Cudzoziemiec może nabyć grunt, budynek lub lokal. Zezwolenia wymaga każde nabycie nieruchomości, to znaczy nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 167, poz. 1758) nie obejmuje zatem czynności, które nie przenoszą własności nieruchomości na cudzoziemca, takich jak: umowy przedwstępne, umowy jedynie o skutkach zobowiązujących (np. umowy zlecenia do nabycia nieruchomości) oraz umowy nabycia praw rzeczowych ograniczonych (np. zastawu, hipoteki, użytkowania, służebności). Cudzoziemiec nabywający lokal na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie musi mieć zezwolenia. Zasada ta obowiązuje także w przypadku nabycia nieruchomości w drodze dziedziczenia przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego.
Należy złożyć wniosek
W postępowaniu związanym z nabyciem nieruchomości mają zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia musi złożyć stosowny wniosek, który musi zawierać dane personalne wnioskodawcy i jego status prawny (np. rezydent), informacje o nabywanej nieruchomości, dane sprzedawcy, określenie, na jakiej zasadzie zostanie kupiona nieruchomości (np. własność) oraz informację o celu nabycia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć: dokumenty potwierdzające okoliczności wskazane we wniosku oraz okoliczności potwierdzające jego więzi z Polską, a także inne dokumenty umożliwiające ustalenie, czy nieruchomość została nabyta legalnie. Okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Polską mogą być: • posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia, • zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Polski; posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony, • zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenie na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, • członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorców czy wykonywanie na terytorium Polski działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z przepisami prawa polskiego.
Wydanie zezwolenia
Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców znosi pewne bariery administracyjne w zakresie uzyskiwania w tym zakresie zezwoleń, m.in. poprzez ograniczenie udziału naczelnych organów administracji współuczestniczących w procesie decyzyjnym ministra spraw wewnętrznych i administracji. Na przykład minister obrony narodowej oraz minister rolnictwa nie będą wyrażali swojej zgody, a jedynie posiadają ustawowe prawo sprzeciwu – instytucja tzw. milczącej zgody organu. W praktyce to oznacza, że brak sprzeciwu jest wyrażeniem zgody. Szefowie resortu rolnictwa i obrony mogą złożyć sprzeciw w formie postanowienia w ciągu 14 dni od dnia doręczenia wystąpienia ministra MSWiA. W szczególnie uzasadnionych przypadkach minister może przedłużyć termin na jego wniesienie do 2 miesięcy. Odmowa wydania zezwolenia nie wymaga wystąpienia do ministra obrony narodowej lub ministra rolnictwa. Minister spraw wewnętrznych przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia może zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku lub przy pomocy właściwych organów administracji rządowej sprawdzić, czy nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodne z interesem państwa. Ponadto minister może w zezwoleniu określić dla cudzoziemca specjalne warunki, od których spełnienia będzie uzależniona możliwość nabycia nieruchomości. Cudzoziemiec będzie musiał przedłożyć dowody na ich wypełnienie w formie urzędowych dokumentów. Postępowanie w sprawie wydania zezwolenia umarza się, gdy wystąpi o to cudzoziemiec, na którego wniosek je wszczęto, a także gdy właściciel lub wieczysty użytkownik nieruchomości oświadczy, że nie zamierza jej zbyć na rzecz cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie.
Decyzja ministra
Decyzja ministra spraw wewnętrznych i administracji wydawana jest w oparciu o kodeks postępowania administracyjnego, to umożliwia zaskarżenie jej do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jednak minister nie podaje uzasadnienia tzw. faktycznego w przypadku, kiedy wymagają tego względy obronności lub bezpieczeństwa państwa. Natomiast uzasadnienie prawne musi zawierać przepisy prawne, na podstawie których organ wydał decyzję pozytywną lub negatywną (tzw. uzasadnienie prawne). Zezwolenie wydaje z upoważnienia ministra spraw wewnętrznych i administracji dyrektor Departamentu Zezwoleń i Koncesji Spraw Wewnętrznych i Administracji. Zezwolenie określa osobę nabywcy oraz przedmiot nabycia. Polskie prawo administracyjne w zasadzie nie przewiduje możliwości sukcesji uprawnień. Tym samym, prawo nabycia nieruchomości określone w zezwoleniu nie może być przenoszone na osoby trzecie. Zezwolenie ważne jest przez dwa lata od dnia wydania. Po upływie tego terminu konieczne jest ponowne rozpoczęcie postępowania w celu jego uzyskania. Zezwolenie nie przymusza zbywcy do sprzedania nieruchomości, a jest tylko przesłanką umożliwiającą nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Kupno nieruchomości wymaga bowiem sporządzenia aktu notarialnego. Powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca dla celów prywatnych nie może przekroczyć 0,5 ha.
Przyrzeczenie nabycia
Cudzoziemiec, który zamierza nabyć nieruchomość, może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia. Jest ono nazywane promesą. Wniosek wraz z załącznikami o uzyskanie promesy musi spełniać wszystkie wymogi formalnoprawne, takie jak w przypadku występowania o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości. Promesa jest ważna rok od dnia wydania. W okresie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, chyba że uległ zmianie stan faktyczny istotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Żadne czynności prawne, takie jak wpisy własności lub użytkowania wieczystego, nie mogą zostać przeprowadzone bez przedłożenia zezwolenia ministra spraw wewnętrznych i administracji. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom cytowanej ustawy jest nieważne. Sąd na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra MSWiA orzeka o nieważności nabycia nieruchomości.
CO POWINIEN ZAWIERAĆ WNIOSEK Dane personalne wnioskodawcy: imię i nazwisko, adres zamieszkania, nr paszportu lub karty stałego pobytu. Status cudzoziemca: rezydent lub czy jest w związku małżeńskim z obywatelem polskim. Dane o nieruchomości: położenie, czy jest to własność czy wieczyste użytkowanie, nr księgi wieczystej, nr działki. Dane sprzedającego: imię i nazwisko, adres, nr dowodu osobistego, czy jest właścicielem czy współwłaścicielem sprzedawanej nieruchomości. Forma i cel nabycia nieruchomości: np. umowa kupna-sprzedaży lub zamiana.