Boom w mieszkaniówce. Jak uniknąć błędów, inwestując w nieruchomości [PORADNIK]

Na rynku nieruchomości mimo pandemii trwa ożywienie. Mieszkania sprzedają się jak świeże bułeczki, a zachęceni rosnącym popytem deweloperzy na potęgę planują nowe inwestycje. W okresie od stycznia do września rozpoczęli budowę 128 tys. mieszkań, czyli o 36,5 proc. więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Inwestorzy indywidualni budują kolejne 84,6 tys. nieruchomości, tj. o 19,5 proc. więcej – wynika z przedstawionych wczoraj danych Głównego Urzędu Statystycznego. Więcej jest także tych zakończonych inwestycji: od stycznia do września 2021 r. oddano do użytkowania ponad 164 tys. nowych mieszkań. A to o 5,2 proc. więcej niż przed rokiem.

Z jednej strony widoczna przewaga popytu nad podażą to efekt m.in. tego, że wielu inwestorów lokuje w nieruchomości oszczędności z kont bankowych, szukając ucieczki przed rosnącą inflacją. Z drugiej strony Polacy również posiłkują się kredytami mieszkaniowymi: od stycznia do końca sierpnia zaciągnęli ich o 28,6 proc. więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku.

ramka 1

Ramka 1

Kiedy kupującego chroni ustawa deweloperska

Zasady nabywania mieszkań od deweloperów reguluje ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445). Potocznie określa się ją mianem ustawy deweloperskiej. Między innymi określa ona prawa nabywcy kupującego mieszkanie i obowiązki dewelopera, a także wskazuje warunki zawierania umów z deweloperami oraz zakres obowiązków stron umowy. Zawiera także mechanizmy ochrony nabywców w razie niedotrzymania przez przedsiębiorcę warunków umowy deweloperskiej.

Deweloper to - w myśl tejże ustawy - przedsiębiorca, który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej zobowiązuje się do ustanowienia prawa do nieruchomości i przeniesienia go na nabywcę. Innymi słowy to inwestor, który zajmuje się budowaniem domu lub mieszkania na posiadanej przez niego nieruchomości. Może być to osoba fizyczna lub prawna, która buduje nieruchomość przeznaczoną na sprzedaż lub wynajem.

Drugą stroną umowy deweloperskiej jest osoba fizyczna, która zobowiązuje się zapłacić deweloperowi za nabycie tego prawa, czyli człowiek kupujący dom lub mieszkanie.

Przepisy ustawy deweloperskiej nie znajdą zastosowania do przypadków:

• nabycia lokalu mieszkalnego przez nabywcę niebędącego osobą fizyczną;

• sprzedaży lokali użytkowych albo udziału w takich lokalach (np. udział w garażu stanowiącym samodzielny lokal użytkowy ‒ wielostanowiskowa hala garażowa);

• sprzedaży lokalu mieszkalnego po ustanowieniu przez dewelopera jego odrębnej własności i wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej;

• zamiany nieruchomości (nabywca w rozliczeniu przekazuje inny lokal lub dom jednorodzinny z ewentualną dopłatą);

• sprzedaży przez dewelopera gotowych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Uwaga! Spółdzielnie mieszkaniowe nie są deweloperami, dlatego przepisy ustawy deweloperskiej ich nie dotyczą. Ich funkcjonowanie regulują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

krok 1: zajrzyj do sieci

Poszukaj opinii o przedsiębiorcy, od którego planujesz kupić nieruchomość. W dzisiejszych czasach z dużym prawdopodobieństwem znajdziesz je w internecie - w mediach społecznościowych, specjalnych portalach branżowych, na forach dyskusyjnych, a także na stronie dewelopera itp. Najczęściej opinie wystawiają byli klienci firmy deweloperskiej - osoby, które kupiły już mieszkanie. Niepokój powinny wzbudzać opinie negatywne, zwłaszcza powtarzające się te same zarzuty dotyczące np. opóźnień w oddaniu mieszkań do użytku czy usterek. Szczególną uwagę należy zwrócić na to, czy klienci skarżą się np. na problemy z odbiorem mieszkań, jakością wykonanych prac budowlanych i wykończeniowych czy też związane ze zmianami w stosunku do wcześniejszych projektów i obietnic. Ale i nadmiernie pochlebne opinie mogą być powodem do krytycznego podejścia. Warto mieć na uwadze, że internetowe komentarze mogą być przedmiotem manipulacji. Bywa, że pracownicy niektórych firm deweloperskich wręcz do swych codziennych obowiązków zawodowych wpisane mają pozytywne odpowiadanie na komentarze pozostawione przez klientów albo wręcz tworzenie własnych wpisów neutralizujących zarzuty. Z innej strony trzeba mieć na uwadze, że opinie nie zawsze odzwierciedlają właściwy obraz. W praktyce większą chęć do dzielenia się swoimi odczuciami mają osoby niezadowolone i ogólnie skłonne do szukania dziury w całym. Zadowolone (bez wyraźnej zachęty) rzadziej chwalą swego kontrahenta.

A zatem - internetowe wpisy czytać warto, ale trzeba je traktować z należytym dystansem. Zawsze jednak warto zwrócić uwagę na kulturę i ton toczącej się na forach dyskusji. To wiele może powiedzieć o stosunku dewelopera do sposobu rozwiązywania zgłaszanych problemów.

Generalnie w tych poszukiwaniach trzeba się kierować zasadą, że im większą liczbę zrealizowanych, oddanych zadowolonym klientom i rozliczonych inwestycji ma na koncie deweloper, tym większe można mieć nadzieje, że i ta nasza może być udana. I zakończona w terminie.

krok 2: przeczytaj prospekt informacyjny

Ważnym narzędziem do sprawdzenia kondycji dewelopera jest prospekt informacyjny, odrębny dla każdej inwestycji. To dokument, jaki każdy deweloper musi udostępnić swoim potencjalnym nabywcom. Wzór prospektu stanowi załącznik do ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (ustawy deweloperskiej). Składa się on z części ogólnej i szczegółowej. W części ogólnej prospektu znajdują się:

1. Podstawowe dane o deweloperze. A wśród nich:

• dane identyfikacyjne (nazwa, forma prawna, nr KRS lub nr wpisu do CEiDG),
• adres,
• NIP,
• REGON,
• dane kontaktowe (numer telefonu, adres poczty elektronicznej, adres strony WWW).

2. Informacje m.in. o dotychczas zrealizowanych przez firmę inwestycjach. Deweloper powinien w prospekcie wskazać trzy ukończone przedsięwzięcia inwestycyjne (o ile ma na swoim koncie). Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, czy dotychczasowe sukcesy sprawdzanego dewelopera dotyczą budowy budynków mieszkalnych, czy np. handlowych lub przemysłowych. Informując o zrealizowanych przedsięwzięciach, deweloper powinien wskazać, czy przeciwko niemu prowadzono (lub prowadzi się) postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100 000 zł.

3. Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego. W tej części prospektu deweloper powinien wskazać dane dotyczące działki, w tym:

• adres i numer działki ewidencyjnej,
• numer księgi wieczystej,
• istniejące obciążenia hipoteczne nieruchomości lub wnioski o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej,
• w przypadku braku księgi wieczystej ‒ informację o powierzchni działki i stanie prawnym nieruchomości,
• plan zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek (przeznaczenie w planie, dopuszczalna wysokość zabudowy, dopuszczalny procent zabudowy działki),
• informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także znanych innych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach, cmentarzach.

Dzięki tej części prospektu można się też dowiedzieć, jakie prawo ma przedsiębiorca do nieruchomości gruntowej, na której ma zostać zrealizowana inwestycja (własność, dzierżawa). Te informacje można łatwo uzyskać, sprawdzając informacje w księgach wieczystych (patrz krok 4). Lepiej wybrać nieruchomość na gruncie własnym. Dzierżawa lub użytkowanie wieczyste oznaczać może wyższe koszty obsługi nieruchomości w przyszłości.

Ponadto w części ogólnej deweloper powinien wskazać podstawowe dane dotyczące budynku. A w tym m.in.:

• czy jest pozwolenie na budowę,
• czy pozwolenie na budowę jest ostateczne,
• czy pozwolenie na budowę jest zaskarżone,
• numer pozwolenia na budowę oraz nazwa organu, który je wydał,
• planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych.

W części szczegółowej (indywidualnej) muszą się znaleźć:

1) informacje o cenie 1 mkw. mieszkania lub domu jednorodzinnego,

2) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem umowy deweloperskiej - w tym m.in. liczba kondygnacji, technologia wykonania,

3) standard prac wykończeniowych w części wspólnej budynku i terenie wokół niego, stanowiącym część wspólną nieruchomości, liczba lokali w budynku, liczba miejsc garażowych i postojowych, dostępne media w budynku, dostęp do drogi publicznej,

4) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku, jeżeli przedsięwzięcie deweloperskie dotyczy lokali mieszkalnych,

5) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,

6) zasady i terminy przekazywania zapłaty przez klienta,

7) warunki odstąpienia od umowy,

8) zasady uwzględniania i zaspokajania ewentualnych reklamacji klientów.

Bardzo ważnymi załącznikami do prospektu powinny być: rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego, ewentualnie wizualizacje oraz wzór umowy deweloperskiej.

Prospekt informacyjny powinien być jasny i przejrzysty, zapisany w odpowiedniej kolejności przy wykorzystaniu schematów i tabel. Powinien być tak skonstruowany, by ułatwić potencjalnemu klientowi porównanie ofert różnych przedsiębiorców. Brak prospektu czy jego nieprzejrzysta forma powinny skłonić nas do rezygnacji z usług dewelopera.

Uwaga! Jeśli do czasu sporządzenia umowy deweloperskiej informacje zawarte w prospekcie ulegną zmianom, to deweloper ma obowiązek natychmiast poinformować o tym kupującego. Zatajanie istotnych informacji albo podawanie nieprawdziwych podlega odpowiedzialności cywilnoprawnej. Dotyczy ona zarówno przedsiębiorcy, jak i jego pracowników.

krok 3: przeczytaj projekt umowy

Warto przejrzeć wzór umowy deweloperskiej. Należy ją przeczytać na etapie sprawdzania dewelopera, zanim zdecydujemy się na zakup mieszkania. Pozwoli nam zorientować się, czy deweloper gra czysto. Warto zatem szczególną uwagę zwrócić na kontrowersyjne czy tylko budzące wątpliwości zapisy. Pomocne w tym może być przejrzenie rejestru klauzul zakazanych na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i zorientowanie się, jakie sformułowania w projekcie umowy powinny budzić niepokój. Koniecznie trzeba zwrócić uwagę na warunki odstąpienia od umowy. One również mogą wiele powiedzieć o stosowanych przez dewelopera działaniach.

Więcej o umowie deweloperskiej, klauzulach niedozwolonych oraz o warunkach odstąpienia od umowy - w kolejnych częściach poradnika - s. B4‒6.

krok 4: przejrzyj księgi wieczyste

Kolejnym krokiem powinno być odszukanie numeru księgi wieczystej nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja. W ten sposób można sprawdzić, czy nieruchomość rzeczywiście należy do dewelopera, czy nie toczą się wobec niego postępowania egzekucyjne, jak deweloper sfinansował zakup ziemi (informacja o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku).

Informacje wyczytane z księgi wieczystej należy porównać z uzyskanymi od dewelopera - przekazanymi w rozmowie przez jego pracowników i zapisanymi w prospekcie. To sposób na weryfikację prawdomówności firmy i jej przedstawicieli na wczesnym etapie, jeszcze przed szczegółowym zapoznaniem się z inwestycją. ramka 2

Ramka 2

Jak szukać informacji w księdze wieczystej

Rozpoczynając proces zakupu mieszkania, lokalu użytkowego czy domu jednorodzinnego od dewelopera, warto sprawdzić, czy deweloper posiada niezbędne prawa do gruntu, czy jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Jak to zrobić? Najprościej jest sięgnąć do elektronicznej księgi wieczystej. Można ją znaleźć w publicznym i bezpłatnym serwisie Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem ekw.ms.gov.pl. Po wejściu należy kliknąć link „Przeglądanie księgi wieczystej”, wpisać numer księgi (dostaniemy go od dewelopera). Następnie klikamy „Wyszukaj księgę”. Na potrzeby uzyskania analizowanych informacji należy wejść w link „Przeglądanie aktualnej treści KW”. W ten sposób zostajemy przekierowani do elektronicznej księgi.

• Czego możemy się dowiedzieć z księgi wieczystej?

Księga składa się z czterech działów. Dział I zawiera oznaczenie nieruchomości, czyli dane geodezyjne. Dział I-SP przedstawia uprawnienia nieruchomości, np. prawo do korzystania ze służebności ustanowionych na innych nieruchomościach. Dział II określa właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. W dziale III znajdziemy obciążenia nieruchomości i roszczenia do niej, takie jak służebności, roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży, zakazy zbywania i obciążenia, roszczenia z umów deweloperskich itd. Ostatni dział IV służy uwidocznianiu hipotek na nieruchomości.

• Jak się upewnić, że deweloper na pewno posiada prawa do gruntu?

Aby ustalić, czy deweloper posiada właściwe prawa do gruntu, należy przejść do działu II księgi wieczystej. Tam powinna być ujawniona nazwa spółki deweloperskiej wraz z jej numerami REGON i KRS, ewentualnie, jeżeli deweloper jest osobą fizyczną, to imię, nazwisko i numer PESEL. Trzeba przy tym pamiętać, że obecnie znacząco wydłużył się okres oczekiwania na rozpatrzenie wniosków o wpis do księgi wieczystej. W dużych miastach jest to nawet kilka lub kilkanaście miesięcy. Dlatego może się zdarzyć tak, że w chwili zawierania umowy deweloper nie został jeszcze ujawniony w księdze wieczystej. Niemniej jednak księga powinna zawierać wzmiankę o złożonym wniosku. Jest to sygnatura wniosku zazwyczaj zaczynająca się od „Dz.KW” lub „Rep Nota. C”, następnie ciąg liczb oraz tytuł „wpis własności/współwłasności”. Wzmianka taka oznacza, że do sądu został złożony wniosek o wpis właściciela lub współwłaściciela, który nie został jeszcze rozpatrzony.

• Co należy zrobić, jeżeli deweloper nie jest jeszcze ujawniony w księdze?

Jeżeli deweloper nie jest ujawniony w księdze wieczystej, to należy poprosić go o przedłożenie podstawy nabycia, czyli dokumentu, na mocy którego deweloper uzyskał prawo własności lub użytkowanie wieczyste nieruchomości. Może to być umowa sprzedaży, ale także postanowienie o zniesieniu wspólności, dziale spadku, stwierdzeniu nabycia nieruchomości przez zasiedzenie, umowa zamiany i wiele innych tytułów prawnych. Dlatego analizy dokumentów i ich oceny powinien dokonać prawnik specjalizujący się w nieruchomościach.

Co więcej, nawet jeżeli deweloper jest już wpisany do księgi wieczystej, to i tak warto sprawdzić podstawę nabycia, gdyż księgi wieczyste nie dają 100-proc. pewności, że wpisy w nich dokonane są zgodne ze stanem prawnym. Przy okazji warto rozszerzyć analizę o obciążenia i roszczenia do nieruchomości, tak aby mieć pewność przy dokonywaniu zakupu. Zazwyczaj naturalnie wiąże się to z analizą przez prawnika samej umowy deweloperskiej czy przedwstępnej, nanoszeniem zmian i negocjowaniem jej treści. Koszt takiej usługi uzależniony jest od zakresu materiału, ale należy przyjąć, że waha się od 1,5 tys. zł do nawet kilku tysięcy złotych w przypadku bardziej złożonych nieruchomości i transakcji.

Wiktor Kotiuk

krok 5: sprawdź wiarygodność finansową dewelopera

Każdy potencjalny klient powinien się upewnić, że wybrany deweloper nie ma kłopotów finansowych, jest wypłacalny i w ukończeniu inwestycji nie przeszkodzi mu brak środków. To ma decydujące znaczenie dla powodzenia i bezpieczeństwa całego przedsięwzięcia. Nie wstydź się zapytać o sytuację finansową. Jeśli deweloper nie ma nic do ukrycia, to nie będzie unikał odpowiedzi. Uczciwy przedsiębiorca powinien doskonale rozumieć ostrożność klienta i przedstawić na żądanie zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu z płaceniem składek ubezpieczeniowych i podatków. ramka 3

Ramka 3

Gdzie można się czegoś dowiedzieć o stanie finansów przedsiębiorcy

Weryfikacja finansowa dewelopera powinna być nieodłącznym krokiem przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego. Kupujący poświęcając trochę czasu, są w stanie sami to zrobić. Pomocne będą w tym różne źródła. Do najważniejszych należą:

1. Dane z KRS. W przypadku deweloperów, którzy działają w formie spółek handlowych, pierwszym krokiem powinno być sprawdzenie historii przedsiębiorstwa w udostępnionym bezpłatnie online KRS. Ważne, aby sprawdzać dane bezpośrednio na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości, dane zawarte na innych stronach mogą być nieaktualne.

Szczególnie należy zwrócić uwagę, czy:

• adres siedziby i dane rejestrowe spółki zgadzają się z tymi zawartym w umowie,

• spółka nie jest w likwidacji lub upadłości,

• terminowo składa sprawozdania finansowe.

2. Sprawozdania finansowe. Następnym krokiem powinno być dokładne sprawdzenie corocznych sprawozdań finansowych, które powinny być przez spółkę zamieszczane w KRS. Jeżeli jakiekolwiek liczby budzą nasze wątpliwości, to powinniśmy skonsultować się z ekspertem oraz dopytać o nie dewelopera. Wątpliwości powinna wzbudzić strata wykazana w latach poprzednich. Warto pochylić się też nad rubryką „Aktywa trwałe” - odpowiednio duża kwota w tej komórce może być zabezpieczeniem, gdyby po stronie budującego coś poszło nie tak.

Niestety w przypadku spółek nowych, które są spółkami celowymi dewelopera realizującymi konkretną inwestycję, sprawozdania finansowe zazwyczaj nie są jeszcze złożone. W żadnym przypadku nie dyskwalifikuje to dewelopera, a tylko powinno wzbudzić czujność i zachęcić do dokładnej weryfikacji wspólników, a także ich danych w KRS, jeżeli są to spółki.

3. Serwisy wskazujące powiązania właścicielskie. Weryfikacja wspólników spółek deweloperskich to krok, który warto wykonać - choć może wymagać nieco więcej zachodu. Warto sprawdzić, z jakimi podmiotami były związane osoby zasiadające we władzach. Może się bowiem okazać, że dana osoba była wcześniej związana z innym podmiotem, który nie zapisał się dobrze w pamięci kupujących nieruchomości. Istnieją serwisy, które zbierają informacje o powiązaniach osób z innymi spółkami, o których informacje znajdziemy zarówno w KRS, jak i w internecie.

4. Dane z CEIDG. Z uwagi na boom na rynku nieruchomości mamy do czynienia z wieloma deweloperami, którzy są nowi na rynku i prowadzą działalność budowlaną w formie jednoosobowej działalności gospodarczej. Taka forma prowadzenia firmy sprawia, że nie mamy możliwości sprawdzenia sytuacji finansowej dewelopera, ale warto sprawdzić przynajmniej dane rejestrowe CEIDG prowadzonej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

5. Biała lista podatników VAT. Dewelopera należy również zweryfikować na białej liście podatników VAT, w tym czy numer rachunku bankowego zgadza się z tym przedstawionym kupującemu.

