu lat w pierwszym kwartale każdego roku ma miejsce czasowe obniżenie zainteresowania kupnem i sprzedażą nieruchomości oraz spadek liczby dokonywanych transakcji. Co ciekawsze, zmiany cen zależą od rejonu Polski. Eksperci porównując ceny mieszkań w 8 spośród 11 analizowanych miast zauważyli, że w niektórych z nich zmiany te były bardzo duże. Zgodnie z przewidywaniami najwyższe wzrosty miały miejsce w Poznaniu o 22,8 proc., Łodzi 22,6 proc., Szczecinie 21,6 proc. i Sopocie o 19 proc. Najmniej, choć i tak bardziej niż prognozowano, wzrosły ceny w Warszawie, o 7,2 proc., i Krakowie 9,9 proc. Z raportu wynika, że głównym powodem takiego stanu rzeczy jest zbyt mała liczba mieszkań do sprzedania w stosunku do liczby osób zainteresowanych kupnem. Co więcej, trudno się spodziewać szybkiego odwrócenia tej tendencji. Powodem takiego stanu rzeczy jest fakt, że w pierwszych miesiącach 2007 roku nie oddano do użytku więcej mieszkań niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Korzystna koniunktura na rynku, a także brak przerw w pracach budowlanych, spowodowany wyjątkowo łagodną zimą, mogą spowodować zwiększenie liczby mieszkań oddawanych do użytku w 2007 i 2008 roku. Nie będzie to jednak liczba, która wypełni istniejącą lukę w podaży mieszkań.

Ceny gruntów

Na wzrost cen wpłyną zapewne rosnące ceny gruntów, kosztów robocizny i materiałów budowlanych. Nie bez znaczenia są także zmiany legislacyjne. Po pierwsze, nadal nie została uchwalona definicja budownictwa społecznego. W chwili obecnej najbardziej prawdopodobne jest, że za budownictwo społeczne uznane zostaną obiekty do 120 mkw. i domy do 220 mkw. Kolejnym rozwiązaniem legislacyjnym, które może wpłynąć na obniżkę (czasową) cen mieszkań, jest możliwość wykupu przez lokatorów mieszkań spółdzielczych. Osoby takie otrzymają mieszkania na własność po spłaceniu przez nie nominalnej kwoty kredytu i umorzonego przez państwo w latach 70. i 80. Przewiduje się, że nierzadko będą to kwoty rzędu kilku czy kilkunastu złotych. Obniżka cen mieszkań jest możliwa, chociaż eksperci zwracają uwagę, iż takie osoby także potrzebują własnego kąta, a więc tylko część z nich zdecydowałaby się na odsprzedaż lokalu na rynku wtórnym i zakup innego mieszkania. Nie wiadomo jednak, czy takie rozwiązania wejdą w życie, gdyż wiele organizacji reprezentujących spółdzielców już zapowiedziało zaskarżenie ustawy do Trybunału Konstytucyjnego.

