Jutro w Sejmie odbędzie się trzecie czytanie i głosowanie nad projektem nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Nowela jest efektem ponadpółrocznych prac posłów koalicji, opozycji, a także przedstawicieli organizacji broniących praw członków.
– Najważniejsze, aby w końcu spółdzielcy stali się faktycznymi właścicielami majątku spółdzielni. Chodzi o to, aby przyspieszyć prace uwłaszczeniowe, które celowo blokują niektórzy prezesi spółdzielni – podkreśla Lidia Staroń, poseł PO.
Spółdzielcy posiadający mieszkania lokatorskie będą mogli otrzymać odrębną własność lokalu już po wpłaceniu nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez państwo w latach 70. i 80. ubiegłego stulecia, którą spółdzielnia musi teraz odprowadzić do Skarbu Państwa. W zależności od konkretnego przypadku, będzie to suma od kilku do kilkudziesięciu złotych. Do przekształcenia uprawnień nie będzie konieczne także uzupełnienie wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji oraz kredytów i pożyczek związanych z remontami budynku.
OPINIA Grzegorz Tobiszowski poseł PiS Takie zmiany wychodzą naprzeciw orzecznictwu Trybunału Konstytucyjnego, który zakwestionował dotychczasowy sposób naliczania ceny wykupu przez spółdzielnie. Spółdzielnia ustalała wartość mieszkania przez odjęcie od jego wartości rynkowej wysokości wpłaconego wkładu budowlanego. Powodowało to, że koszt wykupu mieszkania w dużym mieście sięgał kilkudziesięciu tysięcy złotych. Nasza ustawa wprowadza sprawiedliwy i realny system wyceny wartości mieszkania.

Nowelizacja przewiduje stopniową likwidację spółdzielczej własności. Po wejściu w życie nowych przepisów lokatorskie prawo do lokalu będzie można przekształcić wyłącznie w odrębną własność. Spółdzielczego prawa do lokalu nie będzie można ustanawiać również w nowo wybudowanych blokach. Z uwagi na nieuregulowaną sytuację prawną gruntów znajdujących się w zasobach części spółdzielni mieszkaniowych zostaną wprowadzone przepisy przejściowe, które pozwolą na wyjątkowe tworzenie prawa własnościowego-spółdzielczego do lokali do czasu wyjaśnienia sytuacji prawnej nieruchomości.
OPINIA Cezary Grzybowski radca prawny, specjalista z zakresu prawa mieszkaniowego Stopniowa likwidacja spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest jak najbardziej potrzebna, w szczególności jeżeli chodzi o nowo wybudowane lokale. Przy nabyciu spółdzielczej i odrębnej własności ponosi się te same koszty, nie ma więc powodów, by różnicować tytuły prawne do lokalu na ograniczoną i pełną własność. Bardzo ważnym aspektem posiadania wyodrębnionego lokalu jest chociażby możliwość odizolowania się od dotychczasowych władz spółdzielni i przejścia na system zarządzania wspólnot mieszkaniowych.

Każdy spółdzielca będzie mógł domagać się od zarządu kopii faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z prywatnymi przedsiębiorcami. Bez ograniczeń będą dostępne także odpisy statutu i regulaminu spółdzielni. Członkowie nie będą musieli przy tym podawać powodów występowania z wnioskiem o udostępnienie takich dokumentów. Jawność spółdzielczych dokumentów będzie ograniczona m.in. ze względu na ochronę interesów innych spółdzielców i tajemnicę handlową.
OPINIA Anna Grabska Krajowy Związek Lokatorów i Spółdzielców Szansę na wgląd do faktur czy rozliczeń inwestycji mają obecnie najczęściej członkowie organów spółdzielni, a przeciętni członkowie mogą liczyć co najwyżej na otrzymanie statutu spółdzielni, regulaminów czy protokołów z obrad organów. Nowe przepisy mają też pewne defekty. W razie odmowy wydania dokumentu przez zarząd spółdzielni członek może wystąpić do sądu rejestrowego, aby ten nakazał udostępnienie żądanych informacji. Wniosek o wydanie takiego nakazu kosztuje obecnie 300 zł, co może skutecznie odstraszać członków od występowania na drogę sądową.