6. Inne źródła informacji. Korzystanie z wywiadowni gospodarczych czy rejestru dłużników jest odpłatne, a ceny są dość zróżnicowane i zaczynają się od ok. 200 zł. Duża część giełd dłużników jest dostępna publicznie i łatwo można je znaleźć w internecie.

Dobrym sposobem może być sprawdzenie w wyszukiwarce nazwy dewelopera oraz firm i osób powiązanych, dodając za każdym razem słowo „dług”. Dobrą informacją są trwające prace nad państwowym Krajowym Rejestrem Zadłużonych, w którym będzie można dokonać samodzielnej weryfikacji.

Sprawdzając podmiot, można skorzystać z usług wyspecjalizowanego w prawie nieruchomości i prawie budowlanym prawnika, który oprócz sprawdzenia wiarygodności dewelopera zweryfikuje też wzory dokumentów oraz księgi wieczyste.

Miłosława Strzelec-Gwóźdź

Dobrze zajrzeć do Krajowego Rejestru Sądowego (jeśli to spółka, poznasz jej wspólników i strukturę) i sprawdzić terminowość składania rocznych sprawozdań finansowych (dział 3) czy istnienie zaległości i wierzytelności (dział 4). Dane przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną znajdziesz w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Udostępnienie informacji jest nie tylko dobrą wolą, lecz także obowiązkiem dewelopera. Zgodnie z art. 21 ustawy deweloperskiej na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej przedsiębiorca zapewnia możliwość zapoznania się w swoim lokalu z:

1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

2) kopią aktualnego odpisu z KRS, jeśli podmiot podlega wpisowi do KRS, lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do CEIDG;

3) kopią pozwolenia na budowę;

4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową ‒ sprawozdaniem spółki dominującej;

5) projektem budowlanym.

krok 6: sprawdź, czy firma prowadzi rachunek powierniczy

Zweryfikuj, czy deweloper prowadzi odrębne rachunki powiernicze dla każdego ze swoich projektów. Ustawa deweloperska zobowiązała deweloperów do prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego dla każdej inwestycji z osobna, dzięki czemu pieniądze wpłacane przez kupujących nie trafiają od razu do ich budżetów i nie mogą nimi dowolnie dysponować. Jeśli tak jest, będziesz mieć pewność, że nie finansuje on wcześniejszych projektów ze środków uzyskanych od klientów na nową inwestycję. Deweloper co do zasady ma obowiązek przyjmować wpłaty od nabywców na poczet ceny zakupu nieruchomości za pośrednictwem właśnie mieszkaniowego rachunku powierniczego (chyba że np. sprzedaje już gotowe mieszkania lub domy jednorodzinne po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie - ten i inne przypadki, kiedy ustawa deweloperska nie jest stosowana, wskazujemy w ramce 1). Na zwykły rachunek bankowy może przyjmować np. odsetki od nieterminowych wpłat oraz kary umowne.

Wspomnijmy w tym miejscu pokrótce, że mamy kilka rodzajów rachunków, m.in. rachunek powierniczy otwarty, rachunek powierniczy zamknięty, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy zabezpieczony gwarancją ubezpieczeniową albo bankową. Z punktu widzenia klienta najbezpieczniejszy jest rachunek zamknięty, który uwalnia zgromadzone na nim pieniądze dopiero po zakończeniu, rozliczeniu i przekazaniu do użytkowania inwestycji. Zatem jeśli deweloper taki stosuje, możemy być bardziej pewni, że pieniądze nie przepadną w razie kłopotów finansowych dewelopera.

Szerzej opisujemy rodzaje i właściwości rachunków powierniczych w tekście na s. B4‒6.

krok 7. zapytaj o przynależność do organizacji branżowych

Organizacje branżowe mają dbać, by deweloperzy działali zgodnie z prawem, ale również z kodeksem dobrych praktyk. W Polsce największą organizacją w tej branży jest Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD). Aby zostać jego członkiem, deweloper musi mieć m.in. ugruntowaną pozycję na rynku i uzyskać pozytywne rekomendacje od firm funkcjonujących już w organizacji. Dla klienta przynależność dewelopera do organizacji branżowej świadczy o tym, że działa on uczciwie i nie stosuje zabiegów, które mogłyby być niekorzystne dla jego klientów. Innymi słowy, działa zgodnie z kodeksem dobrych praktyk, który reguluje wzajemne prawa i obowiązki klienta i dewelopera. Organizacje mogą też pomagać klientom. W razie sporu z deweloperem należącym do PZFD można np. wystąpić o mediację. Można też zadzwonić do związku i zapytać o opinie na temat danego dewelopera. Szukając opinii w branży, można się dowiedzieć, czy dotychczasowe przedsięwzięcia dewelopera były wyróżniane lub nagradzane. To ważne, bo najczęściej wyróżniane są rozwiązania kompleksowe, interesujące wizualnie i z dobrą infrastrukturą wokół budynków.

krok 8: podejrzyj, jak traktuje się klientów

Wizytówką dla dewelopera jest profesjonalizm jego pracowników. Jeśli osoba obsługująca klientów jest niesympatyczna, niecierpliwa, nie odpowiada na zadawane pytania albo każe na siebie długo czekać, to jej zachowanie odzwierciedla prawdopodobnie kulturę panującą w firmie. Pracownicy dewelopera powinni być pomocni na każdym etapie inwestycji, a gdy pojawią się wątpliwości lub spór, powinni dążyć do ich rozwiania. Obojętność nie wróży dobrze na przyszłość. O co dopytywać? O wszystko, czego nie ma w prospekcie albo jest, ale budzi wątpliwości, np.:

• czy deweloper planuje zmieniać sposób finansowania inwestycji w czasie jej trwania, np. zaciągając kredyt?
• czy zobowiązał się do spłaty obciążenia hipotecznego przed oddaniem mieszkania?
• na jak wiele etapów podzielona jest inwestycja i co z tego wynika?
• czy kupienie garażu, komórki lokatorskiej lub kawałka ogródka jest obowiązkowe?
• jakie będą przewidywane koszty użytkowania mieszkania?
• czy możliwe będą zmiany lokatorskie - rozkładu pomieszczeń, ścian lub umiejscowienia przyłączy?

krok 9: rusz w teren

Po pierwsze warto odwiedzić najbliższą, a ukończoną już wcześniej inwestycję poprowadzoną przez naszego potencjalnego kontrahenta. Dobrze przyjrzeć się, w jakim stanie jest elewacja budynku, klatka schodowa, najbliższe otoczenie. To może świadczyć o używanych przez dewelopera materiałach i staranności wykończenia. Wiele powiedzieć może porównanie wizualizacji z realnie wykonanym przedsięwzięciem. Przy okazji można zagadnąć ludzi, którzy już mieszkają w wybudowanym przez naszego przedsiębiorcę domu. Niech opowiedzą, jak im się mieszka, jak przebiegał proces oddawania mieszkań i usuwanie ewentualnych usterek.

Kolejnym ruchem może być wycieczka na plac budowy. Wcześniej jednak przeanalizuj miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (w gminie). Bo nawet jeśli wizualizacja przedstawia osiedle skąpane w zieleni, to może się okazać, że tuż za płotem w kolejnych latach mogą powstać wysokie wielopiętrowe budynki, skupisko hipermarketów, pole przetnie autostrada, a zagajniki i ugory zamienią się w tereny przemysłowe. Potem sprawdź sytuację na miejscu. Zwróć uwagę na układ dojazdów i podjazdów między domami na osiedlu, odstępy między budynkami, odległość od sklepu oraz przystanku autobusowego, szkoły, przedszkola itp.

Porozmawiaj też z budowlańcami, których spotkasz na miejscu. Jeżeli pracownicy skarżą się na brak materiałów, ich złą jakość albo opóźnienia w wypłacaniu wynagrodzeń, może to świadczyć o nienajlepszej sytuacji finansowej dewelopera. Może to powodować opóźnienia w prowadzonej inwestycji, a w skrajnych przypadkach jej zatrzymanie.

krok 10: podsumuj spostrzeżenia

Zestaw wszystkie za i przeciw. Porównaj z obserwacjami dotyczącymi innych potencjalnych firm deweloperskich i innych lokalizacji. Przemyśl jeszcze raz wszystkie za i przeciw. Pamiętaj, że kupno domu i zobowiązanie długoterminowe to ważne decyzje, które wpływają na twoje życie.

Anna Ochremiak

W umowie z deweloperem należy odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy

Nabywcy lokali powinni uważnie przyglądać się nie tylko ofertom mieszkań, lecz także umowom proponowanym przez deweloperów. W przypadku popytu przewyższającego podaż nietrudno trafić na nieuczciwych przedsiębiorców

Pierwszą linią obrony przed stratami powinna być właśnie dobrze przygotowana umowa. Problem w tym, że umowa dotycząca zakupu nieruchomości jest zwykle bardzo długa i skomplikowana. Kupujący, który nie ma na co dzień doświadczenia z umowami, może mieć wątpliwości, na co należy zwrócić uwagę. A zatem, które jej zapisy należy dokładnie zweryfikować oraz jakie warunki w niej zapisać, aby odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy?

rodzaje umów

W pierwszej kolejności prześledźmy rodzaje umów, z jakimi możemy się spotkać, kupując mieszkanie. Każda z nich ma bowiem inne przeznaczenie, a także wiąże się z innymi zagrożeniami i ryzykami dla nabywców.

▶1. Umowa rezerwacyjna - jej celem jest krótkotrwałe zarezerwowanie możliwości zakupu nieruchomości dla potencjalnego nabywcy. Może być zawarta zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Jej podpisanie nie jest obowiązkowe - inaczej mówiąc: nie jest elementem wymaganym przez prawo, ale zwykle może przynieść spore korzyści, zwłaszcza jeśli zależy nam na kupnie mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji, a potrzebujemy trochę czasu (np. żeby uzyskać kredyt w banku). Zazwyczaj rezerwacja trwa od kilku dni do kilku tygodni. W tym czasie potencjalny nabywca może sprawdzić zdolność kredytową, podjąć ostatecznie decyzję o zakupie itp.

Zagrożenia, jakie mogą się pojawić:

• nie gwarantuje prawa do lokalu, najczęściej jej zerwanie przez dewelopera nie rodzi dla niego żadnych konsekwencji;
• deweloperzy często prowadzą listy rezerwacyjne, wygaśnięcie umowy powoduje powstanie rezerwacji na rzecz innej osoby, konieczne jest więc uważanie na terminy rezerwacyjne;
• niekiedy do umowy wprowadzane są kary umowne za jej zerwanie przez nabywcę, należy zatem szczegółowo zapoznać się z treścią umowy oraz konsekwencjami jej przedterminowego zakończenia.

▶2. Umowa przedwstępna - zawiera zobowiązanie stron do zawarcia umowy przyrzeczonej na określonych warunkach. Umowy przedwstępne stosuje się w szczególności na rynku wtórnym, a także gdy przedmiot sprzedaży już istnieje (mieszkanie zostało wybudowane przez dewelopera i czeka gotowe na nabywcę).

Zagrożenia, jakie mogą się pojawić:

• umowa przedwstępna zawarta w formie pisemnej nie daje prawa do domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli zatem sprzedawca odmówi zawarcia umowy przenoszącej własność, nabywca będzie mógł jedynie domagać się niewielkiego odszkodowania; jedynie zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego pozwala na sądowe dochodzenie zawarcia umowy sprzedaży;
• w umowach przedwstępnych pojawiają się często klauzule zadatku, mogą być one niebezpieczne dla nabywcy, jeżeli np. nabywca nie przystąpi do umowy przyrzeczonej z uwagi na odmowę udzielenia mu kredytu przez bank, to sprzedawca będzie mógł zadatek zatrzymać.

▶3. Umowa deweloperska - jest to najczęściej zawierana umowa na rynku pierwotnym. Jest drobiazgowo uregulowana w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (w tzw. ustawie deweloperskiej).

Zagrożenia, jakie mogą się pojawić:

• umowy te zawierane są przed wybudowaniem lokalu i uzyskaniem przez mieszkanie statusu samodzielnego lokalu. W związku z tym zadbać należy o postanowienia zabezpieczające nabywcę przed niewywiązaniem się przez dewelopera z umowy;
• w umowach tego typu trafić się mogą klauzule niedozwolone, czyli postanowienia jednostronnie korzystne dla dewelopera wprowadzone przez niego do umowy bez konsultacji z nabywcą.

▶4. Umowa sprzedaży, umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu oraz przeniesienie własności ‒ umowy te przenoszą własność nieruchomości na nabywcę.

Zagrożenia, jakie mogą się pojawić:

• oprócz dokładnego zweryfikowania stanu prawnego i faktycznego nieruchomości konieczne jest również zadbanie o wprowadzenie do umowy stosownych postanowień; warto, aby sprzedawca potwierdził, że nieruchomość nie jest obciążona prawami osób trzecich (np. najem, służebność), a także że jest wolna od wad fizycznych;
• niektórzy sprzedawcy starają się wprowadzić do umowy klauzule wyłączające ich odpowiedzialność za wady fizyczne i prawne nieruchomości; takie postanowienia będą nieważne w umowach zawieranych z konsumentami.

niezbędne elementy

Umowa deweloperska powinna zawierać wszystkie istotne informacje dla nabywcy nieruchomości, które wymieniono w art. 22 ust. 1 ustawy deweloperskiej. Zgodnie z tym przepisem w umowie takiej trzeba obowiązkowo wskazać:

1) określenie stron zawierających umowę deweloperską, miejsca i daty jej podpisania,

2) cenę nabycia lokalu mieszkalnego lub domu,

3) informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie, w tym o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach,

4) określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy,

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku - chodzi tutaj m.in. o informację, na której znajduje się kondygnacji,

6) określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,

7) termin przeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego,

8) wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera,

9) informacje dotyczące rachunków powierniczych, czyli rachunku, na który bezpiecznie będą wpłacane pieniądze - w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informacje o kosztach prowadzenia rachunku, a ponadto informacje dotyczące gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej,

10) numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone,

11) termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego,

12) określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa,

13) określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej,

14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,

15) zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Ważne! Jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów wymaganych przez art. 22 ustawy deweloperskiej, to nabywca ma prawo od niej odstąpić, co wynika z art. 26 ust. 1 tej samej ustawy.

jak wzmocnić swoją pozycję

Z umowy deweloperskiej powinniśmy dowiedzieć się także, kiedy może zostać zerwana i jakie są tego konsekwencje. Powinna ona również rozstrzygać sposób finalnego wyliczenia ceny nieruchomości oraz rozliczenia stron na wypadek różnic w powierzchni zakupionego lokalu. Niektóre z wymienionych wyżej klauzul wymagają dodatkowego objaśnienia. Mają one bowiem kluczowy wpływ na pozycję stron umowy deweloperskiej.

Dokładnie określ powierzchnię lokalu

W praktyce może się zdarzyć, że wybudowane mieszkanie będzie miało inny metraż, niż planował deweloper i co zapisano w prospekcie czy umowie. Czy można zabezpieczyć się na wypadek takich sytuacji? Zadbać o to warto już na etapie podpisywania umowy deweloperskiej. Powinny znaleźć się w niej zapisy, które określą powierzchnię lokalu, a także zapobiegną występowaniu różnic pomiędzy planowaną a faktyczną powierzchnią po wybudowaniu.

Przypadki takie wcale nie są rzadkie. Najczęściej występują bez winy deweloperów i są skutkiem procesu budowlanego. Z uwagi na powyższe konieczne było pogodzenie interesów nabywców i deweloperów. Po wieloletnich sporach utrwaliła się praktyka, która dopuściła występowanie pewnych różnic. Zgodnie z nią nie będzie sprzeczności z interesami konsumentów, jeżeli łącznie spełnione są pewne warunki. Jak wskazano w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 8 lipca 2015 r. (sygn. akt VI ACa 831/15), dopuszczalna jest taka praktyka, gdy:

• różnica w faktycznej powierzchni lokalu względem powierzchni założonej w umowie wynosi nie więcej niż 2 proc.,
• w umowie zawarto jasne zasady rozliczenia się stron w wypadku wystąpienia takiej różnicy, w szczególności zaś zwrot na rzecz nabywcy wpłaconych kwot, jeżeli nieruchomość ma powierzchnię mniejszą niż zakładana,
• w przypadku gdy różnica przekracza 2 proc. powierzchni, przyznaje się nabywcy prawo odstąpienia od umowy.

Oczywiście, aby móc określić różnicę pomiędzy powierzchnią planowaną i faktyczną, konieczne jest ustalenie normy użytej do obliczeń. Obecnie w obrocie są dwie polskie normy określające sposób pomiaru powierzchni lokali. Chodzi o:

• PN-70/B-02365 ‒ na jej podstawie dokonuje się pomiaru nieruchomości w stanie surowym (a więc w praktyce oznacza to, że wylicza się ją bez tynków),
• PN-ISO 9836:1997 - na jej podstawie oblicza się powierzchnię już po położeniu tynków; zakłada ona także, że do powierzchni użytkowej mieszkania wlicza się również ścianki działowe, które można zdemontować.

Sposób pomiaru powierzchni lokalu musi zostać określony wprost w treści umowy deweloperskiej. Dzięki temu już przy zawarciu tej umowy możemy stwierdzić, w jaki sposób obliczana będzie faktyczna powierzchnia mieszkania.

Co więcej, w umowie należy określić sposób postępowania w sytuacji, gdy faktyczna powierzchnia lokalu jest inna aniżeli powierzchnia zapisana w umowie deweloperskiej.

Należy przy tym pamiętać o dwóch elementach. Pierwszym z nich jest kwestia rozliczenia się stron za nadmetraż albo brakującą powierzchnię mieszkania. Jeżeli lokal jest większy od planowanego, to nabywca powinien uiścić różnicę po cenie 1 mkw. ustalonego w umowie deweloperskiej. Sprzedawca nie może żądać w umowie za dodatkowe metry wyższej stawki. W przypadku odwrotnym to deweloper powinien zwrócić nabywcy równowartość ujemnej różnicy w metrażu.

Drugim, równie ważnym elementem, o który warto zadbać, jest wprowadzenie do umowy prawa odstąpienia od niej w przypadkach, gdy metraż odbiega od umówionego. W ślad za cytowanym powyżej orzeczeniem przyjmuje się, że nabywca może odstąpić od umowy tylko wtedy, gdy różnica w metrażu przekracza ustalony procent. Obecnie najczęściej stosuje się granicę 2 proc. takiej różnicy.

Pamiętaj o zadatku

Warto również dokładnie przeanalizować zapisy w umowie dotyczące zadatku. Instytucja ta oznacza, o ile nic innego nie wynika z treści konkretnej klauzuli, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W pierwszym wypadku zatem dany zadatek przepada na rzecz drugiej strony. W drugim natomiast strona, która go otrzymała, zobowiązana jest nie tylko do jego zwrotu, lecz także do wypłaty sumy mu odpowiadającej. Strona, która go pierwotnie dała, otrzymuje go zatem z powrotem oraz dodatkowo równowartość zadatku. Zadatek pełni tutaj zatem rolę odszkodowania.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek podlega zwrotowi. Podobnie w przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy sytuacji, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Musimy jednak pamiętać, że treść klauzuli zadatku może zostać zmodyfikowana. Możemy np. określić, że zwrotowi podlegać będzie 150 proc. albo 100 proc. kwoty zadatku zamiast jego dwukrotności, czy też zadatek nie będzie przepadał, gdy bank odmówi kredytu. Możliwe jest również wprowadzenie terminu zwrotu zadatku oraz odsetek umownych za opóźnienie w jego zwrotnym przekazaniu. Nabywców w szczególności powinna zainteresować możliwość wyłączenia przepadku uiszczonego przez nich zadatku w sytuacjach, na które nie mają bezpośredniego wpływu - tak jak w przypadku trudności w uzyskaniu kredytu bankowego.

