■ Czy w ciągu ostatniego roku obserwuje pani wzrost zainteresowania zakupem domów pod Warszawą? – Bardzo wyraźne ożywienie na rynku domów miało miejsce zwłaszcza w ostatnim półroczu. Dlatego w ostatnim półroczu, bo właśnie w tym okresie doszło do dotkliwego dla kupujących skoku ceny metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania. W niektórych dzielnicach Warszawy, np. w Śródmieściu, a szczególnie na Mokotowie, mieszkania podrożały o 20 do 30 proc. Nasi klienci często porównują ceny mieszkań w budowie do cen domów – zarówno tych kilkuletnich, jak i tych nowo budowanych. Porównanie takie wypada zawsze na korzyść domów. Kilkuletnie mieszkanie o powierzchni 80-90 mkw., tj. 3 – 4-pokojowe, na przykład na Kabatach, kosztuje więcej niż 200-metrowy segment na zamkniętym osiedlu pod Piasecznem, w Mysiadle czy Józefosławiu. A przecież komfort życia czteroosobowej rodziny we własnym domu z ogrodem i kominkiem jest bez porównania większy niż w ciasnym mieszkaniu z małym balkonem w 10-piętrowym bloku. ■ W jakim stopniu wzrost popytu na nowe domy jest porównywalny z boomem na rynku mieszkań? – Popyt na domy nie rośnie jednak tak szybko jak na mieszkania. Związane jest to z faktem, iż zakup domu wiąże się z rozwiązaniem po stronie kupującego najróżniejszych spraw, które potrafią przerodzić się w problemy całego gospodarstwa domowego. Trzeba przede wszystkim zastanowić się nad organizacją dojazdu (czym dojechać, jak dojechać i ile jechać) do miejsca pracy, placówek medycznych czy sklepów. Osobny problem to dojazd dzieci do szkół i przedszkoli. W przypadku małych dzieci, gdy oboje rodzice pracują zawodowo, trzeba pomyśleć o tym, kto będzie sprawował opiekę nad dziećmi podczas ich powrotów z oddalonych często od miejsca zamieszkania szkół czy przedszkoli. Rozwiązania wymaga także kwestia zapewnienia opieki nad domem podczas nieobecności w nim domowników. ■ Kiedy zakup domu traktowany jest jako alternatywa dla nabycia mieszkania? – Dzieje się tak najczęściej w przypadku rodzin 4-osobowych, o umiarkowanie wysokim dochodzie miesięcznym. Mam tu na myśli rodziny mieszkające w bloku, w mieszkaniu 3 – 4-pokojowym, którym w pewnym momencie zaczyna zazwyczaj brakować jednego dodatkowego pokoju. Również młode małżeństwa z jednym dzieckiem decydują się często na tego rodzaju inwestycję ze względu na brak w dotychczasowym miejscu zamieszkania ogródka lub placu zabaw dla dzieci. ■ W których z podwarszawskich miejscowości klienci najczęściej poszukują domów? – Na południe od Warszawy dużym zainteresowaniem cieszy się Józefosław i Mysiadło – w obu tych miejscowościach są dostępne domy w zabudowie szeregowej. Główne zalety tych okolic to: media miejskie, bliskość Lasu Kabackiego, bliskość Ursynowa z całą infrastrukturą miejską, w miarę prosty dojazd do centrum Warszawy. Od lat wielu naszych klientów o zasobniejszych portfelach zainteresowanych jest nabyciem domu w Konstancinie, gdzie dominuje zabudowa wolno stojąca. W przypadku Konstancina, pomimo kiepskiego dojazdu (korki) do centrum stolicy, Park Zdrojowy, a także walory krajobrazowe i klimatyczne tej miejscowości uzdrowiskowej są atutami, których nie mogą zaoferować w tak szerokim zakresie inne lokalizacje. Jeśli chodzi o tereny położone na wschód od Warszawy, mamy wiele pytań dotyczących Rembertowa, Wesołej, Radości, Aleksandrowa, Falenicy czy Michalina. W miejscowościach tych klienci zainteresowani są przede wszystkim zabudową wolno stojącą, a w mniejszym stopniu bliźniaczą. Okolice te cechuje dobry dojazd środkami komunikacji miejskiej oraz SKM. Na zachód od Warszawy poszukiwane przez klientów lokalizacje to: Izabelin, Babice i rejon Łomianek, gdzie można znaleźć domy wolno stojące. Brak jest w ofercie inwestycji w zabudowie szeregowej – a takie są także poszukiwane w tych okolicach przez klientów. Wreszcie na północ od centrum Warszawy – w Białołęce – chętnie kupowane są domy w zabudowie szeregowej, ale przez tych klientów, którzy sami wyprowadzają się z bloków.
