Na każdym rynku wpływ na poziom cen ma relacja pomiędzy podażą a popytem. Podobnie jest na rynku nieruchomości. Jednak w tym przypadku zmiany popytu na tym rynku mogą następować szybko i mogą być powodowane nie tylko decyzjami ekonomicznymi, ale również mało przewidywalnymi czynnikami politycznymi i administracyjnymi. Dodatkowo, nieruchomość w dłuższym czasie wymaga znacznych nakładów na utrzymanie dobrego stanu technicznego samego mieszkania, jak i całego budynku i jego otoczenia, przy czym wpływ pojedynczego członka wspólnoty mieszkaniowej /spółdzielni na stan budynku i jego otoczenia jest niewielki, natomiast wpływ stanu budynku na cenę pojedynczego mieszkania najczęściej jest większy niż stan samego mieszkania.

Dom zamiast mieszkania

Alternatywą dla mieszkań w domach wielorodzinnych jest rynek domów jednorodzinnych położonych zarówno w mieście, jak i na przedmieściach. Czasami prawa rządzące tymi rynkami są różne z powodów innych niż ekonomiczne. Dla przykładu, w Warszawie i okolicach jedną z ważniejszych barier po stronie podaży budownictwa wielorodzinnego jest brak terenów z aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego, co jest sztucznym (nierynkowym) ograniczeniem podaży. W przypadku podmiejskiego budownictwa jednorodzinnego znaczenie tej czy innych pozarynkowych (administracyjnych) barier obecnie jest marginalne, w związku z czym ceny na tym rynku kształtuje zwykła gra pomiędzy podażą i popytem. – Dlatego też w segmencie domów jednorodzinnych nie obserwujemy tak gwałtownych wzrostów cen jak w przypadku mieszkań w blokach. Jednym ze skutków tej sztucznej bariery nałożonej na budownictwo wielorodzinne jest drastyczne zmniejszenie różnicy pomiędzy cenami mieszkań a cenami domów, co zdecydowanie podnosi atrakcyjność tych drugich – wyjaśniają Tomasz Lebiedź, członek zarządu Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.



Nieruchomość jako inwestycja

Powszechnie uważa się, że w krajach uznawanych za stabilne inwestycja taka powinna zwrócić się w ciągu 10–12 lat. Tak wysokie obecnie w Warszawie stopy zwrotu sprawiają, że wynajem mieszkania daje mniejszy zwrot z kapitału niż inwestycja w najprostsze nawet instrumenty finansowe. W powszechnej opinii ceny mieszkań stale rosną i na inwestycjach w nieruchomości nie można stracić. Eksperci policzyli stopę zwrotu z inwestycji. W 1994 roku czteropokojowe mieszkanie (80 mkw.) na ulicy Dantego było oferowane w cenie 887 zł/mkw. (po zdenominowaniu PLN). W październiku 2006 r. 100-metrowe mieszkanie w tym samym budynku oferowane było w cenie 4,5 tys. zł/mkw. To była inwestycja na 14,5 proc. rocznie. W 1998 roku sprzedano trzypokojowe mieszkanie na Muranowie w cenie 3364 zł/mkw. We wrześniu 2006 r. podobne mieszkanie osiągnęło cenę 7692 zł/mkw. To inwestycja na 10,9 proc. rocznie, a każde zainwestowane 100 zł przyniosło 127 zł zysku (nie licząc kosztów remontu, eksploatacji i innych opłat). Oczywiście wynajęcie tego mieszkania znacznie poprawiłoby opłacalność takiej inwestycji. W końcu listopada 1990 r. – tuż przed drugą turą wyborów prezydenckich Wałęsa – Tymiński, jednopokojowe mieszkanie na ulicy Noakowskiego w wyniku licytacji prowadzonej przez 17 rodzin osiągnęło cenę 1 tys. USD/mkw. Do licytacji o to mieszkanie doszło w wyniku paniki związanej z obawami o wynik wyborów i niemal całkowitym wstrzymaniem podaży mieszkań. Porównując kwotę 1 tys. USD z ówczesnym poziomem zarobków, otrzymamy wręcz niewyobrażalnie wysoką dziś cenę jednego metra kwadratowego. Po wygraniu wyborów przez Wałęsę natychmiast ożywiła się podaż i ceny mieszkań w ciągu kilku miesięcy powróciły do poprzednich poziomów.