Na marginesie należy wyjaśnić także pojęcie zaliczki. Zaliczka stanowi przekazanie części kwoty na poczet pełnego wynagrodzenia i w razie prawidłowego wykonania umowy podlega zaliczeniu na jego poczet, w przypadku rozwiązania umowy jest zaś zwracana wpłacającemu.

Określ kary umowne tak, aby mobilizowały do terminowości

Klauzula kary umownej stanowi zryczałtowane odszkodowanie, mające rekompensować szkody poniesione przez stronę uprawnioną do żądania jej zapłaty. Z punktu widzenia nabywcy korzystniejsze są umowy, w których kary umowne zastrzeżone są wyłącznie na rzecz nabywcy (np. kara dzienna za opóźnienie w wydaniu lokalu).

Analizując postanowienia o karach umownych zawarte w projekcie umowy, pamiętajmy o następujących kwestiach:

• Zwłoka czy opóźnienie. Kara umowna najczęściej powiązana jest z faktem nieterminowego wykonania obowiązków, np. przeniesienia własności nieruchomości, wydania lokalu, usunięcia wad fizycznych itp. Zwróćmy uwagę, jak są sformułowane przepisy o karach. Pamiętajmy, że prawo odróżnia termin „opóźnienie” od pojęcia „zwłoka”. Wbrew pozorom ma to duże znaczenie. Zwłoka jest to bowiem zawinione opóźnienie. Tym samym, jeżeli w klauzuli kary umownej użyto sformułowania „zwłoka”, to deweloper zobowiązany będzie do jej zapłaty tylko wtedy, gdy do przesunięcia terminu doszło z jego winy. Posłużenie się zwrotem „opóźnienie” jest zatem korzystniejsze dla nabywcy.
• Zasady odszkodowania. Skoro kara umowna stanowi zryczałtowane odszkodowanie, to jeżeli chcielibyśmy dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej, prawo takie musi wynikać wprost z treści umowy. W tym celu używa się zwrotu: „uprawniony może dochodzić odszkodowania przewyższającego karę umowną na zasadach ogólnych” lub podobnego. Zasady ogólne to przesłanki odpowiedzialności kontraktowej określone w art. 471 i nast. kodeksu cywilnego. Brak takiego zastrzeżenia oznaczać będzie, że strona uprawniona może domagać się zapłaty wyłącznie kary umownej.
• Dysproporcje w wysokości. Kary umowne zastrzeżone na rzecz dewelopera nie powinny być wyższe niż kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy. Dysproporcja obciążeń stron karami umownymi czy też stosowanie różnych stóp odsetek za opóźnienie mogą być traktowane jako przejaw dyskryminacji jednej ze stron umowy. To zaś, w skrajnych przypadkach, może prowadzić do nieważności takich postanowień umownych.

Wyeliminuj klauzule abuzywne (niedozwolone)

Analizując treść projektu umowy zawieranej z deweloperem, warto przeanalizować ją także pod kątem klauzul niedozwolonych. W tym celu należy zapoznać się z rejestrem klauzul abuzywnych prowadzonym przez prezesa UOKiK. Znalezienie w nim zbliżonej klauzuli do tej, którą stosuje deweloper, może pomóc w nakłonieniu sprzedawcy do jej usunięcia z projektu umowy bądź zmiany na korzyść nabywcy. Słowo „abuzywny” pochodzi z łaciny i oznacza „stanowiący nadużycie”, stąd klauzule abuzywne to postanowienia nadużywające uprawnień bądź silniejszej pozycji przez kontrahenta konsumenta i jako takie zaburzające równość stron stosunku zobowiązaniowego, co z kolei przesądza o ich niedopuszczalności.

Jednak nie każde postanowienie tego typu nie wiąże konsumenta, do osiągnięcia takiego rezultatu niezbędne jest łączne ziszczenie się określonych przesłanek ustawowych (art. 3851 i 3852 kodeksu cywilnego; dalej: k.c.). A chodzi o to, że oceniana klauzula:

• nie jest indywidualnie uzgodnione z konsumentem,
• kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami,
• rażąco narusza interesy konsumenta,
• nie określa głównych świadczeń stron w sposób jednoznaczny.

Klauzule umowne, które spełniają wszystkie wyżej wymienione przesłanki, nie wiążą konsumenta, są zatem względem niego bezskuteczne. W pozostałym zakresie zaś strony związane są umową. Bezskuteczność niedozwolonych klauzul następuje ex lege i ex tunc, a w ich miejsce wchodzą odpowiednie przepisy dyspozytywne.

Od bezskuteczności klauzul abuzywnych względem konsumenta należy odróżnić ich nieważność na podstawie art. 58 k.c. Jeśli niedozwolona klauzula jest jednocześnie sprzeczna z przepisem bezwzględnie obowiązującym, to sankcja nieważności powinna wyprzedzać sankcję bezskuteczności. Postanowienie umowne zastrzegające karę umowną na wypadek niewykonania zobowiązania pieniężnego jako bezwzględnie nieważne z mocy art. 58 k.c. nie może być np. uznane za abuzywne w rozumieniu art. 3851 k.c.

Więcej o klauzulach abuzywnych - w sytuacji kiedy nie będą wiążące, gdy jednak znalazły się w umowie - na s. B6-7.

Zadbaj o bufor czasowy na wypadek, gdyby bank nie przyznał kredytu

Jeśli nabywca mieszkania zamierza zaciągnąć kredyt, to powinien sprawdzić, czy w umowie zapisano prawo odstąpienia od umowy w przypadku, gdy bank go nie przyzna. Wielu deweloperów takie prawo przyznaje w umowie. Tyle że niekiedy możliwość odstąpienia jest przy tym obwarowana wieloma warunkami, np. umowy ustalają krótkie terminy na jego uzyskanie. Podpisując się pod takimi klauzulami, przede wszystkim należy przeanalizować, czy są one realne do spełnienia, a więc m.in. ile czasu zajmie zgromadzenie odpowiednich dokumentów, jakich będzie wymagał bank, ile czasu będzie on potrzebował na rozpatrzenie. I poprosić dewelopera o odpowiednie zmodyfikowanie zapisów.

Sprawdź zapisy o zmianie ceny

Warto również sprawdzić, czy w umowie są zapisy o możliwości zmiany ceny. Najczęściej deweloperzy próbują zagwarantować sobie zmianę ceny, jeśli zmianie ulegnie podatek VAT albo z powodu wzrostu inflacji. W umowie - jak wskazano wyżej - powinna być wskazana cena; powinna przy tym zawierać podatek VAT. Z umowy powinno ponadto jasno wynikać, czy w ową cenę wliczone są wszystkie należności, np. za taras, balkon, komórkę lokatorską.

Ponadto podpisując umowę, kupujący powinien upewnić się, jakie są koszty związane z utrzymaniem budynku i lokalu. A zatem - w jakiej wysokości koszty z tego tytułu będzie ponosić po przeniesieniu na niego prawa własności nieruchomości.

Ramka 4

Można dopilnować zarezerwowanego mieszkania

Zdarza się, że sprzedający odstępują od umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej - bo to samo mieszkanie dziś, po kilku miesiącach od wpłaty zaliczki, mogą sprzedać drożej. To zjawisko obserwowane zwłaszcza w ostatnich miesiącach, gdy ceny z miesiąca na miesiąc potrafiły rosnąć w wielu miastach po kilka procent. Dyskusje na forach internetowych wskazują, że taki nagły zwrot stosują nie tylko osoby sprzedające mieszkania na rynku wtórnym, lecz także deweloperzy. Jak zapobiec takim sytuacjom? Co można zrobić, aby sprzedający w momencie zwyżki cen się nie wycofał?

Przede wszystkim trzeba zadbać o odpowiednie zapisy w umowie oraz o trzymanie się kilku zasad, które będą stanowić swoiste zabezpieczenie:

Zasada 1: Nie żałuj na notariusza. Jeżeli zawieramy umowę przedwstępną, zadbajmy o to, aby przyjęła ona formę aktu notarialnego. Dzięki temu nieprzystąpienie przez sprzedawcę do umowy przyrzeczonej pozwala nam dochodzić jej zawarcia na drodze sądowej. Nie żałuj zatem na umowę notarialną.

Zasada 2: Nalegaj na wyższy zadatek. W umowie stosuj klauzulę zadatku zamiast zaliczki. W przypadku bowiem wycofania się dewelopera z umowy będzie on zobowiązany do przekazania nam podwójnej kwoty zadatku. Może to zniweczyć jego potencjalny zysk ze sprzedaży mieszkania za wyższą cenę i tym samym zniechęcić go do zerwania pierwotnej umowy. Zadatek powinien być zatem odpowiednio duży, aby niwelował potencjalny wzrost ceny nieruchomości. Pamiętajmy jednocześnie, że w przypadku gdy do zawarcia umowy nie dojdzie z winy nabywcy, wpłacony przez niego zadatek przepadnie.

Zasada 3: Zadbaj o klauzule o karach umownych i odszkodowaniu. W umowie można przewidzieć również karę umowną za jej naruszenie przez dewelopera. Jej funkcja będzie zbliżona do zadatku, z tym że nie będzie konieczne wpłacanie zadatku przez nabywcę. Warto także zastrzec możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej. Dzięki temu możliwe będzie domaganie się od dewelopera odszkodowania za szkody spowodowane jego nielojalnym postępowaniem. Kara umowna może zostać zastrzeżona na wypadek opóźnienia w wydaniu lokalu albo zawarciu umowy przenoszącej jego własność. Deweloper może bowiem celowo opóźniać wykonanie wskazanych obowiązków, proponując zniecierpliwionym nabywcom rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Może nawet kusić je wypłatą dodatkowej kwoty. Taka propozycja jest wszakże zazwyczaj dobrze skalkulowana, a deweloper i tak sprzeda lokal nowym klientom z nawiązką.

Zasada 4: Ustal krótkie terminy zwrotu wpłat i odsetki. Kolejną klauzulą zniechęcającą dewelopera do odstąpienia może być obowiązek natychmiastowego zwrotu (np. w terminie 7 dni od rozwiązania umowy) wpłaconych przez nabywcę kwot połączony z koniecznością zapłaty odsetek maksymalnych za każdy dzień opóźnienia. Odsetki maksymalne to dwukrotność odsetek ustawowych za opóźnienie. Deweloper najchętniej sfinansowałby zwrot środków z ceny zapłaconej przez nowego nabywcę. Przy zastrzeżeniu krótkiego terminu zwrotu oraz odsetek maksymalnych za opóźnienie może to okazać się nieopłacalne.

Zasada 5: Wyeliminuj czasoprzedłużacze. Należy zwrócić również uwagę na niektóre postanowienia, które będąc z pozoru neutralne, mogą być wykorzystywane przez deweloperów na swoją korzyść. Chodzi np. o zastrzeżenie bardzo długiego czasu na wydanie nieruchomości albo przeniesienie prawa własności. Deweloper dzięki temu może ociągać się z przekazaniem mieszkania - licząc, że przynajmniej część nabywców zrezygnuje z jego zakupu. To pozwoli mu na sprzedaż lokalu już za wyższą kwotę. Długie terminy pozwolą mu zaś na uniknięcie konieczności płacenia kar umownych. ©℗

inne ustawowe mechanizmy ochronne

Oprócz umów deweloperskich ustawa deweloperska wprowadza także inne mechanizmy chroniące nabywców przed utratą pieniędzy wpłaconych tytułem ceny za nabywaną nieruchomość. Do takich pozostałych mechanizmów ochronnych należą:

Mechanizm 1. Prospekt informacyjny - opisujący określone przedsięwzięcie deweloperskie, w ramach którego oferowany jest do sprzedaży dany lokal mieszkalny lub usługowy (opisywaliśmy go na kol. B2-3). Przypomnijmy, że dokument ten obligatoryjne sporządza deweloper oraz przekazuje go potencjalnemu nabywcy - z prospektu informacyjnego dowiemy się nie tylko o położeniu inwestycji i jej sąsiedztwie, lokalizacji i głównych parametrach wybranego przez nas mieszkania, lecz także o warunkach finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego.

Co ważne, w przypadku zmiany informacji zawartych w prospekcie informacyjnym lub w załączniku do niego deweloper ma obowiązek przekazać nabywcy informacje o wprowadzonych zmianach. Powinien to uczynić w tej samej formie, w jakiej przekazał pierwotny prospekt informacyjny.

Ważne! Jeżeli deweloper nie doręczy prospektu informacyjnego lub jego zmiany, stanowi to podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej po jej zawarciu.

Mechanizm 2. Mieszkaniowy rachunek powierniczy. To specjalny rachunek prowadzony przez bank na rzecz dewelopera, na który to wpływają transze ceny sprzedaży. Pieniądze z rachunku powierniczego bank wypłaca deweloperowi dopiero po stwierdzeniu ukończenia konkretnego etapu budowy. Wyróżnia się kilka rodzajów rachunków powierniczych:

• zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy - bank wypłaca deweloperowi pieniądze zgromadzone na tym rachunku jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa objętego umową deweloperską;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy - bank wypłaca deweloperowi pieniądze zgromadzone na tym rachunku zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie oraz po dokonaniu inspekcji przez pracownika banku;
• otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy zabezpieczony gwarancją ubezpieczeniową albo bankową - funkcjonuje tak, jak otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, z tym że jest dodatkowo zabezpieczony gwarancją wypłaty środków przez bank albo zakład ubezpieczeń.

Bez wątpienia rachunek powierniczy zwiększa bezpieczeństwo nabywcy. Z punktu widzenia bezpieczeństwa pieniędzy zainwestowanych przez nabywcę najlepszym wyborem są rachunki: zamknięty i otwarty zabezpieczony gwarancją.

Ważne! Deweloper może finansować przedsięwzięcie deweloperskie z innych źródeł, a także ze środków własnych. W takich przypadkach może on nie stosować mieszkaniowych rachunków powierniczych.

Mechanizm 3. Protokół odbioru lokalu, a także ustawowe terminy do rozpatrzenia zgłoszenia i usunięcia wady. Data podpisania protokołu ma istotne znaczenie. Zgodnie bowiem z zapisami ustawy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach, a w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Oczywiście postanowienia te nie wyłączają postanowień o odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne nieruchomości.

O tym, jak korzystać z tych praw w przypadku wystąpienia wad - szerzej w tekście na s. B7.

Ważne! Umowa deweloperska, prospekt informacyjny oraz protokół odbioru lokalu stosowane są przy każdej transakcji przy kupnie mieszkania od dewelopera. W większości przypadków deweloperzy korzystają również z mieszkaniowych rachunków powierniczych (nie stosuje się ich zwykle wtedy, gdy deweloper sprzedaje mieszkanie już wybudowane).

Michał Koralewski,

radca prawny

Czy zawarte w umowie klauzule należą do niedozwolonych?

Deweloperzy stosują gotowe wzorce, a negocjacji podlega najczęściej tylko cena. Na dodatkowe zapisy, z inicjatywy klienta, godzą się ewentualnie. W efekcie nierzadko okazuje się, że jest on postawiony w gorszej sytuacji

Zgodnie z art. 3851 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1509) klauzule abuzywne (niedozwolone) co do zasady nie wiążą konsumenta. To znaczy, że nie można ich skutecznie wyegzekwować. Bezskuteczność ta powstaje z mocy prawa, nie jest konieczne stwierdzenie jej na drodze sądowej. Klauzulę uznaną za abuzywną należy zatem traktować tak, jakby w ogóle nie została zamieszczona w zawartej umowie. A to, czy klauzula ma taki charakter, warto sprawdzić w rejestrze klauzul niedozwolonych znajdującym się na stronach internetowych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Do rejestru wpisywane były postanowienia umowne uznane za niedozwolone w tych sprawach, w których wniesiono pozwy do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przed 17 kwietnia 2016 r., czyli przed wejściem w życie znowelizowanej ustawy z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 275) .

Oczywiście warto zajrzeć też do nowszych rozstrzygnięć. Te dotyczące stosowania niedozwolonych postanowień wzorców umowy wynikają teraz z decyzji prezesa UOKiK i publikowane są w bazie decyzji, także zamieszczonej na stronie internetowej UOKiK.

Wśród narzucanych przez deweloperów niedozwolonych i kwestionowanych przez UOKiK postanowień znajdują się m.in. takie, jak zastrzeganie, że zmiana powierzchni mieszkania nie wpłynie na wysokość ceny czy ograniczanie kary za opóźnienie. Często pojawiające się klauzule abuzywne wskazujemy poniżej.

1. zmiana wielkości mieszkania

Deweloperzy zastrzegają np., że jeśli ostateczna powierzchnia lokalu będzie różnić się od tej z umowy w granicach do 2 proc., to taka zmiana nie wpływa na rozliczenie ceny. Oznacza to, że gdyby powierzchnia lokalu okazała się mniejsza, konsument i tak byłby zobowiązany do zapłaty wyższej ceny nieodpowiadającej rzeczywistej wielkości jego mieszkania. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 mkw. i cenie 10 tys. zł za 1 mkw. różnica wyniosłaby np. 10 tys. zł.

Jedna z zakwestionowanych w tej sprawie klauzul brzmiała następująco:

• „W przypadku wystąpienia różnicy powierzchni do 2 proc. lub równej 2 proc. nabywca nie będzie uprawniony do odstąpienia od niniejszej umowy”.

Kiedy postanowienie nie wiąże

Art. 3851 kodeksu cywilnego

Par. 1. Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. (…)

Par. 3. Nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta.

2. wyłączanie odpowiedzialności

Bywa, że deweloperzy próbują wyłączyć odpowiedzialność w każdej sytuacji - np. za nieterminowe oddanie mieszkania czy przeniesienie własności, nawet gdy wina leży po stronie przedsiębiorcy. Tymczasem okoliczności, w których może do tego dojść, muszą być określone bardzo precyzyjnie.

Niewłaściwe klauzule brzmiały np. tak:

• „Przedsiębiorstwo oświadcza, że zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów/tarasów/ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym”. „Spółka zastrzega sobie prawo nanoszenia zmian w projekcie technicznym, jednakże bez istotnych zmian rozkładu pomieszczeń i powierzchni lokalu”. „W przypadku wystąpienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych lub też zaistnienia innych niezależnych od Spółdzielni przeszkód wpływających na terminową realizację inwestycji, Spółdzielnia zastrzega sobie prawo przedłużenia terminu, o którym mowa, o czas trwania tych przeszkód zgodnie z postanowieniami zawartymi w tym zakresie z Wykonawcą. Z tytułu opóźnienia, o którym mowa powyżej, uczestnikowi budowy nie przysługuje odszkodowanie”. „Planowany termin oddania lokalu ‒ IV kwartał 2006 r. TBS zastrzega sobie prawo, że określony w pkt 5 termin może ulec zmianie z przyczyn leżących po stronie wykonawcy przedmiotowego budynku, także w sytuacji wystąpienia innych przyczyn niezależnych od TBS”.