Poszukiwane kawalerki

Wzrost cen nieruchomości powoduje, że maleje siła nabywcza klientów. Przy stabilnej zdolności kredytowej kupujący może pozwolić sobie na coraz mniejsze mieszkanie. Choć nadal największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2-pokojowe i w serwisie www.szybko.pl oferta taka jest aktualna średnio przez dziewięć dni, to zwiększyło się zainteresowanie kawalerkami. Poszukują ich przede wszystkim ludzie młodzi, którzy jeszcze nie mają rodziny, oraz rosnąca grupa osób, których zdolność kredytowa nie pozwala na kupno mieszkania dwupokojowego. Ta sama grupa osób skłonna jest kupić mieszkanie pod miastem lub w dzielnicach mniej popularnych, gdzie ceny są niższe. W 2007 roku zdecydowanie zwiększył się popyt na grunty, a także domy. W przypadku aglomeracji warszawskiej, gdzie średnie ceny mieszkań wynoszą 8469 za metr kwadratowy, w cenie dużego (ponad 80-metrowego) mieszkania można myśleć o kupnie gotowego lub budowie własnego domu. W 2007 roku rozpoczął się wyścig po atrakcyjne działki, które znajdują się w promieniu 30 km od centrum miasta, z uregulowanym lub stosunkowo łatwym do uregulowania statusem prawnym. Należy się jednak spodziewać, iż koszty samodzielnej budowy domu w najbliższym czasie wzrosną. Powodami są rosnące koszty robocizny oraz materiałów budowlanych. Ważnym czynnikiem będzie także podatek VAT. Kolejnym zjawiskiem sygnalizowanym przede wszystkim przez pośredników w obrocie nieruchomościami, ale także widocznym przy przeglądaniu ofert w prasie czy też serwisach internetowych, jest zawyżanie przez sprzedających cen oferowanych mieszkań. Najbardziej ewidentne są przypadki, jeśli sprzedający próbuje uzyskać za mieszkanie 100-metrowe taką samą średnią cenę za metr jak w przypadku mieszkania 30-metrowego. W takiej sytuacji oferta nie spotyka się z zainteresowaniem i zazwyczaj jeśli sprzedający jest rzeczywiście zainteresowany zrealizowaniem transakcji, obniża cenę. Drugi przypadek to mieszkania w złym stanie technicznym lub wybudowane w technologiach z poprzedniej epoki, czyli wielka płyta i rama H, za które właściciele chcą często uzyskać ceny wyższe od średnich rynkowych. Jeśli mieszkanie znajduje się w bardzo dobrej lokalizacji i należy do grupy najbardziej poszukiwanych 1- i 2-pokojowych, sprzedający mają szansę na uzyskanie oferowanej przez siebie kwoty.

Wysoka średnia

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie na koniec I kwartału 2007 roku ukształtowała się na poziomie 8469 złotych. Oznacza to, że procentowy wzrost wyniósł 7,2 punktów i każdy metr mieszkania jest droższy o 566 złotych w porównaniu z grudniem 2006 roku. Eksperci zwracają uwagę, że mimo bardzo wysokiego poziomu cen w stolicy, istnieje perspektywa ich dalszego wzrostu, na poziomie 5 do 10 proc. kwartalnie. Wynika to między innymi ze specyfiki miasta, w którym mieszka i pracuje bardzo duża grupa osób zarabiających dobrze i bardzo dobrze. Dowodem może być rosnące zainteresowanie apartamentami, w przypadku których cena przestaje być determinantą zakupu, a liczy się przede wszystkim prestiżowy adres i luksusowe wykończenie. W stolicy wszystkie dzielnice z wyjątkiem Kabat odnotowały wzrost cen w pierwszym kwartale. W przypadku Kabat spadek ceny jest skutkiem ich wywindowania, i to pod koniec 2006 roku. W styczniu i lutym średnia cena mieszkania była nawet wyższa niż na warszawskim Mokotowie, a więc dzielnicy położonej zdecydowanie bliższej centrum miasta i cieszącej się prestiżem. Zgodnie z przewidywaniami najbardziej wzrosły ceny mieszkań tam, gdzie były one najniższe. I tak o 16 proc. zdrożały mieszkania na Tarchominie, 13 proc. na Bielanach, 10 proc. na Pradze Północ i 11 proc. na Włochach. Dla lepszego zobrazowania tempa wzrostu cen w tych miejscach można przytoczyć wzrosty, które miały miejsce w skali roku. Od marca 2006 r. mieszkanie na Tarchominie i Bielanach zyskało na wartości aż 88 proc. Mimo to dzielnice te pozostają w grupie lokalizacji o najniższych cenach. Najtańszego mieszkania należy w tym momencie szukać na Targówku, Bródnie, Gocławiu. Ceny oscylują tam w granicy 7,2 tys. za 1 mkw. Najdroższymi dzielnicami w Warszawie i w Polsce są Śródmieście i Centrum, gdzie za metr trzeba zapłacić ponad 11 tys. Blisko 10 tys. za 1 mkw. trzeba zapłacić na Mokotowie, a inne prestiżowe warszawskie lokalizacje: Saska Kępa i Żoliborz, osiągnęły ceny ponad 9 tysięcy za metr.

 

BOŻENA WIKTOROWSKA

bozena.wiktorowska@infor.pl