Wpływ na koszty utrzymania domu ma nie tylko ogrzewanie, ale także jego ochrona
■ Jakie czynniki wpływają na atrakcyjność konkretnych ofert? Czy rzeczywiście kluczowe znaczenie ma wciąż cena domu oraz odległość od centrum Warszawy? – Klienci, którzy poszukują domu i zgłaszają się do agencji nieruchomości, najczęściej mają wcześniej ustalone i wybrane określone lokalizacje, gdzie chcieliby zamieszkać. Z moich obserwacji wynika, iż decydującym czynnikiem przy podjęciu decyzji o zakupie domu czy to starszego, czy też zbudowanego przez dewelopera jest dobry dojazd do centrum miasta. W naszych realiach oznacza to możliwość uniknięcia korków, dobre i częste połączenia autobusowe, bliskość przystanku kolei podmiejskiej i jej częste kursy. Przy szybkiej, częstej i sprawnej komunikacji kwestia odległości od centrum, tzn. czy będzie to np. 20 czy 35 km, ma mniejsze znaczenie. Istotna jest, oczywiście, cena domu, ale bardziej od ceny domu liczy się przy wyborze konkretnej oferty to, czy doprowadzone zostały do domu media miejskie oraz dostępność i jakość infrastruktury socjalnej, chodzi tu zwłaszcza o szkoły, przedszkola i centra handlowe. Przy zakupie starszych domów brany jest pod uwagę ich stan techniczny. Natomiast w przypadku domów nowych, kupowanych od dewelopera, klienci pytają o zastosowaną technologię, użyte materiały budowlane i wykończeniowe. Nie bez znaczenia są również bieżące koszty utrzymania domu. Kwestie bezpieczeństwa mają istotne znaczenie w przypadku domów w zabudowie szeregowej – ochrona zazwyczaj dotyczy całego osiedla. ■ Jakiej wielkości domy i w jakiej cenie są najczęściej kupowane? – Najwięcej transakcji dotyczy domów w zabudowie szeregowej, tzw. segmentów, o powierzchni użytkowej do 200 mkw. i powierzchni działki ok. 250-300 mkw., w cenie do 650 tys. zł. Mówimy tu o zakupie od dewelopera, czyli domach bez podłóg i tzw. białego montażu. Domy wykończone pod klucz najchętniej kupowane są w cenie do 800 tys. zł. ■ Czy w ciągu najbliższego roku ceny nowych domów pod Warszawą będą nadal rosły? – Ceny rosną i będą rosły. Zasadniczy wpływ mają na to, niestety, ceny gruntów, a grunty, jak wiadomo, to własność w 90 proc. prywatna. Bywają przypadki, kiedy w ciągu pół roku ceny ziemi w określonej lokalizacji, przewidzianej w planie miejscowym pod inwestycję wolno stojącą, bliźniaczą lub szeregową, wzrosły aż o 50 proc. Nic więc dziwnego, że w takiej sytuacji ceny domów rosną w podobnym tempie jak ceny mieszkań. Przykładem jest inwestycja Garden Estate firmy UK Development w Józefosławiu pod Warszawą, w której sprzedaży Maxon pośredniczy. W grudniu 2005 roku ceny domów realizowanych w I etapie, o powierzchni 200 mkw., postawionych na działce o powierzchni 270 mkw., kształtowały się na poziomie 540 tys. zł, podczas gdy obecnie za podobny dom na działce o tej samej powierzchni, tyle że realizowany w II etapie inwestycji, zapłacić już musimy 650 tys. zł. Nie ruszyła jeszcze budowa, a zainteresowanie klientów jest ogromne. Naszymi klientami są głównie mieszkańcy Ursynowa, którzy po sprzedaży swojego 2 – 3-pokojowego mieszkania i wzięciu niedużego kredytu bankowego mogą zakupić komfortowy dom z ogródkiem, ze wszystkimi mediami miejskimi, usytuowany w dodatku na zamkniętym osiedlu.
MAŁGORZATA CZERWIŃSKA pośrednik w obrocie nieruchomościami z agencji Maxon Nieruchomości