3. ograniczanie kar za opóźnienie

Chodzi o klauzule stanowiące, że jeżeli deweloper nie dotrzyma terminu ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia prawa własności lub wydania mieszkania, to zapłaci karę. Niekiedy deweloperzy stosują w nich dodatkowe ograniczenia. Za każdy dzień zwłoki ustalają np. karę na 0,05 proc. ceny brutto, ale w sumie nie więcej niż 5 proc. W ten sposób deweloper poniesie konsekwencje tylko za opóźnienie 100 dni. Takie ograniczanie zostało uznane za klauzulę niedozwoloną.

Zakwestionowana w tej materii klauzula brzmiała następująco:

• „W przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności lokalu, w terminie określonym w par. 4 ust. 1 niniejszego aktu notarialnego, nabywca uprawniony będzie do żądania od dewelopera zapłaty kary umownej za każdy dzień opóźnienia ‒ w wysokości odsetek ustawowych, wyliczonych od wysokości ceny, która została zapłacona przez nabywcę, przy czym łącznie kwota należnej nabywcy kary umownej nie może wynosić więcej niż 3 proc. (trzy procent) ceny”.

Mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej, deweloper może zatem, nie narażając się na negatywne konsekwencje finansowe, przez dłuższy czas nie dotrzymywać terminu wykonania umowy. Konsumenci nie mają w tej sytuacji możliwości nacisku, jaki mogłaby stanowić kara umowna zastrzeżona na ich rzecz bez ograniczenia jej wysokości.

4. waloryzacja ceny

Do postanowień spotykanych w umowach deweloperskich, które nie są dozwolone, zalicza się m.in. te z różnych względów waloryzujące cenę - np. z uwagi na zmiany w powierzchni nieruchomości stwierdzone podczas odbioru nieruchomości lub inwentaryzacji powykonawczej, ze względu na wzrost kosztów materiałów i pracy czy nawet z uwagi na zmianę stawki VAT. W orzecznictwie zwracano uwagę, że wprowadzenie do umowy klauzul waloryzacyjnych powoduje, że postanowienia określające cenę nieruchomości przestają być czytelne - nabywcy nie potrafią przewidzieć całkowitych kosztów związanych z zakupem mieszkania czy domu. Tego typu klauzule mogą być wprowadzone do umowy jedynie pod warunkiem, że konsumentowi zostanie zapewnione prawo do odstąpienia od umowy w każdym przypadku, gdy przedsiębiorca zapewnia sobie możliwość określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy.

Niewłaściwe są więc takie klauzule jak poniższa:

• „Inwestor jest uprawniony do przeszacowania ceny nabycia określonej w ust. 1 według wskaźnika cen produkcji budowlano-montażowej publikowanego przez GUS. Przeszacowanie polega na zmianie wysokości rat opisanych w ust. 2 o różnicę pomiędzy wysokościami tychże rat wynikającymi z ich udziału procentowego w cenie przedmiotu nabycia a kwotami uzyskanymi z ich przemnożenia przez miesięczne wskaźniki GUS dotyczące okresu od dnia podpisania umowy do dnia wyznaczonego jako termin wpłaty danej raty. Uwzględnieniu podlegają wskaźniki zmiany cen wg GUS za okres od pierwszego dnia miesiąca, w którym została zawarta umowa do ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym przypada termin płatności danej raty. Rozliczenie przeszacowania rat następuje najpóźniej w terminie płatności ostatniej raty. W przypadku gdy w dniu wyliczenia przeszacowania nie są jeszcze znane wskaźniki GUS za ostatnie miesiące, do wyliczeń przyjmuje się znaną wysokość wskaźnika w miesiącu poprzedzającym”.

5. udzielenie szerokiego pełnomocnictwa

Prezes UOKiK kwestionował też klauzulę, zgodnie z którą kupujący udziela deweloperowi pełnomocnictw do głosowania i wszelkich innych czynności związanych z podziałem nieruchomości wspólnej do korzystania czy łączeniem i podziałem lokali. W efekcie deweloper może decydować o wielu ważnych sprawach, np. zmieniać przeznaczenie lokali lub pomieszczeń przynależnych. Nie zawsze musi to być zgodne z interesem konsumenta. Postanowienie, które kwestionował prezes UOKiK, zostało sformułowane nieprecyzyjnie ‒ nie wiadomo, jakie konkretnie działania i w jakich kwestiach spółka może podjąć w imieniu klienta. Niewłaściwe było też udzielanie pełnomocnictwa w umowie kupna sprzedaży, a nie w odrębnym dokumencie.

Oto przykład klauzuli abuzywnej:

• „Nabywca oświadcza ponadto, że udziela niniejszym deweloperowi pełnomocnictwa do: 1) dokonywania w imieniu nabywcy wszelkiego rodzaju czynności prawnych i faktycznych, a także składania oświadczeń woli i wiedzy w imieniu nabywcy przed wszelkimi osobami fizycznymi oraz prawnymi (a także jednostkami organizacyjnymi nie posiadającymi osobowości prawnej), organami administracji rządowej i samorządowej, urzędami, sądami i instytucjami, z prawem do składania w imieniu mocodawcy pism, podań, wniosków i oświadczeń i z prawem do uzyskiwania wszelkich dokumentów (w szczególności odpisów, wypisów, pozwoleń, decyzji i zaświadczeń) (...) 4) oddawania podczas głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej głosu w imieniu nabywcy w zakresie dotyczącym łączenia lokali, podziału lokali, zmiany przeznaczenia lokali, zmiany pomieszczeń przynależnych do lokali (przy czym zmiany te nie mogą dotyczyć lokalu, który jest przedmiotem niniejszej umowy) oraz w zakresie podziału nieruchomości wspólnej do używania”.

Ważne! Postanowienia dotyczące pełnomocnictw powinny stanowić osobny dokument i precyzyjnie określać, do czego konsument upoważnia dewelopera.

6. zarząd nieruchomością wspólną

Prezes UOKiK kwestionował też klauzulę, zgodnie z którą kupujący udziela deweloperowi pełnomocnictw do głosowania i wszelkich innych czynności związanych z podziałem nieruchomości wspólnej. Nierzadko robi to w sposób niedozwolony.

Oto przykład:

• „Sprzedawca zobowiązuje się prowadzić odpłatnie na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia zarządzenie budynkami. Nabywca, podpisując niniejszą umowę, upoważnia sprzedawcę do powyższych czynności. (…)”.

Czasami wiąże się to z zapewnieniem sobie prawa do bezterminowego zajmowania niektórych pomieszczeń, które powinny należeć do wspólnoty.

Oto przykład:

• „Stronie sprzedającej i podmiotowi administrującemu będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z pomieszczenia gospodarczego-technicznego, znajdującego się w części nieruchomości wspólnej oraz do pomieszczenia monitoringu”.

Deweloper chce też niekiedy decydować o tym, na jakie cele zostaną przeznaczone pomieszczenia niemieszkalne:

• „Kupujący akceptuje fakt, iż w tych budynkach prowadzona będzie działalność gospodarcza ‒ w tym np.: salony, butiki, restauracje, kawiarnie, banki, instytucje finansowe, biura, apteki, placówki opieki zdrowotnej, sklepy oraz lokale usługowe oferujące towary spożywcze i konsumpcyjne, w tym napoje alkoholowe itp. ‒ w ramach której prowadzone będą zwyczajowe czynności związane z oferowaniem towarów i usług oraz bieżącym funkcjonowaniem lokali o przeznaczeniu innym niż mieszkalne. Kupujący wyraża zgodę na immisje związane z prowadzeniem działalności w lokalach użytkowych, wynikające z gospodarczego przeznaczenia poszczególnych lokali. Przeznaczenie gospodarcze lokali wynikało będzie z uzyskanych w tym celu i przewidzianych prawem zezwoleń oraz ewentualnych umów na użytkowanie lokalu”.

W praktyce deweloper ogranicza uprawnienia właścicieli nieruchomości. To do nich bowiem, czyli do wspólnoty mieszkaniowej, powinna należeć decyzja o wyborze zarządcy i przeznaczeniu pomieszczeń w nieruchomości wspólnej.

7. wybór notariusza

Wielu deweloperów narzuca klientom wybraną przez siebie kancelarię notarialną lub daje do wyboru tylko kilka preferowanych. Takie rozwiązanie może naruszać prawa konsumenta, nie pozwala mu dokonać swobodnego wyboru kancelarii, w której zostanie zawarta umowa kupna-sprzedaży. A taki wybór może być istotny dla nabywcy ze względów praktycznych lub choćby ze względu na cenę usługi - zwłaszcza że niektóre stawki wynikające ze sporządzenia aktu notarialnego można z notariuszem negocjować.

Dlatego mogą zostać uznane za niedozwolone klauzule takie umowne postanowienia jak:

• „Datę przystąpienia do aktu i notariusza wskaże deweloper. Kupującemu przysługuje prawo wyboru notariusza spośród kancelarii notarialnych mających siedzibę w Warszawie, z tym że w takim wypadku akt odbędzie się w siedzibie dewelopera”.

8. bezpłatna reklama dla przedsiębiorcy

Często się zdarza, że deweloper wpisuje do umowy klauzule przyznające prawo do bezpłatnego wykorzystywania części nieruchomości wspólnej w celu umieszczenia różnych konstrukcji w celach marketingowych. Na przykład, co można stwierdzić w niejednym miejscu, domaga się nieodpłatnie i na czas nieograniczony umieszczenia neonu z logo firmy na dachu bądź elewacji budynku. Albo domaga się prowadzenia nieodpłatnie na terenie obiektu swojej działalności marketingowej. Dowód? Oto przykładowa klauzula:

• „Nabywca niniejszym wyraża zgodę na prowadzenie przez dewelopera do czasu sprzedaży ostatniego lokalu w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, działań marketingowych (takich jak w szczególności: organizacja wydarzeń promujących, sprzedaż lokali na terenie osiedla, wieszanie banerów i szyldów reklamowych, stawianie masztów z flagami reklamowymi, stawianie tablic kierujących do biura sprzedaży bądź lokali pokazowych oraz zapewnienie potencjalnym klientom miejsc postojowych podziemnych bądź nadziemnych z obowiązkiem przywrócenia terenu do stanu pierwotnego po zakończeniu działań marketingowych) na jego terenie, w tym również na umieszczenie przez dewelopera w miejscu przewidzianym przez projektanta budynków o wymiarach określonych przez projektanta szyldów reklamowych lub tablic informacyjnych. Nabywca nadto przyjmuje do wiadomości fakt, iż deweloper poza kosztami związanymi z umieszczeniem, zmianą, usunięciem oraz utrzymaniem szyldów reklamowych, tablic informacyjnych, jak również prowadzeniem działań marketingowych, nie będzie ponosił dodatkowych opłat z tym związanych”.

Zofia Jóźwiak

Mieszkanie ma wady? Zobacz, co robić

Właściciel nowego budynku może domagać się od dewelopera ich usunięcia, obniżenia ceny, a w pewnych przypadkach może nawet odstąpić od umowy sprzedaży nieruchomości. Niewykluczona jest także wymiana lokalu na nowy

Prawdopodobieństwo, że lokal oddawany do użytku może mieć wady, rośnie szczególnie teraz, w czasach zakupowego boomu. Bardzo duży popyt na mieszkania sprawia, że deweloperzy - chcąc go zaspokoić i wykorzystać dobrą passę - starają się budować więcej i szybciej. Więcej i szybciej nie znaczy wcale lepiej. A jeśli do tego dodać, że na rynku pracy brakuje specjalistów oraz ceny materiałów rosną - trzeba się liczyć z tym, że to wszystko niestety w kolejnych miesiącach odbije się na jakości sprzedawanych lokali mieszkalnych.

Kluczem odpowiedni odbiór

Jeśli komuś zależy na otrzymaniu lokalu wolnego od wad, to dniem szczególnej troski o to powinien być dzień jego odbioru. Zgodnie z ustawą deweloperską (ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) odbiór lokalu powinien zostać stwierdzony stosownym protokołem. W jego treści powinniśmy umieścić wszelkie dostrzeżone usterki, braki czy też niezgodności z projektem.

Jest to niezwykle ważne, wskazana ustawa obliguje bowiem dewelopera do podjęcia działań w konkretnych terminach od sporządzenia owego protokołu. Kluczowe są dwa:

• w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu - deweloper ma obowiązek doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach,
• w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu - deweloper powinien usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Do odbioru lokalu warto zatem się przygotować. Z jednej strony trzeba zapoznać się z prospektem informacyjnym otrzymanym od dewelopera, rzutem lokalu załączonym do umowy deweloperskiej, projektem aranżacji itd. A z drugiej bardzo dokładnie zapoznać się ze stanem zastanym na miejscu.

Choć może brzmieć to trywialnie, warto zweryfikować bardzo dokładnie listę obejmującą wyposażenie mieszkania. A więc sprawdzić m.in., czy są to rzeczywiście urządzenia i materiały, jakie deklarowano w prospektach i umowie, np. czy parapety są rzeczywiście z konglomeratu, a nie plastikowe, czy okna są właściwie zamontowane, czy na szybach nie ma rys. Różnice mogą bowiem wystąpić nie tylko w liczbie punktów świetlnych, gniazd, kontaktów, lecz także długości ścianek działowych i ogólnie powierzchni lokalu. Pamiętajmy też, że po odbiorze trudniej będzie wykazać, że dana usterka, ubytek bądź wada (np. rysy na szybach, pęknięte ościeżnice, porysowane ściany itp.) powstały na skutek działań dewelopera. Ich późniejsze będzie zgłoszenie, tym łatwiej się można spotkać z zarzutem, że powstały one już po wydaniu mieszkania nabywcy.

Najlepiej wybrać się do mieszkania z miarą i kartką, na której dokładnie zapiszemy wyniki pomiarów i oględzin. Warto na odbiór zabrać różnego typu przyrządy, np. pozwalające na stwierdzenie szczelności okien i drzwi czy też sprawności gniazdek elektrycznych. Każdą z rozbieżności powinno się następnie skrupulatnie wpisać do protokołu.

Rękojmia a gwarancja

Może się zdarzyć, że wady nabywca nie dostrzeże od razu. Albo ujawni się ona po pewnym czasie. I w tym wypadku nie ma powodu do paniki. Wskazanie wad w protokole jest istotne, jednakże fakt, że nie zostały wówczas dostrzeżone, nie przekreśla podnoszenia roszczeń w czasie późniejszym. Podobnie jak odmowa uznania wady przez dewelopera nie powoduje, że roszczenia nabywcy wygasają. Przy czym zakres roszczeń na późniejszym etapie zależny jest jednak od dodatkowych oświadczeń dewelopera dotyczących udzielenia gwarancji lub jej braku. Trzeba bowiem wiedzieć, że udzielenie gwarancji nie jest obowiązkowe, jednak jej posiadanie nie wyłącza roszczeń nabywcy z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.

Zanim przejdziemy do omawiania kolejnych roszczeń, warto uprzednio wyjaśnić relacje pomiędzy rękojmią za wady i gwarancją.

▶Ochrona z tytułu rękojmi za wady ‒ przysługuje nabywcy z mocy samego prawa. Do jej powstania nie jest zatem konieczne składanie dodatkowych oświadczeń przez dewelopera. Co więcej, w przypadku gdy nabywcą jest konsument, nie jest możliwe umowne wyłączenie odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi. Rękojmia została uregulowana w art. 556 i 576 kodeksu cywilnego.

▶Gwarancja - stanowi dodatkowe zapewnienie dewelopera, że dana rzecz jest dobrej jakości, a w przypadku wystąpienia wady w toku zgodnej z przeznaczeniem eksploatacji zostanie ona usunięta przez naprawę lub będzie dostarczona rzecz wolna od wad. Odpowiedzialność dającego gwarancję obejmuje zatem zwykłe funkcjonowanie rzeczy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 22 stycznia 1997 r., sygn. akt I ACa 105/96).

O ile rękojmia jest reżimem odpowiedzialności ustawowej, o tyle samo istnienie oraz treść gwarancji mają swoje źródło w umowie stron lub oświadczeniu gwaranta (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 25 października 2000 r., sygn. akt IV CKN 133/00). Co ważne, obowiązek wynikający z gwarancji istnieje obok obowiązku wynikającego z rękojmi i niezależnie od niego (wyrok SN z 19 czerwca 1974 r., sygn. akt II CR 313/74). Bardzo ważną zaletą gwarancji jest zatem to, że uprawnienia z niej wypływające są niezależne od uprawnień z tytułu rękojmi za wady rzeczy. Cecha ta została wprost wyartykułowana w kodeksie cywilnym (art. 579 k.c.).

W kwestii sposobu interpretacji pojęcia niezależnego wykonywania uprawnień z gwarancji kilkakrotnie wypowiadał się SN. Najobszerniejszy wywód w tym zakresie znalazł się w wyroku SN z 5 lutego 2003 r. (sygn. akt II CKN 1248/00). Czytamy w nim, że uregulowany w art. 579 k.c. zbieg uprawnień z rękojmi i gwarancji sprowadza się do możliwości dokonania przez kupującego wyboru jednego z dwóch reżimów odpowiedzialności sprzedawcy (gwaranta) z tytułu wystąpienia określonej wady fizycznej rzeczy. Dokonany wybór wiąże w odniesieniu do tej wady do końca jej istnienia i powoduje zawieszenie roszczeń wynikających z drugiej podstawy odpowiedzialności. Roszczenia te stają się bezprzedmiotowe z chwilą zaspokojenia roszczenia wybranego. Jeśli natomiast nie zostało ono zaspokojone, to kupujący może pozostać przy roszczeniach z wybranej podstawy odpowiedzialności albo sięgnąć po roszczenia wynikające z drugiego reżimu odpowiedzialności.

Jeśli zatem kupujący w odniesieniu do stwierdzonej wady żąda naprawy rzeczy na podstawie udzielonej gwarancji, to wybór ten wiąże w tym znaczeniu, że dopiero niezrealizowanie tego żądania przez sprzedawcę (gwaranta) w odpowiednim terminie otwiera uprawnionemu drogę do skorzystania z rękojmi albo do dochodzenia dalszych uprawnień z gwarancji. Natomiast skuteczne zrealizowanie przez gwaranta zgłoszonego żądania naprawy rzeczy i usunięcie wady w stosownym terminie sprawia, że przywrócona zostaje konieczna ekwiwalentność świadczeń i inne roszczenia zarówno z gwarancji, jak i rękojmi stają się w odniesieniu do tej wady bezprzedmiotowe.

W przypadku udzielenia dodatkowej gwarancji musimy zwrócić uwagę na osobę gwaranta. Bardzo częstą praktyką jest bowiem, że przy odbiorze mieszkania otrzymujemy od dewelopera karty gwarancyjne wystawione przez producentów określonych elementów lokalu. Najczęściej dotyczy to okien i drzwi. A zatem od kogo można domagać się naprawy? W wypadku, gdy ujawni się ich wada, nabywcy będą przysługiwały roszczenia z tytułu:

• rękojmi za wady - względem dewelopera,
• gwarancji - kierowane do podmiotu, który jej udzielił, np. producenta bądź dystrybutora.