Kulminacja podwyżek

Druga fala kulminacji wysokich cen nieruchomości wystąpiła w I połowie 2000 r. W końcu lat dziewięćdziesiątych Polacy powszechnie uwierzyli w trwałość szybkiego wzrostu gospodarczego i zachęceni wyższymi zarobkami i pojawieniem się pierwszych kredytów mieszkaniowych (wtedy jeszcze wysoko oprocentowanych) postanowili poprawić swój komfort życia i śmiało ruszyli po zakup mieszkań. Niestety, w sierpniu, a następnie we wrześniu 2000 r. Rada Polityki Pieniężnej pod hasłem schłodzenia gospodarki w celu walki z rosnącą inflacją podniosła stopy procentowe. Decyzja ta poważnie utrudniła przedsiębiorcom dostęp do kredytów, tym samym spadły zamówienia i spadła produkcja. Firmy – w ramach cięcia kosztów – zmniejszały płace i redukowały zatrudnienie. W pierwszym rzędzie do redukcji przeznaczeni zostali dużo zarabiający menedżerowie. Jednocześnie znacznie obniżyły się przychody osób pracujących na własny rachunek. Tym samym w obu tych grupach stanowiących większość nabywców mieszkań zdecydowanie zmalała chęć do inwestowania w nieruchomości. Równocześnie na rynku pojawiły się okazyjne oferty nowych domów i mieszkań, wystawiane na sprzedaż przez osoby, które na skutek wyżej wymienionych zmian w gospodarce utraciły możliwość spłacania kredytów na bieżąco. Wszystkie te wydarzenia spowodowały gwałtowne zatrzymanie popytu wraz z jednoczesnym wzrostem podaży, co w rezultacie spowodowało, że obrót nieruchomościami zatrzymał się na około dziewięć miesięcy i nieśmiało ruszył dopiero, gdy ceny spadły o około 30 proc. (w zależności od segmentu rynku). Powrót do poprzedniego (nominalnie) poziomu cen trwał kilka lat (dla przykładu ceny działek pod Warszawą dopiero na przełomie lat 2004/2005 powróciły do poziomu z roku 2000). Rok 2003 przyniósł również chwilowy wzrost cen mieszkań, a kulminacją był okres od marca do lipca, czyli w chwili wstępowania Polski do Unii Europejskiej. W tamtym czasie panika udzieliła się wielu osobom, które przekonane były o natychmiastowym ogromnym wzroście cen nieruchomości po wstąpieniu do UE, czego świadomie chciały uniknąć. – Jak każda panika pociągnęła ona za sobą wiele osób, które kupowały mieszkania po cenach bardzo wysokich, ponieważ sprzedający, widząc wzmożony popyt na zakup swoich mieszkań, sukcesywnie podnosili ceny ofertowe, co zresztą wcale nie dziwi, skoro znajdowały się osoby akceptujące taki stan rzeczy – dodaje Tomasz Lebiedź.

w całej Polsce ze wszystkich mieszkań rocznie właściciela zmienia 2 proc. liczba aktów notarialnych dotyczących kupna-sprzedaży nieruchomości rocznie wynosi 500 tys.

Ciągle do góry

Ceny mieszkań w Warszawie w perspektywie kilkunastu lat znajdują się w trendzie wzrostowym, na który jednak nakładają się znaczne okresowe spadki i wzrosty. Ten wzrostowy trend nie jest już jednak tak wyraźny, jeśli poziom cen odniesiemy do poziomu średnich zarobków bądź do poziomu inflacji w przeszłości. Dla porównania, inwestując w fundusze, nie trzeba użerać się z najemcą, nie trzeba remontować mieszkania, a pieniądze można wycofać w każdej chwili i tylko w pożądanej części. Wystarczy tylko wpłacić i czekać. Przykładowo nabycie jednej jednostki funduszy Arka 1 października 1998 r. i przetrzymanie jej do 1 października 2006 r. było inwestycją na 23,1 proc. rocznie, a jeśli podobną inwestycję wykonano cztery lata temu, to zwrot wynosił 41,6 proc. rocznie. Oznacza to, że aby uzyskać podobny zysk ze wzrostu wartości mieszkania kupionego cztery lata temu za 100 tys. zł, musiałoby zostać ono sprzedane za 402 tys. zł (bez uwzględnienia podatków i innych kosztów eksploatacji mieszkania).

Ceny produkcji

Wpływ na ceny mieszkań ma wzrost cen materiałów budowlanych i wykonania robót. Od 2000 roku do początku 2006 roku ceny produkcji budowlanej były dość stabilne. GUS szacuje, że ceny produkcji budowlano-montażowej we wrześniu 2006 r. są wyższe o 0,5 proc. niż w sierpniu 2006 r., oraz o 2,8 proc. wyższe niż w grudniu 2005 r. Rośnie też dynamika wzrostu cen. Ceny materiałów budowlanych rosną, lecz tempo ich wzrostu jest obecnie znacznie niższe niż tempo wzrostu cen mieszkań deweloperskich. Trzeba również pamiętać, że płace w Warszawie są najwyższe w całym kraju. W ostatnich miesiącach nastąpił spory wzrost cen robocizny. Spowodowane jest to brakiem fachowców wynikającym z ich powszechnej emigracji zarobkowej, wzrostem liczby zamówień oraz ogólnym wzrostem wynagrodzeń. Podaż siły roboczej, a tym samym obniżenie bądź przynajmniej ustabilizowanie kosztów robocizny, może poprawić import pracowników z mniej zamożnych rejonów kraju lub zza wschodniej granicy.



Będzie drożej

Dalszy wzrost cen produkcji budowlano-montażowej wydaje się być nieunikniony. W dłuższym czasie ceny materiałów i wynagrodzenia w Polsce będą dążyć do wyrównania z cenami w innych krajach Unii. Tempo tego wyrównywania się cen jest jednak trudne do przewidzenia, podobnie jak kurs złotówki do euro, ponieważ wpływ na to mają czynniki tak ekonomiczne, jak i polityczne. Niemniej jednak należy pamiętać, że wzrost kosztów produkcji np. o 1 proc. wcale nie oznacza, że cena sprzedaży automatycznie wzrośnie też o 1 proc. Nakręcona gwałtownym wzrostem popytu bardzo wysoka obecnie zyskowność działalności deweloperskiej pozwala na daleko idące amortyzowanie wzrostu cen produkcji.