Finansowanie zakupu działki i budowy domu zazwyczaj wymaga zaciągnięcia dwóch odrębnych kredytów. Na rynku są jednak banki, które udzielają jednego kredytu na działkę i budowę, a wypłatę części budowlanej uzależniają od przedstawienia pozwolenia na budowę.

Z jednej strony jest to duże udogodnienie - przez procedurę kredytową i kompletowanie dokumentów trzeba przejść tylko raz. Ale to uproszczenie może być złudne w świetle aktualnej sytuacji w branży budowlanej. Ceny materiałów budowlanych i robót rosną w szybkim tempie. Im większa przerwa między przyznaniem kredytu a budową, tym większe ryzyko, że zabraknie pieniędzy na dokończenie budowy. Wówczas trzeba wnioskować o podwyższenie kredytu, które trwa zazwyczaj tyle samo czasu, co udzielenie nowego kredytu.

Obowiązkowa karencja

Warunki udzielania kredytów budowlano-hipotecznych, czyli przeznaczonych na budowę domu, nie różnią się od kredytów na zakup mieszkania - stawki prowizji, oprocentowania czy okres kredytowania są więc takie same. To, co wyróżnia kredyt budowlano-hipoteczny od standardowego kredytu, to prze- de wszystkim obowiązkowa karencja w momencie wypłaty kredytu, w transzach. Warto wiedzieć, że taki kredyt można dostać bez wkładu własnego (tylko w tych bankach, które oferują kredytowanie działek w 100 proc.).

Korzystanie z kredytu na budowę domu jest jednak bardziej skomplikowane. Jednym z podstawowych elementów wniosku kredytowego jest kosztorys i harmonogram prac. Zarówno przyznanie kredytu, jak i potem bezproblemowe dokończenie inwestycji, w dużej mierze uzależnione jest od ich poprawnego wypełnienia. Najczęściej popełnianym błędem jest zaniżenie kosztów robocizny i materiałów budowlanych.

Każdy kosztorys jest przez bank weryfikowany. Rzeczoznawca ocenia, czy za zadeklarowaną kwotę można wybudować dom zgodnie z projektem i założonym standardem, a z drugiej strony, czy podana kwota nie przewyższa wartości nieruchomości. W praktyce często kredyty budowlane są podwyższane, ponieważ wstępnie oszacowane koszty okazują się za małe.

Dyscyplina kredytobiorcy

Przy kredytach budowlano-hipotecznych niezwykle ważna jest też dyscyplina kredytobiorcy. Z reguły w ciągu dwóch, trzech lat od momentu zaciągnięcia kredytu dom musi zostać oddany do użytkowania, czego dowodem jest ujawnienie nieruchomości w księdze wieczystej.

- Dla banku pełnowartościowym zabezpieczeniem jest tylko gotowa nieruchomość. Niewywiązanie się z obowiązku zakończenia budowy może być podstawą do wypowiedzenia umowy kredytowej. Dlatego właśnie bank weryfikuje realność kosztorysu oraz prosi o udokumentowanie kwoty do wniesienia, chcąc uniknąć sytuacji, kiedy budowa nie jest zakończona, a kredytobiorca nie ma już ani pieniędzy, ani zdolności kredytowej - mówi Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w Open Finance.

Kredyt na budowę domu wypłacany jest transzami. Ich wysokość nie może być zazwyczaj wyższa niż wartość działki i przeprowadzonych już prac.

Maciej Bednarek

maciej.bednarek@infor.pl

EKSPERT OPEN FINANCE DLA GAZETY PRAWNEJ

Dariusz Makosz, doradca finansowy

Nie ma tańszego sposobu finansowania budowy domu niż kredyt hipoteczny. W niektórych przypadkach - zwłaszcza wobec możliwości niedoszacowania kosztów inwestycji czy po prostu nieuwzględnieniu niektórych jej elementów - konieczny może okazać się dodatkowy zastrzyk kapitału. Wiadomo, że powiększanie kredytu zabiera trochę czasu. Dlatego warto dysponować zapasami gotówki, którą w razie potrzeby można szybko wyłożyć i załatać dziurę w budżecie budowlanym. Szybkie pożyczki gotówkowe - jako najdroższe z wszystkich dostępnych - powinny być zaciągane tylko w ostateczności.