Pamiętajmy też, że udzielenie gwarancji nie wyklucza obowiązku bezpośredniego usunięcia wady przez dewelopera na podstawie odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Deweloper nie może zatem odmówić nam naprawy bądź wymiany, odsyłając nas do gwaranta. Podobnie gwarant nie może odmówić wykonania naprawy gwarancyjnej, tłumacząc się, że wadę powinien usunąć deweloper. To bowiem od nabywcy lokalu zależeć będzie, do kogo w pierwszej kolejności skieruje on swoje roszczenia.

opinia

Nieprawidłowości nie brakuje, niebawem szczelniejszy parasol nad kupującymi

id pliku: 3023267 / autor: / źródło: Materiały prasowe

Tomasz Chróstny prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Tomasz Chróstny prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

W tym roku UOKiK otrzymał już około 200 sygnałów dotyczących nieprawidłowości na rynku nieruchomości. Najczęściej zgłaszane problemy dotyczyły wad lokalu mieszkalnego będących podstawą do złożenia reklamacji. W związku z tym pojawiały się także kłopoty z uznaniem rękojmi i terminu jej zgłoszenia. Często takie zgłoszenie spotykało się z brakiem reakcji ze strony dewelopera lub utrudnionym kontaktem. Problemy sprawia nieterminowe przeniesienie własności lokalu i ograniczanie wysokości kar umownych albo wyłączanie odpowiedzialności odszkodowawczej deweloperów za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Pojawiają się sygnały dotyczące udzielania deweloperowi nieodwołalnego i niewygasającego z chwilą śmierci pełnomocnictwa, często z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw.

Wiele zgłoszeń daje podstawę do wszczynania postępowań czy kierowania tak zwanych wezwań miękkich do przedsiębiorców. W naszych działaniach kwestionujemy postanowienia m.in. nieprecyzyjnie określające zakres pełnomocnictw. W ich efekcie nie wiadomo, jakie kroki i w jakich sprawach może podjąć deweloper. Zdarza się, że klauzula dotycząca pełnomocnictwa nie jest wyodrębniona - jest częścią wzorca umowy, co sprawia, że nabywca może ją przeoczyć. Tymczasem postanowienia dotyczące pełnomocnictw powinny stanowić osobny dokument i precyzyjnie określać do czego konsument upoważnia dewelopera. Prezes Urzędu kwestionuje również klauzule ustanawiające górny pułap kar umownych, co może skutkować tym, że deweloper może nie dotrzymywać terminu umowy (np. opóźniać przez dłuższy czas ustanowienia odrębnej własności lokalu), nie narażając się na konsekwencje finansowe.

Większą ochronę osobom kupującym mieszkania na rynku pierwotnym zapewnią przepisy nowej ustawy deweloperskiej, które wejdą w życie w przyszłym roku. Zostały one przygotowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Dotychczasowe nie zapewniały klientom deweloperów pełnej ochrony finansowej. Nowa ustawa deweloperska to zmieni - doprowadzi do tego, że osoby decydujące się na zakup mieszkania lub domu od dewelopera nie będą musiały się obawiać utraty zainwestowanych pieniędzy albo tego, że zostaną z kredytem i niedokończoną budową. W sytuacjach kryzysowych takich jak np. upadłość dewelopera lub banku zadziała Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, z którego nabywcy otrzymają zwrot pieniędzy wpłaconych na poczet mieszkania. DFG zadziała również w sytuacjach, gdy deweloper nie przeniesie własności lokalu w terminie określonym w umowie czy gdy zawiera umowy deweloperskie, chociaż nie ma pozwolenia na budowę i jej nie rozpoczyna. Przepisy regulują również kwestie umów rezerwacyjnych, możliwość odstąpienia od umowy, jeśli przy odbiorze mieszkania wystąpią wady istotne, czy też usunięcia wad na koszt dewelopera.

Więcej o nowej ustawie deweloperskiej na s. B12‒13

Ważne! W przypadku gdy w umowie deweloper udzielił gwarancji i rękojmi, to od nabywcy nieruchomości zależy, z którego prawa skorzysta. Wybranie jednego instrumentu nie wyłącza możliwości skorzystania z drugiego

Przykład 1

Konsument wybiera, od kogo chce naprawy

Deweloper przekazał nabywcy mieszkania kartę gwarancyjną pochodzącą od producenta okien. Po pewnym czasie konsument stwierdził, że występuje nieszczelność okien. W takim przypadku konsument może dowolnie wybrać, czy zgłosi reklamację w ramach udzielonej gwarancji, czy też wystąpi z roszczeniem z rękojmi. Jeżeli producent, do którego zwróci się nabywca, odmówi zrealizowania jego roszczenia z gwarancji, może on wystąpić do dewelopera z roszczeniem z rękojmi.

Kiedy przysługuje roszczenie

No dobrze, a czym w zasadzie jest wada lokalu? Kiedy możemy mówić o wadzie, która może być podstawą roszczenia z tytułu rękojmi lub gwarancji?

Roszczenia z tytułu rękojmi zależne są od istnienia wady fizycznej bądź prawnej. Co ważne, wada ta musi istnieć już w chwili wydania lokalu nabywcy, nawet jeżeli zostanie przez niego wykryta dopiero w czasie późniejszym.

▶Wada fizyczna - to niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia (np. nadmierna szczelina między skrzydłem okiennym a ościeżnicą powoduje napływ powietrza do mieszkania);

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór (np. wentylacja grawitacyjna nie spełnia swojej funkcji);

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia (np. deweloper miał dostosować lokal do osób niepełnosprawnych, czego nie uczynił);

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (np. nie zamontowano wszystkich gniazd).

Ponadto, jeżeli deweloper zamontował i uruchomił dodatkowe wyposażenie w mieszkaniu (np. wentylację mechaniczną, klimatyzację), to za wadę uznane będą także nieprawidłowości w tym zakresie. To samo tyczyć się będzie przypadku, gdy dane urządzenie zostanie zamontowane ściśle według instrukcji dostarczonej przez dewelopera.

Przykład 2

Usunięcie usterki lub odszkodowanie

W mieszkaniu odebranym od dewelopera otwory drzwiowe okazały się niższe od standardowych. Nabywca może skorzystać z roszczenia o usunięcie wady poprzez dostosowanie otworów do umówionego standardu. Gdyby jednak takie usunięcie wady okazało się zbyt kosztowne, mógłby on domagać się odszkodowania. Jego wysokość mogłaby odpowiadać kwocie różnicy pomiędzy kwotą, jaką nabywca musiałby zapłacić za drzwi i ościeżnice wykonane na zamówienie w celu dostosowania do mniejszych otworów, a ich ceną w standardowym rozmiarze.

Przykład 3

Obniżenie ceny

Po pewnym czasie od wydania lokalu okazało się, że komin wentylacyjny ma mniejszą średnicę niż przewidziana w projekcie, przez co nie spełnia należycie swojej funkcji. Okazało się, że nie jest możliwe usunięcie wady. Nabywca może zatem wystąpić z roszczeniem o obniżenie ceny. A nawet odstąpić od umowy i żądać zwrotu ceny sprzedaży oraz odszkodowania. Te ostatnie obejmowałoby wydatki poczynione na wykończenie lokalu, a także dodatkowe koszty poniesione z wyprowadzką i nabyciem innego lokum.

▶Wada prawna - to natomiast odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego w sytuacji, gdy rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej (np. sprzedano mieszkanie obciążone prawem nieujawnionym w księdze wieczystej, na nieruchomości wpisano służebności, o których deweloper nie informował), a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu (np. lokal został zajęty przez komornika na poczet zadłużenia dewelopera).

Okresy odpowiedzialności

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest ograniczona czasowo. Przy wadach nieruchomości wynosi ona pięć lat, przy wadach rzeczy ruchomych - dwa lata. Przy czym wszystkie części składowe mieszkania, które są z nim trwale związane, czyli m.in. okna, glazura, parapety, przyłącza itp. (meble i sprzęt AGD już nie), podlegają ochronie z tytułu rękojmi przez okres pięciu lat. Liczy się ten czas od dnia wydania przedmiotu umowy. Po tym czasie rękojmia wygasa. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku od wykrycia owej wady. Jeżeli kupującym jest konsument, termin przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem ww. terminów rękojmi (dwa lata lub pięć lat). Oznacza to w przypadku nieruchomości, że jeżeli konsument zgłosi deweloperowi wadę lokalu np. w drugim czy trzecim roku od wydania nieruchomości, to na drodze sądowej będzie mógł dochodzić roszczeń z rękojmi aż do upływu okresu pięciu lat od jej wydania.

Przykład 4

Usterka dotycząca mieszkania

Konsument odebrał mieszkanie 5 listopada 2021 r. W drugim roku odkrył wadę: odpadający tynk w korytarzu i kilka dni później, 10 listopada 2023 r., zgłosił wadę deweloperowi. W tej sytuacji odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi upłynie 5 listopada 2026 r. - tego dnia minie bowiem pięć lat od dnia wydania konsumentowi mieszkania. Do tego dnia może dochodzić roszczeń, w tym złożyć pozew w sądzie.

Przykład 5

Przy rzeczach ruchomych inaczej

Mieszkanie z rynku pierwotnego było w pełni wykończone - zawierało również meble i urządzenia kuchenne, w tym chłodziarkę. Konsument odebrał lokal 5 listopada 2021 r. Wada chłodziarki ujawniła się miesiąc po odebraniu mieszkania. W tej sytuacji, choć samo mieszkanie jest objęte pięcioletnią rękojmią, to w przypadku rzeczy ruchomych okres ten wynosi tylko dwa lata. A zatem rękojmia upłynie 5 listopada 2023 r. - do tego dnia konsument będzie mógł dochodzić roszczeń dotyczących wad chłodziarki z tytułu rękojmi.

Ważne! Bieg terminu rękojmi na mieszkanie i ewentualnie jego wyposażenie rozpoczyna się od momentu wydania lokalu (w praktyce - od otrzymania kluczy).

Natomiast jeżeli wada wykryta zostałaby w ostatnim dniu trwania rękojmi (czyli pięć lat po wydaniu nieruchomości), to zastosowanie znajdzie ww. roczny termin przedawnienia. Przedawnienie oznacza brak możliwości sądowego dochodzenia realizacji roszczenia nabywcy względem dewelopera. Innymi słowy, aby skorzystanie z rękojmi było możliwe, istnienie wady nieruchomości powinno zostać stwierdzone w wyżej wymienionym okresie pięciu lat. Tym samym nawet wykrycie wady kilka lat po odbiorze mieszkania nie przekreśla możliwości zwrócenia się do dewelopera o jej usunięcie.

Przykład 6

Późne wykrycie

Konsument odebrał mieszkanie 5 listopada 2021 r. W piątym roku, tuż przed upływem pięcioletniego okresu rękojmi, odkrył wadę: odpadający tynk w korytarzu i tego samego dnia, 4 listopada 2026 r., zgłosił wadę deweloperowi. W tej sytuacji roszczenie do dewelopera z tytułu rękojmi przedawni się 4 listopada 2027 r. - zastosowanie znajdzie przepis, że roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku od wykrycia owej wady. A zatem jeśli deweloper będzie odmawiał usunięcia wady - do tego dnia konsument może złożyć pozew w sądzie.

Jak skorzystać z rękojmi?

Pierwszym krokiem jest oczywiście zgłoszenie wady sprzedawcy. W zgłoszeniu, oprócz opisu samej wady, należy wskazać, czego od niego się domagamy. Roszczenia, z jakimi można wystąpić do dewelopera z tytułu rękojmi, określa kodeks cywilny. A można żądać:

1. Usunięcia wady - np. dokonania naprawy w lokalu.

2. Dostarczenia zamiast rzeczy wadliwych takiej samej liczby rzeczy wolnych od wad - w przypadku mieszkania może być to np. żądanie wymiany uszkodzonych gniazd, okien, które są wypaczone. Ale można żądać nawet wymiany całego lokalu, jeżeli ten jest niezgodny z umową.

3. Obniżenia ceny - przy czym obniżenie to powinno odpowiadać różnicy pomiędzy ceną danej rzeczy bez wad a wartością rzeczy wadliwej. Nie możemy zatem domagać się obniżenia ceny o dowolną kwotę.

• Czy można odstąpić od umowy, jeżeli mieszkanie odbiega znacznie od umowy?

Jeżeli wady są istotne, to możliwe jest nawet odstąpienie od umowy i domaganie się zwrotu uiszczonej ceny wraz z odszkodowaniem. Pojęcie wad istotnych nie zostało uregulowane w ustawie. Próby jego dookreślenia są wszakże podejmowane przez sądy. Wady istotne przede wszystkim uniemożliwiają normalne korzystanie z rzeczy (tak wyrok Sądu Okręgowego w Białymstoku z 30 listopada 2015 r., sygn. akt I C 1953/12). Wady mają charakter istotnych, gdy brak prac naprawczych spowoduje przyspieszoną degradację budynku, np. elementy konstrukcyjne budynku nie zostały prawidłowo zaizolowane, w rezultacie ściany i stropy budynku przeciekają, powodując silne zawilgocenie ścian wewnętrznych i stropów budynku. (tak wyrok SO w Warszawie z 17 grudnia 2015 r., sygn. akt XXIV C 257/12). Wada istotna utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe użytkowanie zakupionej nieruchomości i obniża jej wartość (tak wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 2 lutego 2012 r., sygn. akt I ACa 1394/11). Wadami istotnymi będą zatem w szczególności wady konstrukcyjne, które prowadzą do niezgodności ze sztuką budowlaną i normami budowlanymi.

Ważne! Nie można odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Deweloper też ma wpływ

Na sposób usunięcia wady pewien wpływ ma również deweloper. Oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy nie będzie skuteczne, gdy deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma wszakże zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana albo deweloper nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady. Innymi słowy, jeżeli wada pojawi się ponownie albo nie zostanie usunięta mimo jej zgłoszenia, nabywca może odstąpić od umowy albo żądać obniżenia ceny, nawet gdy deweloper zaproponuje naprawę bądź wymianę.

Z innej natomiast strony, jeżeli kupującym jest konsument, to może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę.

Wracając natomiast do treści naszego zgłoszenia wady. Oprócz jej wskazania powinniśmy zaznaczyć, że jest to wada tkwiąca w nieruchomości już w dniu jej wydania (np. wada konstrukcyjna, która ujawniła się dopiero w czasie użytkowania mieszkania). Konsumenci mogą w tym zakresie skorzystać z pewnego domniemania. Mianowicie, gdy wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania nieruchomości, to domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała już w tamtej chwili. W praktyce oznacza to, że obowiązek wykazania, iż dana usterka nie jest wadą fizyczną, a np. mechanicznym uszkodzeniem spowodowanym przez nabywcę, spoczywać będzie na deweloperze.

Po złożeniu reklamacji powinniśmy oczekiwać na odpowiedź dewelopera. Tu kodeks cywilny wprowadza dodatkowy termin. Jeżeli deweloper nie ustosunkuje się do żądania w terminie 14 dni od jego otrzymania, to uważa się, że żądanie to uznał za uzasadnione.

Przykład 7

Gdy sprzedawca nie odpowiada

Konsument otrzymał klucze do mieszkania 1 października 2021 r. zaraz po odbiorze technicznym. Lokal został sprawdzony i zweryfikowany ‒ nie dopatrzono się wówczas usterek. Jednak w listopadzie 2021 r. nabywca zauważył, że okna są nieszczelne. Postanowił skorzystać z gwarancji. Sporządził 10 listopada 2021 r. pismo do dewelopera, w którym opisał zauważoną wadę, wskazał datę jej stwierdzenia i zażądał naprawy okien. Deweloper odebrał pismo15 listopada. Jednak konsument nie doczekał się odpowiedzi - choć deweloper miał 14 dni na ustosunkowanie się do żądania. Termin ten minął 29 listopada 2021 r. W takim przypadku uznaje się, że deweloper rozpatrzył pozytywnie reklamację.

Kto może pomóc

W przypadku uznania żądania i jego wykonania sprawa dobiega końca. Nie zawsze jednak proces reklamacji przebiega tak łatwo. Jak już wskazano wyżej, od wykrycia swój bieg rozpoczyna okres przedawnienia roszczeń nabywcy. W przypadku ich nieuwzględnienia przez dewelopera nabywca może wystąpić na drogę sądową. Zanim to jednak uczyni, może skorzystać z pomocy powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów. Innym rozwiązaniem jest zwrócenie się o przeprowadzenie w sprawie mediacji bądź podjęcie próby nieformalnych rozmów z deweloperem. Aby poprawić swoją pozycję w rozmowach czy też oficjalnym sporze ze sprzedawcą, pamiętajmy o:

• wykonaniu dokumentacji fotograficznej wady oraz oznaczeniu zdjęć datą - unikniemy dzięki temu podważania daty wykrycia wady;
• zaciągnięciu opinii specjalisty z danej dziedziny - pomoże nam odpowiednio sformułować zgłoszenie wady.

Dodatkowo, gdy wadę zgłaszamy po upływie roku od wydania nieruchomości, przydatna będzie ekspertyza potwierdzająca słuszność roszczeń. Domniemanie istnienia wady fizycznej dotyczy bowiem jedynie wad ujawnionych w pierwszym roku od odbioru lokalu.

Dochodzenie roszczeń z gwarancji

Zakres gwarancji jakości w przeważającym stopniu zależy od treści złożonego przez gwaranta (np. dewelopera) oświadczenia - z zastrzeżeniem, że aby dane oświadczenie zostało uznane za gwarancję jakości, musi określać obowiązki gwaranta i uprawnienia kupującego w przypadku, gdy właściwość sprzedanego towaru nie odpowiada właściwości wskazanej w tym oświadczeniu. Nie uważa się bowiem za gwarancję oświadczenia, które nie kształtuje obowiązków gwaranta. Natomiast już rodzaj i liczba obowiązków gwaranta i odpowiadających im uprawnień kupującego pozostawiony jest woli tego pierwszego. Gwarant może zatem zobowiązać się tylko do wymiany bądź tylko do naprawy towaru.

W gwarancji jakości musi znaleźć się również wskazanie właściwości towaru, o których istnieniu zapewnia gwarant. Przy czym przyjmuje się, że chodzi tu o cechy użytkowe, nie zaś podlegające subiektywnej ocenie cechy estetyczne.

Kolejnym istotnym elementem gwarancji jakości jest termin jej obowiązywania. Zgodnie z kodeksem cywilnym w braku określenia terminu gwarancji w umowie termin ten wynosi dwa lata, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana (zob. art. 577 par. 2 k.c.). Długość trwania ochrony gwarancyjnej zależy więc wyłącznie od oświadczenia gwaranta. Może ona być zatem krótsza bądź dłuższa od terminu kodeksowego.

Rzecz się ma podobnie z procedurą dochodzenia roszczeń z tytułu gwarancji jakości. W szczególności gwarant może określić sposób zgłaszania roszczeń z gwarancji czy też wskazać wymagane do tego dokumenty (np. konieczność udokumentowania corocznego przeglądu pieca gazowego). Gwarant może także wskazać w swoim oświadczeniu sytuacje i zdarzenia, które wykluczać będą możliwość skorzystania przez kupującego z uprawnień gwarancyjnych, np. mechaniczne uszkodzenia spowodowane przez nabywcę, dokonanie naprawy na własną rękę, niewłaściwa konserwacja itp.

