Na Starym Żoliborzu brakuje terenów do wznoszenia nowych budynków. Z tego powodu na wolnych działkach powstają tutaj drogie apartamentowce. Natomiast na dawnych terenach przemysłowych wkrótce powstanie nowy Żoliborz.
Żoliborz, obok Mokotowa i Wilanowa, jest zaliczany do najbardziej prestiżowych dzielnic w Warszawie. Składa się on z kilku części, którymi są: Stary Żoliborz, Sady Żoliborskie i Marymont Potok. W tej części stolicy mieszkają przeważnie ludzie dobrze wykształceni, gdyż co trzeci jej mieszkaniec ma wykształcenie średnie. To dodatkowo wpływa na prestiż tego rejonu miasta.
Osiedle Wiślane Ogrody. Przy ul. Gwiaździstej w pobliżu Wisły powstaje zespół dwóch budynków, w których będzie 330 mieszkań o wysokim standardzie wykończenia.
Stare rezydencje
Stary Żoliborz, leżący najbliżej Śródmieścia, znany jest głównie z rezydencyjnej zabudowy. Już przed II wojną światową mieszkańcy Żoliborza podkreślali swoją unikatowość. To właśnie tutaj powstały osiedla, których nazwy miały bezpośredni związek z charakterem, funkcjami czy przynależnością do warstwy społecznej. Tak powstał Żoliborz Oficerski, Urzędniczy czy Dziennikarski. Warto wiedzieć, że Żoliborz Oficerski znajduje się wokół Cytadeli. Za dom jednorodzinny o pow. około 150 mkw. na działce o powierzchni 300-400 metrów kwadratowych trzeba zapłacić ponad 2,5 mln zł. – Ta część Żoliborza należy do najdroższych i jest zabudowana głównie budynkami jednorodzinnymi, w dużej części z początku pierwszej połowy ubiegłego wieku – mówi ekspert rynku nieruchomości Maciej K. Król z Agencji Bracia Strzelczyk Nieruchomości. Sady Żoliborskie i Marymont Potok to części Żoliborza, które rozwinęły się nieco później i charakter ich zabudowy jest bardziej masowy. Możemy już tu spotkać bloki z wielkiej płyty, liczące kilkanaście kondygnacji. – Bardzo dużym zainteresowaniem kupujących cieszą się nawet mieszkania znajdujące się w budynkach w konstrukcji ramy H z lat sześćdziesiątych na skraju Marymontu i Sadów Żoliborskich – dodaje Maciej K. Król. Powodem takiego stanu rzeczy jest linia metra przebiegająca przez tę dzielnicę. Wśród nabywców są osoby młode, dobrze wykształcone, często znajdujące się na początku drogi zawodowej. Większości z nich zależy na prestiżu lokalizacji, a swoje mieszkania traktują jako inwestycję.
9,5 tys. zł kosztuje 1 mkw. mieszkania na Starym Żoliborzu
Niska podaż
– Żoliborz charakteryzuje ogólnie niska podaż, zarówno domów jednorodzinnych, jak i mieszkań – wyjaśnia Maciej K. Król. Na rynku zauważalny jest duży głód apartamentów w tej lokalizacji, w związku z dużym prestiżem tej dzielnicy i małą liczbą nowych inwestycji. To z kolei powoduje, że ceny na rynku wtórnym w tym rejonie miasta są bardzo wysokie. Obecnie średnia cena metra mieszkania na Żoliborzu wynosi 6674 zł, ale jej niski poziom jest konsekwencją małej liczby transakcji w tej dzielnicy i dotyczy głównie wspomnianych już wcześniej mieszkań w ramie H i nowych inwestycji powstających na granicy Żoliborza i Bielan. Na Starym Żoliborzu średnie ceny mieszkań zaczynają się od 10 000 zł za metr kwadratowy. Jeśli jednak ktoś szuka mieszkania w starej części tej dzielnicy, musi być przygotowany na wydatek około miliona złotych za 100-metrowe mieszkanie do remontu. Właściciel trzypokojowego mieszkania w budynku z lat 30. przy placu Wilsona, o powierzchni 102 mkw., sprzeda swoje lokum osobie zdecydowanej zapłacić 9794 za 1 mkw. Jeszcze drożej jest w okolicach placu Inwalidów. Tam pojawiają się w sprzedaży mieszkania, za które ich właściciele chcą nawet 12 tys. zł za 1 mkw. – Praktycznie wszelkie nieruchomości, o ile ich cena odpowiada ich faktycznej wartości, cieszą się ogromnym zainteresowaniem – dodaje Maciej K. Król. Czasami jednak posiadacze nieruchomości przy ulicy Słowackiego czy Mickiewicza wystawiają za swoje lokale ceny niewiele mające wspólnego z ich wartością. Za mieszkania na ostatnich piętrach przerobione ze strychów, które wymagają wielotysięcznych inwestycji, chcą nawet po 7-8 tysięcy złotych za 1 mkw. A jedynym argumentem przemawiającym za taką ceną, jest tylko lokalizacja budynku, a nie jego stan techniczny. Budynki te bowiem są zagrzybione od fundamentów po sam strych i wymagają kapitalnego remontu. Co więcej, jeszcze droższe niż mieszkania w tej części miasta są domy jednorodzinne.
Nowe osiedla
Wkrótce ta dzielnica Warszawy zmieni się w wielki plac budowy. Tylko na terenach przemysłowych na północ od linii kolejowej powstanie około 8 tysięcy mieszkań. Natomiast tysiąc nowych lokali zostanie wybudowanych na terenie między Cmentarzem Powązkowskim i Powązkami Wojskowymi. To całkowicie zmieni charakter dzielnicy.