Według szacunków agencji pośrednictwa nieruchomości w województwie mazowieckim znajduje się około 685 tys. domów jednorodzinnych należących do osób fizycznych. W tym samym rejonie w ofercie jest ponad 23 tys. domów przeznaczonych na sprzedaż, czyli 3,36 proc. całego zasobu. W granicach administracyjnych Warszawy znajduje się 79,5 tysiąca domów, z czego ponad 2,1 tys. jest wystawionych na sprzedaż, co daje 2,64 proc. warszawskiego zasobu.
Klienci szukają niedużych domów, do 150 mkw., budowanych w ostatnich latach
Lokum za miastem
Według pośredników nieruchomości domy jednorodzinne stają się poważną alternatywą dla większych mieszkań. Coraz więcej klientów zainteresowanych domami to odzwierciedlenie ogólnej tendencji panującej w Polsce związanej ze zmianą stylu życia i wyborem podmiejskich lokalizacji zamiast życia w mieście. Nowym czynnikiem zmiany preferencji klientów jest czynnik ekonomiczny, czyli zmniejszająca się różnica cen pomiędzy mieszkaniami w mieście a domami na obrzeżach i poza miastem. Pośrednicy zwracają uwagę, że w Warszawie i okolicach można zauważyć pięciokrotną nadwyżkę podaży nad popytem. W odróżnieniu od mieszkań, rynek domów jest w tej chwili rynkiem kupującego. – Dom pod miastem można uzyskać za cenę średniego mieszkania w stolicy – komentuje Mariusz Kania, prezes Agencji Nieruchomości Metrohouse. – Koszty utrzymania są porównywalne, a wzrost cen mieszkań spowodował uwolnienie ukrytego popytu na domy wśród osób, które nie rozpatrywały takiego zakupu ze względów ekonomicznych. Dostępność kredytów hipotecznych oraz niewielka różnica cen pomiędzy mieszkaniem a domem skłania klientów do zakupu domu jednorodzinnego.
Niska jakość
Podaż na rynku domów jednorodzinnych w Warszawie i okolicznych miejscowościach jest stosunkowo duża, jednak należy podkreślić, że największą część oferty stanowią budynki o przestarzałej technologii, nie cieszące się wśród kupujących zainteresowaniem. – Mała jest podaż domów nowych, budowanych przez deweloperów oraz osoby fizyczne, w stanie surowym do indywidualnego wykończenia – wyjaśnia Małgorzata Witkowska-Zwiep, dyrektor w Metrohouse. Najwięcej propozycji domów jednorodzinnych można znaleźć w dzielnicy Wawer (18,1 proc.) oraz Mokotów (11,2 proc.). Duża oferta jest także na Ursynowie (9 proc.), Pradze Południe (9,3 proc.) i w Wilanowie (8,1 proc.). Najmniejsza oferta domów jest w Śródmieściu – tylko kilka ofert. Segment drogich rezydencji jest stabilny i nie ulega zmianom od kilku lat. Stanowi niewielki margines oferty domów.
Ważna komunikacja
W segmencie domów jednorodzinnych zaobserwowano w ostatnim okresie wzmożony popyt na niewielkie domy jednorodzinne do 150 mkw. z działką do 1000 mkw. Ponad połowa chętnych (54 proc.) chciałaby właśnie taki dom. Ponad jedną czwartą poszukujących (28 proc.) stanowią klienci na średniej wielkości domy od 150 do 250 mkw. Domy 250 – 350 mkw. poszukiwane są przez co 7 rodzinę (16 proc.) chcącą kupić dom. Najmniej liczna grupa to klienci kupujący duże rezydencje i wille oraz domy powyżej 350 mkw. Klienci preferują dobrze skomunikowane lokalizacje podmiejskie lub lokalizacje w mieście. Duży odsetek klientów interesuje się ostatnio budynkami w zabudowie szeregowej i bliźniaczej. Można zaznaczyć, że w ciągu ostatnich 2 miesięcy zaczął się boom na segmenty do 800 tys. zł. Bardzo dużo ofert znika stosunkowo szybko. Przy małej działce i powierzchni segmentu 150-170 mkw. jest to łakomy kąsek dla klientów. Dla porównania cena nowego mieszkania 4-, 5-pokojowego na Ursynowie to około 800-900 tys. zł. Klienci najchętniej kupują domy nowe, zbudowane z użyciem energooszczędnych technologii gwarantujących niskie koszty utrzymania nieruchomości. Najmniejszym zainteresowaniem cieszą się duże, stare domy o powierzchni 250 – 400 mkw. Popularnością cieszą się także domy w stanie surowym do indywidualnego wykończenia położone w podmiejskich miejscowościach. Wyraźnie zarysowuje się także segment klientów na domy w niskiej cenie do kapitalnego remontu. Większym zainteresowaniem cieszą się domy zlokalizowane po lewej stronie Wisły. Na rynku rezydencji obserwujemy duże zapotrzebowanie na domy w najlepszych warszawskich dzielnicach, takich jak: Mokotów, Żoliborz czy Śródmieście. Klienci kupujący rezydencje i wille, oprócz odpowiedniego standardu, oczekują też stosunkowo dużej, ładnej działki z zadbaną zielenią.