Reasumując, oświadczenie gwaranta powinno zawierać co najmniej:

• określenie gwarantowanych właściwości towaru,
• wskazanie obowiązków gwaranta i uprawnień kupującego,
• termin obowiązywania gwarancji,
• procedurę dochodzenia roszczeń.

Należy również pamiętać o tym, że roszczenie o dostarczenie rzeczy wolnej od wady przysługuje uprawnionemu z tytułu gwarancji nie tylko wtedy, gdy wady rzeczy nie dadzą się usunąć, lecz także w przypadku, gdy naprawa jej jest tak długotrwała, że z praktycznego punktu widzenia przerwa w korzystaniu z rzeczy może być oceniana jako pozbawienie nabywcy tego korzystania (art. 577 i 579 k.c.).

Reklamacja uwzględniona? Co dalej

Konsekwencje skorzystania z uprawnień gwarancyjnych zależą od tego, czy gwarant dokonał naprawy czy wymiany towaru. Jeżeli gwarant:

• dostarczył uprawnionemu z gwarancji zamiast rzeczy wadliwej rzecz wolną od wad - termin gwarancji biegnie na nowo od chwili dostarczenia rzeczy wolnej od wad (art. 581 par. 1 k.c.),
• dokonał istotnych napraw rzeczy objętej gwarancją - termin gwarancji biegnie na nowo od chwili zwrócenia rzeczy naprawionej (art. 581 par. 1 k.c.),
• wymienił jedynie część rzeczy - termin gwarancji w odniesieniu do wymienionych rzeczy zaczyna biec od chwili dostarczenia ich kupującemu (art. 581 par. 1 k.c.),
• dokonał drobnych napraw rzeczy objętej gwarancją - termin gwarancji ulega przedłużeniu o czas, w ciągu którego wskutek wady rzeczy objętej gwarancją uprawniony z gwarancji nie mógł z niej korzystać (art. 581 par. 2 k.c.).

Ocena, czy naprawa rzeczy (w tym wypadku usterki w mieszkaniu) w rozumieniu art. 581 k.c. jest istotna czy też drobna - zależy od nakładu pracy niezbędnego do usunięcia wady, a ponadto od rodzaju owej wady, zwłaszcza od jej wpływu na użyteczność całej nieruchomości. Naprawa może być zatem oceniona jako istotna, gdy nakład pracy niezbędny do usunięcia wady nie jest duży, jednakże bez usunięcia tej wady użyteczność rzeczy jako całości byłaby zmniejszona (wyrok SN z 9 marca 1973 r., sygn. akt I CR 63/73).

Odpowiedzialność kontraktowa

Jeżeli minie okres ochrony z tytułu rękojmi i gwarancji, to nabywca nie będzie jeszcze na straconej pozycji. Oprócz odpowiedzialności z tytułu rękojmi oraz udzielonej gwarancji deweloper ponosi również odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy (jest to tzw. odpowiedzialność kontraktowa). Obowiązek naprawienia szkody wynikłej z nienależytego wykonania umowy przedawnia się bowiem po sześciu latach. Odpowiedzialność ta zatem trwa rok dłużej niż okres rękojmi za wady. Co ważne, deweloper w ramach odpowiedzialności kontraktowej może zostać zobowiązany jedynie do naprawienia szkody (tzw. restrykcja naturalna), czyli usunięcia wady bądź też do zapłaty odszkodowania w pieniądzu. Dochodzenie roszczeń na tej podstawie jest wszakże trudniejsze. Nabywca musi bowiem wykazać wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera. A są nimi:

▶ Bezprawność działania lub zaniechania dewelopera. Chodzi tutaj np. o wykonanie budynku niezgodnie z projektem, niewykonanie badań geodezyjnych.

▶ Wina. Odpowiedzialność kontraktowa jest odpowiedzialnością na zasadzie winy. Oznacza to, że deweloper będzie odpowiadał za szkodę, gdy doszło do niej bądź przez jego celowe działanie (wina umyślna), bądź chociażby przez jego zaniedbanie (rażące niedbalstwo).

▶Wystąpienie szkody. W tym przypadku nabywca musi nie tylko wykazać fakt powstania szkody (np. wady nieruchomości), lecz także prawidłowo określić wysokość odszkodowania, którego się domaga (zgodnie z zasadą pełnego odszkodowania poszkodowany nie może wzbogacić się na szkodzie, musi ona zatem odpowiadać jego stracie).

▶ Adekwatny związek przyczynowy, który istnieje pomiędzy zachowaniem dewelopera a powstaniem szkody. Związek adekwatny to związek typowy, powtarzalny, oczywisty.

Ciężar dowodu w ewentualnym sporze sądowym spoczywać będzie w tym przypadku na nabywcy. A nie jest to wcale łatwe. Jeżeli nie uda mu się wykazać istnienia chociażby jednej z wyżej wymienionych przesłanek, to sąd oddali roszczenie.

Podsumowując: nabywca względem dewelopera może podnosić wiele roszczeń na podstawie przepisów o rękojmi za wady, gwarancji bądź odpowiedzialności kontraktowej. Pamiętać trzeba, że każdy z tych reżimów przewiduje odmienne warunki odpowiedzialności dewelopera oraz inne terminy na zgłoszenie wady. Co jednak istotne, roszczenia te uzupełniają się wzajemnie, odrzucenie żądania opartego na jednej podstawie odpowiedzialności nie niweczy zatem roszczeń wynikających z pozostałych tytułów. Warto zatem zapoznać się ze swoimi prawami i walczyć, gdy deweloper próbuje uciec od odpowiedzialności.

Ramka 5

UOKiK: „Policz i nie przelicz się”

Pod takim hasłem Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi kampanię, w której chce uczulić konsumentów na ryzyka związane z zakupem nieruchomości. Jednym z nich jest np. ryzyko wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. Stopy procentowe mogą być coraz wyższe, a ceny mieszkań mogą w przyszłości spaść. Tymczasem na rynku jest też dużo ofert zakupu nieruchomości inwestycyjnych, które kuszą obietnicą wysokiej stopy zwrotu. „Zanim zdecydujemy się na jakąkolwiek inwestycję, weźmy pod uwagę możliwe ryzyka” - przestrzega UOKiK.

Michał Koralewski

Na co zwrócić uwagę, zaciągając kredyt w czasach niskich stóp

Sprzedaż kredytów mieszkaniowych pomimo pandemii jest w tym roku rekordowa. Zarówno jeśli chodzi o kwoty, jak i ich liczbę. Tymczasem stopy procentowe, do tej pory stosunkowo niskie, znów zaczynają rosnąć. A to oznacza, że wkrótce wzrosną ceny rat. Dlatego decyzję trzeba podjąć rozważnie

Wzięcie kredytu hipotecznego to jedna z najważniejszych decyzji finansowych, jakie podejmujemy w życiu. To tylko pochodna jeszcze ważniejszego wyboru - kupna lub budowy własnego mieszkania bądź domu. Wysokość dostępnego kredytu może stanowić ograniczenie dla metrażu lub lokalizacji kupowanej nieruchomości. Równocześnie warunki finansowe kredytu przesądzają o tym, jaki będzie finalny koszt tego zakupu. Oraz jak długo będzie obciążał budżet domowy.

Na co zatem trzeba zwrócić uwagę, gdy podejmujemy decyzje związane z kredytem?

Lepszy pośrednik czy własny bank?

Najprostsza droga po hipotekę? Własny bank albo pośrednik. Zaletą pierwszego jest to, że zna swojego klienta. Jeśli ten korzysta już z jakichś usług, to może liczyć na bardziej korzystną ofertę. Pośrednik ma z kolei lepszy przegląd sytuacji rynkowej. Powinien być w stanie wybrać najkorzystniejsze oferty. Pośrednik nie pracuje za darmo. Na naszym rynku standardem jest, że wynagrodzenie wypłaca nie klient, ale bank. Z punktu widzenia kredytobiorcy to oszczędność kosztów. Z innej strony może to oznaczać większą skłonność pośrednika do oferowania kredytu tego banku, który pozwala najwięcej zarobić.

Żeby przeciwdziałać takiemu zjawisku, w obowiązującej od kilku lat ustawie z 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1027; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2320) wprowadzono obowiązek przedstawienia co najmniej trzech ofert do wyboru. Wynagrodzenie pośrednika jest też prezentowane na formularzu informacyjnym. Banki niechętnie dzielą się informacjami na temat prowizji płaconych pośrednikom. W Santander Bank Polska w pierwszej połowie tego roku wynosiła ona średnio 1,8 proc. wartości kredytu. W Banku Ochrony Środowiska było to 2 proc.

Rejestr pośredników kredytu hipotecznego i agentów pracujących na rzecz takich pośredników prowadzi Komisja Nadzoru Finansowego. Status pośrednika ma ponad 830 przedsiębiorców. Agentów jest w całym kraju ponad 7500. ramka 6

Ramka 6

Polacy szturmują banki

Sprzedaż kredytów mieszkaniowych mimo pandemii jest w tym roku rekordowa. Tylko w sierpniu banki udzieliły ich na kwotę 8,2 mld zł, to jest aż o 80 proc. wyższą niż w tym samym okresie ub.r. - wyliczyło Biuro Informacji Kredytowej. Zachęcają do zaciągania kredytów m.in. niskie stopy procentowe, które dla Kowalskiego oznaczają, że raty są stosunkowo niskie. Jednak wkrótce może to się zmienić. Na ostatnim posiedzeniu na początku października Rada Polityki Pieniężnej po raz pierwszy od półtora roku postanowiła podnieść stopy procentowe. Na razie zmiana jest niewielka. Główna stopa referencyjna wzrosła z 0,1 do 0,5 proc. jednak analitycy prognozują, że kolejna podwyżka możliwa jest już w listopadzie.

Oprac. JP

O czym warto wiedzieć, wybierając ofertę

Z punktu widzenia klienta najważniejsze jest oprocentowanie. Od początku roku przeciętne oprocentowanie nowych kredytów hipotecznych udzielanych przez krajowe banki wahało się wokół 2,9 proc. Przy stopach WIBOR nieznacznie przekraczających 0,2 proc. oznaczało to, że przeciętna marża banku wynosiła ok. 2,7 pkt proc. Teraz oprocentowanie pójdzie w górę, bo na początku października Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe. Stopa referencyjna została podwyższona z 0,1 proc. do 0,5 proc. Od tej stopy zależą stawki WIBOR, które są podstawą do naliczania oprocentowania kredytów.

Jak podwyżka stóp dotknie osoby, które zaciągnęły złotowy kredyt mieszkaniowy w pandemii, czyli w okresie, kiedy koszt pieniądza był najniższy w historii? „Średnia wartość kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego w tym okresie wyniosła 305 909 zł. Zatem miesięczna rata odsetkowa dla tej hipoteki wzrośnie średnio o 101,97 zł” - informuje Biuro Informacji Kredytowej. - Wzrost o 0,4 pkt proc. stopy referencyjnej dotyczy nie tylko osób obecnie spłacających swoje zobowiązania kredytowe. Ze wzrostem kosztu obsługi kredytu muszą liczyć się także przyszli kredytobiorcy. Powinni oni tym bardziej odpowiedzialnie i rozważnie podejmować decyzje o zaciąganiu kredytów, zwłaszcza długoterminowych. Nie będzie to bowiem prawdopodobnie ostatnia podwyżka stóp procentowych w najbliższym okresie - tłumaczy Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. ‒ Wyższe kwoty rat kredytów mogą negatywnie wpłynąć na spłacalność zobowiązań kredytowych, a tym samym znacząco osłabić kondycję finansową gospodarstw domowych - dodaje Rogowski.

Z informacji banków wynika, że najniższe dostępne stawki marży zaczynają się obecnie w okolicach 2 pkt proc. Oferta poniżej tego poziomu jest dostępna w Santander Bank Polska, Credit Agricole Bank Polska, Banku Pekao czy Banku Polskiej Spółdzielczości. W Santanderze i Credit Agricole dotyczy to klientów z wyższego segmentu ‒ z miesięcznymi wpływami na konto minimum 10 tys. zł. Wymagane jest też korzystanie z dodatkowych produktów. Banki zgadzają się na niższe oprocentowanie hipoteki, ale rekompensują to sobie zarobkami z innych usług.

Stałe czy zmienne

Od kilku miesięcy banki sprzedające hipoteki muszą mieć w ofercie również kredyty o oprocentowaniu stałym bądź okresowo stałym. Tego typu produkty są droższe od tych z oprocentowaniem, które zmienia się w rytm zmian WIBOR-u. Powód: dochodzi koszt zabezpieczenia przed ryzykiem zmiany stóp procentowych. Najniższe dostępne oprocentowanie kredytów ze stałą stawką to na ogół 4 proc. O stawce poniżej 3,4 proc. mówi jedynie Santander, poniżej 3,7 proc. jest mBank (o dane z banków poprosiliśmy jeszcze przed podwyżką stóp procentowych).

Należy jednak mieć na uwadze, że oferowane przez banki kredyty nie dają całkowitej ochrony przed ryzykiem stopy procentowej. Powód: stawka jest ustalana nie na cały okres kredytowania. Standardem jest obowiązywanie stałego oprocentowania przez pięć lat. Później można przejść na oprocentowanie zmienne lub na nową stawkę, która nie zmieni się przez kolejne pięć lat. Dwa banki, Alior i Credit Agricole, pozwalają na utrzymanie stałego oprocentowania przez siedem lat.

Po pięciu czy siedmiu latach nowe oprocentowanie może znacznie różnić się od dotychczasowego. W takiej sytuacji kredytobiorca oszczędzi co prawda, dopóki będzie obowiązywać stara stawka, ale później zostanie dotknięty zmianą w większym stopniu niż osoba, która zdecyduje się na oprocentowanie zmienne i będzie przyzwyczajana do wyższych stóp poprzez raty rosnące stopniowo.

Oprócz oprocentowania znaczenie ma także wysokość prowizji za udzielenie kredytu. Opłaty może nie być. Obniżone prowizje lub całkowita rezygnacja może być efektem promocji albo wynikać z konstrukcji oferty. Część banków daje do wyboru dwa rozwiązania: brak prowizji w połączeniu z podwyższonym oprocentowaniem albo niższe odsetki i konieczność poniesienia opłaty wstępnej. Obniżenie lub brak prowizji mogą być również warunkowo związane z korzystaniem z dodatkowych produktów, jak ubezpieczenie od utraty pracy (tak jest w PKO BP) bądź polisa na życie (Santander Bank Polska).

Sprzedaż kredytów walutowych została wyeliminowana poprzez działania nadzoru na początku poprzedniej dekady. Ustawa o kredycie hipotecznym wyklucza możliwość pożyczenia pieniędzy na mieszkanie w innej walucie, niż zarabia kredytodawca (ale jeśli jest on w stanie udokumentować, że uzyskuje dochody np. w euro, może liczyć na kredyt w euro).

Przymierz ratę do swojego budżetu

Dla oceny ryzyka związanego z udzieleniem kredytu hipotecznego kluczowe znaczenie mają dwa elementy: to, jakim obciążeniem będą raty dla budżetu domowego, oraz to, jak dużą część inwestycji kredytuje bank.

O obciążeniu budżetu domowego mówi wskaźnik DTI (ang. debt to income) lub DStI (ang. debt service to income). Im niższy - tym niższe obciążenie ratami dla domowego budżetu. Tu polityka poszczególnych instytucji jest zróżnicowana (nie wszystkie podają tego typu informacje). W Credit Agricole Bank Polska wskaźnik DTI nie może przekroczyć 50 proc., w takich instytucjach jak Santander Bank Polska, BNP Paribas Bank Polska czy Banku Millennium limit to 65 proc. Wyjątkowo liberalnie podchodzi do tej kwestii Bank Polskiej Spółdzielczości - jest to nawet 90 proc.

Obowiązująca od połowy tego roku rekomendacja S (dotycząca dobrych praktyk) wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego i skierowana bezpośrednio do banków odnosi się do wskaźnika DSTI: „Rekomenduje się, aby w przypadku klientów ubiegających się o detaliczną ekspozycję kredytową, dla których wskaźnik DStI przekracza 40 proc. lub 50 proc., bank poinformował o podwyższonym ryzyku tego produktu oraz niekorzystnym wpływie na sytuację ekonomiczną klienta, w tym na możliwość realizacji większych wydatków. Bank przekazuje klientowi stosowne oświadczenie na piśmie”. Wyższy poziom obciążenia nie jest więc zdaniem KNF wykluczony, ale wymaga ostrzeżenia klienta, że w przypadku wzrostu stóp procentowych i płaconych rat może mieć kłopoty.

Gdy wybierasz okres spłaty

Wpływ na wysokość raty ma okres kredytowania. Im dłuższy - tym mniej obciążająca budżet domowy rata. Nadzór zaleca, by maksymalny czas spłaty kredytu nie przekraczał 25 lat. Jeśli jest dłuższy, bank powinien pokazać klientowi różnicę w wysokości raty wynikającą z dłuższego okresu spłaty (czyli jak znacząca będzie oszczędność w skali miesiąca). Najwyższy dopuszczalny czas spłaty to - w zależności od banku - 30‒35 lat. Kredytodawcy biorą pod uwagę również wiek potencjalnych kredytobiorców. Na przykład w mBanku spłata hipoteki musi się zakończyć, zanim klient skończy 67 lat. W Millennium może potrwać do 75. roku życia.

Na wskaźnik obciążenia dochodów kredytobiorcy ratą wpływa oprocentowanie. Im wyższe, tym mniejsza zdolność kredytowa (czyli kwota kredytu, jaką można uzyskać przy określonym poziomie zarobków). Dlatego ostatnia decyzja Rady Polityki Pieniężnej będzie negatywnie wpływać na możliwości zadłużania się przez konsumentów.

„Załóżmy, że ktoś ma dochody i wydatki, które zdaniem banku pozwalają mu spłacać ratę nie wyższą niż 2000 zł. Jeśli okres kredytowania wynosi 25 lat, a dotychczasowe oprocentowanie kredytu 2,85 proc., to taka osoba mogła otrzymać kredyt w wysokości 428 774 zł. Po podwyżce stóp procentowych oprocentowanie kredytu wzrośnie jednak do 3,25 proc. To obniży dostępną kwotę kredytu do 410 411 zł, a więc o 18 363 zł” - stwierdził w komentarzu po podwyżce stóp procentowych Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors, pośrednika kredytowego.

Ubezpieczenie niskiego wkładu to dodatkowe koszty

O proporcji kwoty kredytu do wartości nieruchomości mówi wskaźnik LtV (ang. loan to value). Obecnie standardem jest limit na poziomie 80 proc. wartości nieruchomości. On również wynika z rekomendacji nadzoru. Millennium, Pekao i mBank informują, że tam dopuszczalny poziom LtV to 90 proc. wartości nieruchomości. Rekomendacja pozwala na to, „gdy dla części ekspozycji przekraczającej 80 proc. LtV ustanowiono: odpowiednie ubezpieczenie lub blokadę środków na rachunku bankowym, lub zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP, lub przeniesienie określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku, (…) lub przeniesienie środków klienta zgromadzonych na rachunku III filarowym, w ramach systemu emerytalnego, tj. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE)”.

