Deweloperzy ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych projektów. Jest ryzyko, że popyt wyprzedzi podaż
W I kw. tego roku w samej stolicy wynajęto 273 tys. mkw. powierzchni biurowej. To wynik najlepszy nie tylko od wybuchu pandemii. W I kw. 2019 r. bowiem najemców znalazło 140 tys. mkw. biur. Motorem napędzającym popyt jest przede wszystkim sektor finansowy - głównie banki oraz IT.
Stolica nie jest odosobnionym przypadkiem. - Większy popyt widać też w miastach regionalnych, gdzie mieści się połowa z dostępnej w kraju nowoczesnej powierzchni biurowej. Większość firm powróciła już do biur. Są też w stanie oszacować swoje potrzeby lokalowe na przyszłość. Stąd nowe umowy najmu - tłumaczy Piotr Kaszyński, partner zarządzający w firmie doradczej Newmark Polska. W I kw. ubiegłego roku w miastach regionalnych wynajęto 98 tys. mkw. Danych za pierwsze trzy miesiące tego roku jeszcze nie ma, ale zdaniem ekspertów zdecydowanie przekroczona zostanie granica 100 tys. mkw. Wśród najemców dominują firmy z sektora nowoczesnych usług biznesowych. - Na głównych rynkach, takich jak Kraków, Wrocław i Trójmiasto, wzrosty będą podobne do zanotowanego w stolicy - uważa Piotr Kaszyński.
W kolejnych kwartałach, według ekspertów, można oczekiwać dalszej wzmożonej aktywności ze strony firm. Poprawiająca się sytuacja epidemiologiczna w Polsce i poluzowywanie kolejnych obostrzeń powodują bowiem, że coraz więcej pracowników rezygnuje z pracy w domu i pojawia się w biurach. - W tym roku spodziewamy się, że firmy, które dotychczas pracowały w większości z domu, przejdą na pracę hybrydową w modelu 3+2 lub 2+3, co oznacza obecność minimum dwa lub trzy dni w biurze - twierdzi Bartosz Oleksak, starszy negocjator w dziale powierzchni biurowych firmy AXI IMMO.
Nie brakuje też nowych klientów. Jak informuje Izabela Dąbrowska, dyrektor w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank, nową grupą najemców mogą być ukraińskie, białoruskie czy rosyjskie firmy przenoszące swoje biura m.in. do stolicy Polski. - Po wybuchu wojny w Ukrainie część tamtejszych firm korzysta z elastycznych powierzchni, co z kolei w dłuższej perspektywie może przełożyć się na większy popyt na biura w przyszłości - dodaje Tomasz Czuba, dyrektor działu wynajmu powierzchni biurowych i reprezentacji najemcy w JLL.
Rosnący w szybkim tempie popyt zaczyna budzić obawy o zatkanie rynku biurowego, zwłaszcza tego w stolicy, gdzie aktywność deweloperów nie wróciła jeszcze do poziomu sprzed pandemii. W Warszawie na koniec I kw. w budowie było 282 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego do oddania w tym roku jest 183 tys. mkw. Dla porównania w przedpandemicznym 2019 r. budowano ponad 400 tys. mkw. - W perspektywie kilku najbliższych miesięcy spodziewana jest w związku z tym luka podażowa w Warszawie - prognozuje Bartosz Oleksak. Jego zdaniem możemy z nią mieć do czynienia nawet do 2024 r.
O tym, że nie są to obawy bez pokrycia, świadczy fakt, że po raz pierwszy od ponad dwóch lat współczynnik pustostanów zanotował spadek. Na koniec I kw. 2022 r. w Warszawie wyniósł on 12,2 proc., o 0,5 pkt proc. mniej w porównaniu z końcem ubiegłego roku, co przekłada się w praktyce na 20 tys. mkw. mniejszą powierzchnię do wynajęcia. Maleje także dostęp do powierzchni biurowej oferowanej w formule podnajmu. Na koniec I kw. tego roku, jak wylicza firma Knight Frank, na rynku zidentyfikowano ok. 60 tys. mkw. takiej powierzchni.
- Aktywność inwestycyjna jest uzależniona od kilku czynników, między innymi małej dostępności działek, na których możliwa jest realizacja projektów biurowych, z wysokimi wymaganiami banków co do finansowania nowych inwestycji. Należy także pamiętać, że tego typu inwestycje wiążą się z długim procesem decyzyjnym i przygotowawczym. Dlatego nie spodziewamy się szybkiej zmiany sytuacji na warszawskim rynku biurowym - mówi Tomasz Czuba.
Jeśli chodzi o rynki regionalne, to według ekspertów aktywność deweloperów na nich jest znacząca, czyli mamy do czynienia z sytuacją odwrotną niż w Warszawie. Dlatego można oczekiwać tu raczej wzrostu powierzchni niezajętych biur. Z raportu BNP Paribas Real Estate Poland na koniec 2021 r. wynika, że pustostanów w regionach było średnio 14,1 proc., o 1,4 pkt proc. więcej niż rok wcześniej.
Mimo rosnącego popytu i kurczącej się podaży stawki czynszów pozostają stabilne. W centralnych lokalizacjach Warszawy wynoszą od 15 do 25 euro za mkw., a w pozostałych od 10 do 16 euro za mkw. miesięcznie. Zdaniem ekspertów taka sytuacja nie potrwa jednak długo. Jak zauważają, właściciele budynków biurowych zaczynają ograniczać pakiety zachęt, szczególnie w lokalizacjach o najniższym wskaźniku pustostanów.
O przyszłości biur w Polsce będzie mowa podczas XIV Europejskiego Kongresu Gospodarczego w Katowicach. Eksperci z firm ABSL, AMMEGA Business Services, CMS, HB Reavis Poland oraz Cavatina Holding opowiedzą nie tylko o nowych trendach w organizacji przestrzeni biurowej, wymaganiach stawianych przez pracodawców i pracowników, ale też o strategii operatorów i deweloperów. Będą też mówić o przyszłości zielonych biur, które stają się trendem kształtującym przyszłość branży.