Atrakcyjne ceny
Ceny domów uzależnione są od następujących czynników: lokalizacji, wielkości domu, wielkości i zagospodarowania działki oraz standardu i roku budowy budynku. Najdroższą dzielnicą jest Śródmieście, gdzie cena domu o wielkości 250 mkw. w przeciętnym standardzie może sięgnąć 2,5 mln złotych. Podobny dom na Żoliborzu lub Mokotowie kosztuje ok. 1,5 mln zł. Dzielnice, w których można kupić dom w średniej cenie, czyli od 1 mln do 1,2 mln zł, to: Ochota, Ursynów, Wilanów, Wola i Bemowo. Najniższe ceny w stolicy można zanotować na Białołęce, Pradze Północ czy w Wesołej. Tutaj za taki sam dom trzeba zapłacić około 750 tys. złotych, czyli dokładnie połowę kwoty, jaką musimy zapłacić za podobny produkt w centralnych rejonach stolicy. Rekordowe ceny za okazałe wille na działce powyżej 1000 mkw. wyceniane są na 5-7 mln zł. Wille zlokalizowane są najczęściej na starym Mokotowie.
Czekanie na kupca
Agencje nieruchomości zwracają uwagę, że średni czas sprzedaży domu to okres 9 miesięcy. Najdłużej sprzedają się stare, duże i drogie domy. W przypadku tego segmentu barierą są z reguły zbyt wysokie ceny, nie gwarantujące kupującemu średniej ceny rynkowej po uwzględnieniu kosztów generalnego remontu. Stosunkowo łatwo sprzedają się tańsze stare domy do 250 mkw. przeznaczone do generalnego remontu, ponieważ ich cena jest bardzo atrakcyjna na tle rynku mieszkań. Szybko można zbyć także domy w stanie surowym zamkniętym do indywidualnej aranżacji. Największą popularnością cieszą się domy nowe i one sprzedają się na rynku szybko, co oznacza sprzedaż średnio w czasie 4-6 miesięcy. Szybciej od nowych domów sprzedają się tylko tak zwane okazje w segmencie domów do 250 mkw., których cena jest niższa od tej rynkowej minimum 15-30 proc. Na drugim końcu bieguna są rezydencje, których sprzedaż może potrwać nawet 2 lata i stare domy o powierzchni powyżej 350 mkw. z wygórowaną ceną – te mogą okazać się niesprzedawalne. Rekordzista w Zalesiu na klienta czekał prawie 7 lat.
Kto kupuje domy
Osoby decydujące się na dom z reguły mają rozbudowane poczucie własności i wolności osobistej. Kupując dom chcą mieć wpływ na swoje najbliższe otoczenie. Ważnym elementem związanym z wyborem domu jest własna zieleń oraz izolacja od sąsiadów dająca poczucie prywatności. Pewna grupa osób decyduje się na zakup domu ze względów ekonomicznych. Ceny mieszkań wzrosły w ostatnim czasie do poziomu 7,5 – 9 tysięcy zł za mkw., a dom gotowy do zamieszkania pod Warszawą można zbudować za około 3 – 4 tysiące złotych za mkw. Atutem domu jest większa powierzchnia niż w przypadku mieszkania, własna działka z zielenią oraz brak połączenia ścianami z sąsiadami.