Możliwe jest jednak wzięcie kredytu nawet na 100 proc. wartości nieruchomości. Dziś pomagają w tym ubezpieczenia. Jak tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Sprawia ono, że bank spełnia wymogi stawiane przez nadzór, a klient nie musi dysponować oszczędnościami. Ma to jednak swoją cenę. Konstrukcja polisy jest taka, że ubezpieczającym - czyli opłacającym ubezpieczenie - jest sam bank. To oznacza, że klient wprost nie płaci za polisę. Powinien jednak liczyć się z tym, że w trakcie obowiązywania ubezpieczenia - czyli do momentu, gdy kredyt będzie miał odpowiedni współczynnik LtV - marża kredytowa będzie wyższa. W PKO BP ubezpieczenie niskiego wkładu podnosi np. oprocentowanie kredytu o 0,25 pkt proc., w Banku Ochrony Środowiska o 0,6 pkt proc., a w Banku Polskiej Spółdzielczości o 1,4 pkt proc. Credit Agricole Bank Polska informuje, że nie przenosi kosztów ubezpieczenia na klienta. Ale kredyty z LtV przekraczającym 80 proc. mają tam marżę wyższą o 0,2 pkt proc.

„Obecnie ubezpieczenie niskiego wkładu własnego nie jest już w Banku Millennium wymagane, funkcjonuje zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia ryzyka wysokiego LTV, koszt dla klienta to 0 proc.” - informuje z kolei Millennium.

opinia

Wyższe stopy utrudnią życie kredytobiorcom. Ale tylko trochę

id pliku: 3023266 / autor: / źródło: Materiały prasowe

Tomasz Chróstny prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Tomasz Chróstny prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Klienci, którzy spłacają już kredyt i zapewne przyzwyczaili się do wysokości rat, muszą liczyć się z ich wzrostem o kilkadziesiąt złotych. Wzrost podstawowej stopy procentowej z 0,1 do 0,5 proc. spowodował wzrost wskaźnika WIBOR 3M do 0,63 proc., a WIBOR 6M do 0,73 proc. Oznacza to, że rata kredytu w wysokości 350 tys. zł zaciągniętego na 25 lat bedzie wyższa o ok. 70 zł. Podwyższenie stóp powinno zwrócić uwagę kredytobiorców na coraz większe prawdopodobieństwo kolejnych wzrostów w przyszłości.

Zmiana stóp procentowych oznacza także zmiany dla osób planujących dopiero zakup nieruchomości na kredyt. Niestety wraz ze wzrostem stopy procentowej obniża się zdolność kredytowa klientów. To nie będą duże różnice - np. dla małżeństwa z jednym dzieckiem i dochodami na poziomie 6 tys. zł netto zdolność kredytowa obniży się o ok. 15 tys. zł. Może to jednak oznaczać konieczność wniesienia dodatkowego wkładu własnego lub utrudnić otrzymanie kredytu.

Na zmianie stóp skorzystają te osoby, które już zaciągnęły kredyt ze stałym oprocentowaniem. Ich raty przez najbliższe pięć lat, a w niektórych bankach nawet przez siedem lat, nie ulegną zmianie. Jednak w ofertach banków ze stałym oprocentowaniem również zaszły istotne zmiany, a wysokość oprocentowania tych kredytów mocno poszybowała w górę. Pięcioletnia stopa bazowa, która na koniec sierpnia wynosiła 1,81 proc., obecnie kształtuje się na poziomie 2,29 proc. Do tego należy dodać jeszcze marże kredytu. Dla wskazanego powyżej kredytu (350 tys. zł i 25 lat okresu kredytowania) różnica na racie między oprocentowaniem stałym a zmiennym wyniesie ponad 300 zł. Biorąc to pod uwagę, można się spodziewać, że w najbliższym czasie zainteresowanie kredytami o stałej stopie obniży się.

opinia

Zdolność kredytową warto sprawdzić przed wizytą u dewelopera

Warto zainteresować się kredytem hipotecznym wcześniej niż dopiero przy podpisywaniu umowy przedwstępnej nabycia mieszkania lub domu. Zanim wypełnimy wniosek o kredyt, trzeba odpowiedzieć sobie na kilka pytań, z których najważniejsze brzmią: czy mam zdolność na spłatę kredytu i czy mam wystarczające środki na wkład własny? Jeżeli tak, to przechodzimy do kolejnego punktu ‒ wyboru oprocentowania: zmienne czy okresowo stałe? Każdy wariant ma swoje plusy i minusy. Zmienne w momencie udzielania kredytu z reguły jest niższe, ale też bardziej narażone na zmiany stóp procentowych, czyli mniej przewidywalne. Okresowo stałe pozwala zaplanować stałe wydatki na spłatę rat, ale w ograniczonym (najczęściej do pięciu lat) okresie. Pytań, na które trzeba odpowiedzieć przed zaciągnięciem kredytu, jest o wiele więcej. Najlepiej udać się do doradcy kredytowego w banku, który wskaże te elementy, które wymagają przemyślenia, tak aby świadomie podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu.

Procedura może się przeciągnąć

Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym proces kredytowy z perspektywy klienta jest dość sformalizowany. Chodzi o to, by poprawić jego pozycję w stosunku do banku. Wszystkie informacje powinny trafiać do klienta na tzw. trwałym nośniku. Potencjalny kredytobiorca po przedstawieniu swojej sytuacji i potrzeb otrzymuje formularz zawierający informacje o kredycie. Później klient występuje z wnioskiem do banku. Ten ma trzy tygodnie na rozpatrzenie sprawy. Niektóre instytucje przyznają jednak, że może to trwać dłużej - tak było zwłaszcza ostatnio, w okresie boomu na rynku kredytów mieszkaniowych. Pozytywna decyzja kredytowa jest równoznaczna z przedstawieniem klientowi formalnej oferty (obowiązującej przez dwa tygodnie).

Tabela 1. O ile złotych rośnie rata kredytu w efekcie podwyżki stóp procentowych na każde pożyczone 100 tys. zł ©℗

Łukasz Wilkowicz

Jak rozliczyć podatki przy kupnie mieszkania i przy jego wynajmie

Nabywający lokal w celach inwestycyjnych powinni wziąć już teraz pod uwagę, że Polski Ład przewiduje likwidację prawa do amortyzacji mieszkań. To może mieć duży wpływ na kalkulacje opłacalności

Zacznijmy od tego, że przy kupnie lokum trzeba uwzględnić w swoich kalkulacjach, że inne podatki obowiązują, gdy kupuje się je na rynku pierwotnym, a inne przy zakupie na rynku wtórnym. Jeśli jest to inwestycja na wynajem, to oczywiście jeszcze przed zakupem należy również rozważyć, w jaki sposób najkorzystniej rozliczyć podatki od przychodów z najmu. Tyle że te zasady lada chwila się zmienią. Ale po kolei.

zakup od dewelopera

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera w grę wchodzi VAT, ale odprowadza go do urzędu skarbowego deweloper, a nie kupujący. Podatek ten jest bowiem zawarty w cenie mieszkania lub domu. Jeśli powierzchnia użytkowa mieszkania nie przekracza 150 mkw. (a więc lokal jest zaliczany do tzw. społecznego programu mieszkaniowego), to VAT wynosi 8 proc., powyżej limitu deweloper dolicza 23 proc. VAT. W przypadku zakupu domów stawka 8 proc. obowiązuje do 300 mkw. powierzchni użytkowej.

Dla kupującego odprowadzenie przez sprzedawcę podatku VAT oznacza, że nie musi płacić podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Zasada jest bowiem taka: albo VAT, albo PCC. Skoro deweloper dolicza VAT, to nie ma już PCC.

Podobne zasady dotyczą zakupu garażu, miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej. Tu również obowiązuje zasada albo VAT, albo PCC. Deweloper również do miejsca postojowego i komórki doliczy VAT, ale stawka wyniesienie 23 proc. Kupujący również w tym przypadku nie zapłaci już PCC. To oznacza, że w związku z zakupem nie ciążą na nim obowiązki dotyczące rozliczenia podatku.

Gotówka czy kredyt

Powyższe zasady dotyczące VAT i PCC odnoszą się do zakupu mieszkania od dewelopera zarówno w przypadku, gdy kupujący płaci gotówką, jak i gdy kupuje lokal na kredyt.

W przypadku kredytu hipotecznego trzeba jednak liczyć się z jeszcze jednym podatkiem. Nie chodzi przy tym o podatek od nabycia lokalu, ale od ustanowienia hipoteki na rzecz banku. To również jest czynność cywilnoprawna, od której trzeba zapłacić PCC. W przypadku ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących stawka od kwoty zabezpieczonej wierzytelności wynosi 0,1 proc., a w przypadku ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej - 19 zł. Innymi słowy: jeśli wartość całego zobowiązania jakie zapłaci kredytobiorca bankowi, jest znana, wtedy podatek jest określony procentowo - 0,1 proc. od tej kwoty. Dowodem wskazującym konkretną wysokość może być harmonogram spłat. Jeśli jednak wartość zobowiązania nie jest znana, to trzeba zapłacić za tzw. hipotekę kaucyjną, a więc podatek wyniesie 19 zł.

I tutaj pojawia się pytanie: kiedy należy przyjąć, że wartość zobowiązania jest znana? Gdy kredytobiorca i kredytodawca dokładnie wiedzą, ile ten pierwszy zapłaci drugiemu. Mówiąc wprost, większość kredytobiorców tego nie wie, bo w Polsce najbardziej popularne są kredyty hipoteczne o zmiennej stopie oprocentowania. A skoro stopa się zmienia (np. zależy od wysokości WIBOR, LIBOR), to znaczy, że dokładna kwota spłaty też może się zmienić. W efekcie zapłacimy 19 zł PCC od ustanowienia hipoteki.

Dodajmy, że również w przypadku kredytów stałoprocentowych kwota wierzytelności nie jest najczęściej znana. Jeśli już banki decydują się udzielić kredytu o stałej stopie oprocentowania, to i tak ta stała stopa jest zwykle na kilka lat, a później się zmienia. Jeśli nabywca mieszkania bierze kredyt na 30 lat o stałej stopie oprocentowania, to będzie płacił umówione z bankiem stałe oprocentowanie np. przez 5 lat. A później kredyt stanie się zmiennoprocentowy.

• W jakim terminie należy zapłacić PCC?

Kredytobiorca ma 14 dni na zapłatę PCC i złożenie w urzędzie skarbowym deklaracji PCC-3. Termin biegnie od dnia złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy ustanowienia hipoteki.

opinia

Zmiany uderzą zarówno w indywidualnych, jak i instytucjonalnych inwestorów

Projektowane zmiany w Polskim Ładzie niewątpliwie uderzą w sektor instytucjonalnych projektów mieszkań na wynajem (build-to-rent), wpływając na spadek ich rentowności. Natomiast również z perspektywy osób indywidualnych to zła wiadomość. Nie będą miały one możliwości odliczania od przychodów podatkowych kosztów remontów, kosztów okołotransakcyjnych czy kosztów doposażania wynajmowanych mieszkań. Podatek zależny będzie wyłącznie od wysokości przychodów z najmu.

Czy doprowadzi to do spadku jakości mieszkań oferowanych na wynajem? Czas pokaże. Cena najmu jest jednak w dużej mierze zależna od lokalizacji nieruchomości, wystrój i jakość materiałów są dodatkowym atutem. Trudno natomiast oprzeć się pokusie zaoszczędzenia na kosztach, jeśli podatek zależy wyłącznie od przychodów, a inwestycje w wynajmowane mieszkania nie powodują chociażby czasowej ulgi w płaceniu podatków.

Zmiany te nie dotyczą w praktyce osób, które kupują mieszkanie na własne potrzeby mieszkaniowe - wówczas lokali mieszkalnych ani się nie amortyzuje, ani też nie wynajmuje, nie ma zatem mowy o przychodach z najmu.

Co istotne, zakaz amortyzacji dotyczy wykorzystywania lokali czy budynków mieszkalnych w jakiejkolwiek działalności gospodarczej, nie tylko tej związanej z najmem. Przypomnijmy, że okres amortyzacji takich nowych lokali czy nieruchomości to blisko 67 lat (1,5 proc. roczna stawka maksymalna), natomiast przy lokalach z rynku wtórnego istnieje możliwość podwyższenia stawki odpisów amortyzacyjnych do maksymalnie 10 proc. (10 lat amortyzacji). W mojej opinii, jeśli ustawodawca chciał urealnić koszty amortyzacji, mógł dokonać zmiany w możliwościach podnoszenia stawek amortyzacyjnych. Nie przekonuje mnie uzasadnienie, że wartość nieruchomości mieszkalnych zawsze i wszędzie rośnie, a więc się one nie zużywają. W obecnym brzmieniu projektu Polskiego Ładu trudno się oprzeć wrażeniu, że zmianom przyświecał wyłącznie cel fiskalny, a że nieruchomości nie można przenieść do innego kraju, stają się łakomym kąskiem fiskusa.

W tym kontekście przesunięcie wprowadzenia zmian w życie na 2023 r. oceniam pozytywnie. Nie tylko dlatego, że z częścią zmian i ich uzasadnieniem się nie identyfikuję, lecz także dlatego, że przy tak szerokim pakiecie zmian prawa podatkowego o jakości tworzenia prawa świadczy również czas, jaki daje się przedsiębiorcom na przygotowanie się do nowych regulacji. Zmiany systemów finansowo-księgowych, kalkulacji, przeliczenia modelu biznesowego - to wszystko wymaga czasu i odpowiednich przygotowań. Tymczasem my jeszcze nie wiemy, co dokładnie czeka nas od 2022 r., więc dłuższe wakacje podatkowe są jak najbardziej pożądane.

z rynku wtórnego

Zakup mieszkania z rynku wtórnego oznacza, że kupujący musi zapłacić PCC. Zasadniczo wynosi on 2 proc. od wartości mieszkania. I tu pierwsza uwaga. Chodzi o wartość rynkową mieszkania. Najczęściej będzie to wartość z aktu notarialnego, a więc cena, jaką uzgodnili sprzedawca z kupującym.

Wartość z aktu może jednak zakwestionować urząd skarbowy. Ale tylko wtedy, gdy odbiega ona znacznie od rynkowej. Znacznie - to znaczy o ponad 33 proc. Zgodnie z ustawą o PCC organ może powołać biegłego, który oszacuje wartość rynkową mieszkania. Jeśli różnica w cenie z aktu i tą oszacowaną przez biegłego przekroczy 33 proc., wtedy urząd może domagać się zapłaty wyższego podatku i odsetek. Obciąży też nabywcę kosztami sporządzenia operatu szacunkowego przez biegłego.

Zakup na rynku wtórnym oznacza, że PCC pobierze od nabywcy notariusz przy sporządzaniu aktu notarialnego. W praktyce nabywca robi przelew na konto wskazane przez notariusza na poczet zapłaty podatku jeszcze przed podpisaniem aktu. Tak wynika bowiem z art. 10 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 815; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1666: dalej: ustawa o PCC). Notariusz jest bowiem płatnikiem, to znaczy musi obliczyć podatek i wpłacić go do urzędu skarbowego. To oznacza również, że nabywca mieszkania nie musi już później nic robić, np. nie musi składać deklaracji PCC-3 do urzędu skarbowego. Przepisy (art. 10 ust. 1 ustawy o PCC) zwalniają go z tego obowiązku, skoro podatek pobiera płatnik, czyli notariusz.

A jakie znaczenie ma to, czy kupujemy za gotówkę czy na kredyt? W przypadku zakupu z rynku wtórnego z punktu widzenia podatkowego różnica między gotówką a kredytem jest ta sama, co w przypadku rynku pierwotnego. Jeśli kupujemy za gotówkę, to zapłacimy jedynie PCC od nabycia. A jeśli kupujemy na kredyt, to zapłacimy PCC od nabycia i PCC od ustanowienia hipoteki. Zasady są takie same.

zakup pod wynajem

Powyższe zasady opodatkowania zakupu mieszkania dotyczą zarówno przypadku, gdy kupujemy lokal do własnych celów mieszkaniowych, jak i gdy kupujemy go w celach inwestycyjnych. W jednym i drugim przypadku, nabywając lokal od dewelopera, płacimy cenę powiększoną o VAT, co oznacza, że nie trzeba płacić PCC (z wyjątkiem podatku od ustanowienia hipotek). Nabywając cztery kąty z rynku wtórnego, trzeba zapłacić PCC (jeśli bierzemy kredyt - również od ustanowienia hipoteki).

Różnice w podatkach przy zakupie na własne cele i pod wynajem pojawiają się później, tzn. gdy chcemy nabyte mieszkanie wynająć. Przychód z wynajmu trzeba bowiem opodatkować. Pytanie: jak? Dziś możliwości są dwie: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych lub zasady ogólne PIT z opcją amortyzowania mieszkania.

Ryczałt

Prostszym rozwiązaniem jest wybór ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Prostszym, bo podatek płacimy od przychodu i tylko on ma znaczenie. Inna sprawa, czy jest to najkorzystniejsza forma opodatkowania. Zasady ogólne z możliwością amortyzacji mogą bowiem okazać się korzystniejsze w tym sensie, że zapłacimy mniej podatku (lub nawet w ogóle).

Jeśli chodzi o ryczałt, to obecnie (od początku 2021 r.) takie same zasady dotyczą najmu prywatnego i w ramach działalności gospodarczej. Zryczałtowany podatek wynosi 8,5 proc. przychodów i 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł. Podatek płacimy od przychodów, a więc nie możemy uwzględniać kosztów. Nie ma też kwoty wolnej od podatku.

Ponadto trzeba wziąć pod uwagę to, czy do przychodów wliczamy media (prąd, gaz itd.), czy nie. Tu kluczowe są zapisy umowy z najemcą. Zasadniczo, jeśli wynika z niej, że to najemca je opłaca i robi przelewy, to opłat za media nie wliczamy do przychodów. Jeśli jednak to właściciel (wynajmujący) dostaje pieniądze za media od najemcy i płaci za nie, wtedy rachunki doliczamy do przychodów i od tej (wyższej) kwoty płacimy podatek.

Płacenie ryczałtu jest proste. Co miesiąc wpłacamy zaliczki, a po zakończeniu roku - składamy zeznanie roczne na formularzu PIT-28. Zaliczki wpłacamy na mikrorachunek podatkowy, czyli indywidualny rachunek podatnika. Można go łatwo wygenerować na stronie podatki.gov.pl.

Obecnie nie trzeba wyboru ryczałtu zgłaszać do urzędu skarbowego. Pierwsza wpłata (zaliczka) ryczałtu będzie oznaczała, że wybieramy tę formę opodatkowania. Niezależnie jednak, czy zaczęliśmy wynajmować mieszkanie wcześniej, czy dopiero w ostatnim miesiącu roku, po jego zakończeniu trzeba złożyć zeznanie, czyli PIT-28. Zasadniczo składamy je od 15 lutego do końca lutego roku następującego po roku, którego zeznanie roczne dotyczy. Zeznanie za 2021 r. trzeba będzie złożyć do końca lutego 2022 r.

Zasady ogólne PIT

Przychody z najmu prywatnego można też rozliczać na zasadach ogólnych PIT, według stawek 17 i 32 proc. Podatek płacimy wtedy od dochodu, a nie przychodu, co oznacza, że możemy uwzględniać koszty uzyskania przychodów. Co więcej, w przypadku najmu prywatnego mamy prawo do kwoty wolnej od podatku.

W praktyce przy zasadach ogólnych najważniejsza jest możliwość uwzględnienia kosztów uzyskania przychodów. W grę wchodzi amortyzacja mieszkania, co oznacza, że będziemy mogli do kosztów podatkowych zaliczyć odpisy amortyzacyjne.