Zarządy nie będą mogły żądać od członków dodatkowych opłat z tytułu modernizacji budynku, a prace budowlane, które są przeprowadzane w spółdzielniach, będą rozpatrywane jedynie w kategoriach remontu, rozbudowy i przebudowy. Dla przejrzystości wpłat czynszowych i sposobów ich wydatkowania zostanie wprowadzony obowiązek odrębnej ewidencji na każdy budynek mieszkalny. Nowelizacja zakłada również wydłużenie terminu powiadomienia o zmianach wysokości opłat w spółdzielni z 14 dni na trzy miesiące.
OPINIA Gabriela Masłowska poseł Ruchu Ludowo-Chrześcijańskiego Dotychczasowe przepisy umożliwiają zarządom spółdzielni bezpodstawne obciążanie członków wysokimi kosztami docieplenia budynków, jak i wymiany stolarki okiennej czy drzwiowej, mimo że przez cały okres zamieszkiwania wnoszą oni opłaty na fundusz remontowy. Fakt ten uniemożliwia uzyskanie przez znaczną liczbę członków, którzy złożyli wnioski i znajdują się w trudnej sytuacji finansowej, prawa odrębnej własności lokali mieszkalnych.

Nowelizacja wprowadza możliwość podziału spółdzielni w drodze uchwały zainteresowanych członków. Decyzję w tej sprawie będą mogli podjąć spółdzielcy, których prawa i obowiązki majątkowe są związane z wyodrębnioną organizacyjnie jednostką spółdzielni albo z częścią jej majątku (czyli pojedynczym blokiem, kilkoma blokami lub nawet całym osiedlem). W razie podjęcia takiej uchwały zarząd spółdzielni będzie miał 60 dni na przygotowanie niezbędnej dokumentacji potrzebnej do podziału. W tej sprawie będzie musiało się wypowiedzieć także walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni, lecz w razie jego sprzeciwu spółdzielcy będą mogli żądać podziału na drodze sądowej.
OPINIA Jerzy Brodziuk wiceprezes Łomżyńskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Nowe zasady podziału spółdzielni mogą zrodzić spore problemy przy okazji rozliczania zobowiązań finansowych starej i nowej spółdzielni czy kosztów utrzymania terenu. Druga sprawa to uregulowanie zobowiązań wynikających z nakładów i solidaryzmu spółdzielczego. Nie można stworzyć sytuacji, w której wszyscy członkowie spółdzielni dają pieniądze na remont budynku, a ten następnie się wydziela. Kto ma w takiej sytuacji zwrócić i na jakich zasadach pieniądze pozostałym członkom.

Narzędziem, które ma zmusić władze spółdzielni do przyspieszenia przekształceń własnościowych i przestrzegania praw członków, ma być wprowadzenie odpowiedzialności karnej członków zarządów, którzy działają wbrew obowiązkom przewidzianym w ustawach spółdzielczych. Na prezesów będą nakładane grzywny, które będą mogły sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych za opóźnienia w zawieraniu umów o przeniesienie odrębnej własności lokalu, nieterminowe rozlicznie inwestycji czy ukrywanie faktur.
OPINIA Iwona Cichoń Krakowska Grupa Inicjatywna Obrony Praw Członków Spółdzielni Przepisy przewidujące obowiązki dla jakiegokolwiek organu, i to nawet niekoniecznie władz spółdzielni, bez sankcji karnej za ich niewykonanie są martwe. Organ nie ma żadnej motywacji do zmiany swoich dotychczasowych kierunków działania, np. do udostępniania dokumentów członkowi spółdzielni. Spółdzielcy powinni mieć możliwość dochodzenia swoich uprawnień, jeżeli ustawa jest niewykonywana. Taką możliwość zagwarantuje im nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Nowe przepisy likwidują możliwość zastąpienia walnego zgromadzenia członków przez zebranie przedstawicieli członków (ZPCz). Jeżeli walne zgromadzenie przekroczy 500 osób, będzie można je podzielić na części. Pozwoli to każdemu członkowi spółdzielni realnie współuczestniczyć w podejmowaniu decyzji i uchwał. Do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zostaną wprowadzone także przepisy przejściowe, które pozwolą na uporządkowanie nowych zasad odbywania walnych zgromadzeń w statutach spółdzielni. W związku z tym zmiany będą dotyczyć zebrań członków spółdzielni, które będą odbywały się dopiero w przyszłym roku.
OPINIA Adam Janczewski prezes Pruszkowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej Taki podział na części może wprowadzić chaos przy podejmowaniu decyzji w dużych spółdzielniach. Trudno będzie skoordynować pomysły i uchwały, które zapadną w każdym z gremiów. Poza tym wzrosną koszty organizacji takich zgromadzeń. Spółdzielnie zazwyczaj nie dysponują lokalami, które mogły pomieścić tak duże skupiska osób.