Kluczowe jest więc to, co może być kosztem. Pamiętać przy tym trzeba, że wydatki rozliczamy, zaliczając do kosztów podatkowych odpisy amortyzacyjne. A zatem rozliczamy je w czasie, zaliczając do kosztów jedynie obliczoną część wydatków, a nie jednorazowo.

Aby ustalić kwotę amortyzacji, najpierw trzeba ustalić wartość początkową mieszkania. Zaliczamy do niej kwotę, za jaką kupiliśmy lokal, koszty notarialne, PCC (jeśli zakup był z rynku wtórnego), koszty remontów (ulepszenia), a także odsetki od kredytu, jeśli posiłkowaliśmy się kredytem.

Wartość początkową możemy też policzyć prościej, jeśli wybierzemy tzw. amortyzację uproszczoną. W tej metodzie mnożymy kwotę 988 zł i liczbę metrów kwadratowych powierzchni wynajmowanej.

Różnice są również w stawkach amortyzacji. Jeśli wybierzemy zasady ogólne, to roczna stawka amortyzacji wyniesie:

• 1,5 proc. ‒ dla budynków i lokali mieszkalnych, lub
• 2,5 proc. - w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

Jeśli wybierzemy amortyzację uproszczoną, to stawka amortyzacji wynosi 1,5 proc.

W praktyce zasady ogólne pozwolą uwzględniać w kosztach większą wartość niż w przypadku amortyzacji uproszczonej.

Dodajmy, że w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego w grę wchodzą wyższe, indywidualne stawki amortyzacji. Maksymalna stawka wynosi 10 proc. wartości początkowej. Dzięki temu można wręcz wyzerować swój podatek z najmu. Co istotne, dotyczy to tylko nieruchomości używanych, a więc takich, które przed zakupem były użytkowane przez co najmniej 60 miesięcy (pięć lat), a dodatkowo, gdy przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych podatnik dokonał ulepszeń o wartości co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Pamiętać trzeba, że minimalny okres amortyzacji wynosi 10 lat.

Ramka 7

Podatek od mieszkania, po zakupie

Po zakupie mieszkania trzeba jeszcze pamiętać o podatku od nieruchomości. Nowy właściciel (osoba fizyczna) ma 14 dni na złożenie informacji na podatek od nieruchomości (druk IN-1) w gminie. Po złożeniu tej informacji wójt, burmistrz lub prezydent miasta wydają decyzję ustalającą wysokość podatku od nieruchomości na dany rok. Zasadniczo organ powinien naliczyć podatek od kolejnego miesiąca po zakupie.

Jak to działa

Jakie są efekty amortyzacji uproszczonej przy kupnie mieszkania na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym - można pokazać na przykładach. Dla jasności uprościliśmy sytuacje (pomijamy np. koszty mediów z najmu).

▶ Sytuacja 1: Nowe lokum. Załóżmy, że podatnik kupił nowe mieszkanie od dewelopera za 450 tys. zł. Dodatkowo zapłacił 4 tys. zł kosztów notarialnych, a na wykończenie wydał w sumie 40 tys. zł. To oznacza, że wartość początkowa mieszkania wyniesie 494 tys. zł. Od niej liczymy miesięczny odpis. Przy zastosowaniu stawki 1,5 proc. daje to wynik 7410 zł rocznie, czyli 617,5 zł miesięcznie. I taką kwotę można uwzględnić w kosztach. Tak długo, aż zamortyzujemy mieszkanie (odpisy łącznie wyniosą tyle co wartość początkowa).

▶Sytuacja 2: Mieszkanie używane. Załóżmy, że podatnik kupił za 450 tys. zł mieszkanie używane od ponad 30 lat. Dodatkowo zapłacił 4 tys. zł kosztów notarialnych, 9 tys. zł PCC, a na wykończenie wydał 50 tys. zł. Wartość początkowa wyniesie więc 513 tys. zł. Od niej liczymy miesięczny odpis, przy zastosowaniu maksymalnej stawki 10 proc. dla używanego mieszkania, co daje 51 300 zł rocznie, a więc 4275 zł miesięcznie. I taką kwotę można w tym przypadku uwzględnić w kosztach. Tak długo, aż zamortyzujemy mieszkanie, co nastąpi szybciej niż w przypadku mieszkania nowego.

Wnioski? Jeśli przychód z najmu mieszkania w przykładzie drugim będzie niższy niż miesięczny odpis na amortyzację, to znaczy, że nie zapłacimy w ogóle PIT. Z przykładu drugiego płynie też wniosek, że nie zawsze ustalenie maksymalnej stawki amortyzacji od używanych mieszkań będzie korzystne, bo część kosztów stracimy. Zakładając, że podatnik wynajmie lokal za 3 tys. zł miesięcznie, to w uproszczeniu i tak miesięcznie 1275 zł kosztów „przepadnie”. Niższa stawka amortyzacji używanych mieszkań może być więc korzystniejsza. Ale trzeba to liczyć indywidualnie. Dodatkowo trzeba brać pod uwagę zmiany planowane w Polskim Ładzie, które przewidują, że od 2023 r. w ogóle nie będzie możliwości amortyzowania mieszkań.

Liczba mieszkań nie ma obecnie znaczenia

Dodajmy, że przez lata toczyły się spory o to, czy wynajem kilku mieszkań to już działalność gospodarcza, czy też zarządzanie własnym prywatnym majątkiem. Odpowiedź na to pytanie ma istotne znaczenie: rzutuje na zasady rozliczenia PIT. Spory zakończyła w tym roku uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 r. (sygn. II FPS 1/21). Wynika z niej, że to podatnik decyduje, jak wynajmuje mieszkania. Jeśli wprowadzi je do działalności gospodarczej, to powinien opodatkowywać przychody z najmu jak z działalności. Jeśli jednak podatnik nie wprowadzi mieszkań do działalności (bo np. lokuje swoje nadwyżki finansowe w mieszkania na wynajem), to powinien je opodatkowywać jako najem prywatny. W wyrokach po uchwale NSA orzekł np., że właściciel pięciu wynajmowanych mieszkań mógł wybrać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, jeżeli nie prowadził działalności gospodarczej polegającej na najmie (wyroki NSA z 22 czerwca 2021 r., sygn. akt II FSK 2402/19 i II FSK 2403/19).

Dodajmy w tym miejscu, że wybór - najem prywatny czy firmowy - rzutuje później na rozliczenia podatkowe przy sprzedaży wynajmowanego lokalu. Przy najmie prywatnym wystarczy odczekać pięć lat od zakupu lub wybudowania nieruchomości, by móc ją sprzedać bez podatku dochodowego. Przy najmie firmowym trzeba poczekać sześć lat od wycofania składnika majątku z działalności gospodarczej.

ulga mieszkaniowa - jak skorzystać?

Przy omawianiu podatków od mieszkań nie sposób pominąć ulgi mieszkaniowej. To ulga ważna m.in. dla osób, które kupując nowe mieszkanie, finansują je ze sprzedaży starego lokum. Dzięki niej od przychodu ze sprzedaży mieszkania nie zapłacimy PIT, jeśli uzyskane pieniądze przeznaczymy na zakup kolejnego mieszkania, domu czy działki.

Chodzi przy tym o sprzedaż przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lokalu. W takiej sytuacji bowiem pieniądze za sprzedane mieszkanie stanowią przychód, który po pomniejszeniu o koszty trzeba opodatkować 19-proc. PIT. Sprzedawca nie zapłaci jednak podatku, jeśli w ciągu trzech lat przeznaczy pieniądze ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania na własne cele mieszkaniowe, wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1128; ost.zm. Dz.U. z 2021 r. poz. 1834). Termin trzyletni liczymy od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Co istotne, w ciągu tych trzech lat trzeba jednak podpisać ostateczny akt notarialny przenoszący własność. To istotne, gdy lokal kupujemy na rynku pierwotnym, od dewelopera. Część osób podpisuje bowiem umowy deweloperskie czasem nawet na etapie dziury w ziemi, czyli gdy budynek wraz z lokalem mają być wybudowane. W praktyce zdarzają się opóźnienia z oddaniem budynku do użytkowania i podpisaniem ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność. A jeśli nabywca nie zdąży go podpisać w ciągu trzech lat, licząc od końca roku, w którym sprzedał swój poprzedni lokal, to przepada prawo do ulgi. To zaś oznacza, że trzeba zapłacić 19-proc. podatek od dochodu ze sprzedaży starego lokalu.

To nie koniec komplikacji. Często się zdarza, że deweloper nie uzyskał jeszcze pozwolenia na użytkowanie, ale zgadza się, żeby kupujący zaczął już wykańczać swój lokal. Wydatki te można wliczyć do ulgi mieszkaniowej, ale pod warunkiem że nowy właściciel zdąży podpisać akt notarialny z deweloperem przed upływem trzech lat. A więc kupujący musi stać się formalnie właścicielem lokalu (art. 21 ust. 26 ustawy o PIT).

co zmieni polski ład

Projekt Polskiego Ładu (w momencie zamykania tego numeru DGP był uchwalony przez Sejm i trafił do rozpatrzenia przez Senat) zakłada dwie kluczowe zmiany: korzystną i niekorzystną.

Niekorzystna to likwidacja prawa do amortyzacji mieszkań - i to dla wszystkich, zarówno dla przedsiębiorców, jak i osób fizycznych wynajmujących lokale we własnych prywatnych celach. Oznacza to, że nawet firma, która prowadzi działalność w mieszkaniu, nie będzie mogła go amortyzować. Z kolei wynajmujący, zarówno osoby fizyczne, jak i firmy, nie będą mogły amortyzować wynajmowanych mieszkań. Będą je musieli opodatkować ryczałtem.

Skąd te zmiany w Polskim Ładzie dotyczące amortyzacji? Zdaniem Ministerstwa Finansów budynki i lokale mieszkalne powinny zaspokajać przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe obywateli. A obecne przepisy zachęcają do inwestowania wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co przekłada się na wzrost cen mieszkań. Dodajmy, że już dziś nie można amortyzować podatkowo gruntów i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zmiana na korzyść dotyczy zaś ulgi mieszkaniowej. Od lat trwają bowiem spory o to, czy pieniądze uzyskane ze sprzedaży dotychczasowego mieszkania można przeznaczyć tylko na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup nowego lokalu, czy również na spłatę starego kredytu. Projekt Polskiego Ładu przewiduje, że wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe to również wydatki na spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego na zbywaną nieruchomość lub określone prawo majątkowe. I to niezależnie od tego, czy w kosztach uzyskania przychodów danego podatnika uwzględnione zostały już wcześniej wydatki dotyczące zakupu (kosztu nabycia) i nakładów na przedmiotową nieruchomość lub prawo majątkowe, które sfinansowano tym kredytem (pożyczką).

Mówiąc prościej, dzięki zmianie podatnicy będą mogli spłacić dotychczasowy kredyt wraz z odsetkami zaciągnięty na zbywaną nieruchomość ze środków uzyskanych ze sprzedaży tej (starej) nieruchomości - i będą mieli przy tym prawo do ulgi mieszkaniowej.

Łukasz Zalewski

U notariusza kupujący zostawi nawet kilkanaście tysięcy złotych. Większość to podatek

Niezależnie od tego, czy nieruchomość jest z rynku pierwotnego, czy wtórnego, musimy liczyć się z dodatkowymi kosztami notarialnymi, i to niemałymi. Ich wysokość będzie się różnić w zależności od niezbędnych czynności prawnych oraz wartości samej transakcji

Wysokość taksy notarialnej, czyli kwot, które za swoje czynności, m.in. przy obsłudze kupna-sprzedaży nieruchomości, pobiera notariusz, określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1473; ost.zm. Dz.U z 2021 r. poz. 516). Część z tych stawek ma charakter stały, inne zmieniają się wraz z wartością transakcji. Trzeba też pamiętać, że są to stawki maksymalne i można je negocjować.

Im drożej, tym więcej

Zmienne są koszty notarialne pobierane przy zakupie mieszkania lub domu. Decyduje w tym przypadku wartość nieruchomości. Dla poszczególnych wartości stawki wynoszą:

• do 3000 zł - 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 proc. od nadwyżki ponad 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 proc. od nadwyżki ponad 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 proc. od nadwyżki ponad 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki ponad 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł - 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł - 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1043) nie więcej niż 7500 zł.

Jednak dla znacznej części transakcji, w tym takich jak zbycie spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu, sprzedaż działki budowlanej, w tym zabudowanej domem jednorodzinnym lub prawa użytkowania wieczystego, umowy deweloperskiej czy umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stosuje się połowę wyliczonej w ten sposób stawki. ramka 8 s. B12

Ramka 8

Jak wyglądają przykładowe rozliczenia

Będą się one różniły przy zakupie nowego M od dewelopera i kupnie mieszkania na rynku wtórnym.

Wariant 1.Ile zostawimy u notariusza, kupując mieszkanie na rynku wtórnym

Do notariusza we Wrocławiu zgłosili się Sebastian Nowakowski, który za 500 tys. zł kupił mieszkanie od Jadwigi Józefowicz, która również stawiła się przed notariuszem, by podpisać odpowiednie dokumenty. Strony uzgodniły, że koszty transakcji poniesie nabywca. Dokonał on transakcji, nie zaciągając kredytu. Dowiedział się od notariusza, że będzie musiał zapłacić:

• Podatek PCC od wartości transakcji: 500 tys. zł x 2 proc. = 10 000 zł.

• Taksę netto: od 500 000 zł to 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł, czyli od 44 000 zł, co daje w sumie 2770 zł. Ponieważ zgodnie z rozporządzeniem w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej stawka dla tego typu umów wynosi 50 proc. ustalonej stawki, to do zapłacenia pozostaje 1385 zł netto. Do tego należy doliczyć 23 proc. podatku VAT, czyli 318, 55 zł. W sumie taksa notarialna wyniesie 1703, 55 zł, chyba że klientowi uda się wynegocjować jakiś upust.

• Opłatę sądową od wniosku o wpis do księgi wieczystej. Wynosi 200 zł (ta opłata nie zwiera VAT).

• Opłatę z tytuły złożenia wniosku do sądu. Po transakcji notariusz za pośrednictwem systemu teleinformatycznego składa wniosek o wpis do księgi wieczystej właściciela lokalu - wynagrodzenie notariusza za złożenie takiego wniosku to 200 zł netto plus 46 zł VAT.

• Opłatę za pobranie księgi wieczystej, którą to czynność notariusz wykonuje za klientów - kosztuje to 20 zł bez VAT.

Do tego dochodzi koszt wypisów z aktu notarialnego. Jest to maksymalnie 6 zł netto plus 1 zł 38 gr VAT za każdą rozpoczętą stronę wypisu. Można przyjąć, że przy niezbyt zawiłej sprawie w tego typu akcie jest 8‒10 stron. Zakładając, że jest to 10 stron, jeden wypis kosztowałby 73 zł 80 gr. Przyjmując, że takich wypisów potrzeba sześć, za tę czynność notariusz doliczy 438 zł.

A zatem Sebastian Nowakowski, któremu nie udało się wynegocjować żadnego rabatu, zostawił w biurze notarialnym: 10 000 tys. zł z tytułu PCC + 200 zł opłaty sądowej + 246 zł za wniosek o wpis + 1703,55 zł taksy notarialnej (z VAT) + 438 zł za wypisy + 20 zł za pobranie księgi wieczystej. Razem dało to 12 607, 55 zł.

Wariant 2.Ile za lokal na rynku pierwotnym

Przed notariuszem w Krakowie stawili się Ewelina Gołąb i przedstawiciel dewelopera „Piękne Mieszkania” Piotr Rafałowski. Strony ustaliły, że koszty notarialne mieszkania z ogródkiem na parterze ponosi jego nabywca. Udało się też wynegocjować opust od taksy notarialnej. Kupująca dokonała zakupu z kredytem pod hipotekę. Za mieszkanie pani Ewelina zapłaciła 500 000 zł, Szczegółowe wyliczenie kosztów wyglądało następująco:

• Podatek PCC od ustanowienia hipoteki: 19 zł.

• Taksa notarialna: 1000 zł (uzyskano 385 zł opustu od maksymalnej kwoty ustalonej rozporządzeniem, czyli od 1385 zł), a do tego podatek VAT - 230 zł, w sumie 1230 zł.

• Opłata sądowa od wniosku o założenie księgi wieczystej: 100 zł.

• Opłata sądowa od wniosku o wpis właściciela w nowej księdze: 200 zł.

• Opłata sądowa od wniosku o wpis udziału we własności nieruchomości wspólnej: 100 zł.

• Opłata sądowa (ponieważ mieszkanie jest z ogródkiem, trzeba było wpisać w księdze sposób korzystania): 150 zł.

• Opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki: 200,00 zł.

• Wynagrodzenie za złożenie wniosku wieczystoksięgowego za pośrednictwem systemu teleinformatycznego: 200 zł plus 46 zł VAT.

• Wpis do hipoteki niezbędny przy kredycie: 200 zł plus 46 zł VAT.

Do tego dochodzą wypisy. U dewelopera te akty są dłuższe (bo trzeba opisać całą inwestycję): 20 stron razy 6 zł netto plus 1 zł 38 gr VAT za każdą rozpoczętą stronę wypisu. W sumie za jeden wypis trzeba zapłacić 147,60 zł. Wypisów jest sześć. Za wypisy nabywca zapłaci 885,60 zł.

W sumie więc Ewelina Gołąb zapłaci u notariusza: 1230 zł taksy notarialnej + 100 zł opłaty od założenia księgi + 200 zł za wpis w nowej księdze + 100 zł za wpis we własności nieruchomości wspólnej + 150 zł za wpisanie sposobu korzystania (ogródek) + 200 zł wpis hipoteki + 246 zł za złożenie wniosku wieczystoksięgowego + 885,60 za wypisy. Daje to razem 3111,60 zł.

Żeby nie było zaskoczenia

Przyjęło się, że koszty notarialne ponosi zazwyczaj kupujący (chociaż można się umówić inaczej). Także on opłaca podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) - ten podatek jest również pobierany przez notariusza. - Ponieważ chodzi o spore kwoty, staramy się, zanim dojdzie do podpisania aktu, wyjaśnić, skąd one się biorą, i przygotować klienta na ich uiszczenie - mówi notariusz Agnieszka Łabuszewska. PCC stanowi 2 proc. od kwoty sprzedaży i zazwyczaj jest to największa część tego, co klient zostawia u notariusza (o podatku i zasadach jego naliczania piszemy szczegółowo w tekście na s. B11).

- Przekazujemy te pieniądze na konto urzędu skarbowego. Odbieramy również 19 zł PCC w przypadku ustanowienia hipoteki w akcie notarialnym - dodaje Agnieszka Łabuszewska. Przypomina też, że wynagrodzenie notariusza jest opodatkowane stawką 23 proc. VAT, który dolicza się do wyliczonej zgodnie z rozporządzeniem ministra sprawiedliwości kwoty. - Te wszystkie kwoty wypisujemy i przedstawiamy naszym klientom - mówi notariuszka. - Jeżeli to jest mieszkanie, a tak potocznie określa się lokal stanowiący odrębną nieruchomość i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, dochodzi wniosek wieczystoksięgowy, czyli także opłata sądowa, którą pobieramy od właściciela nieruchomości i tę z kolei odprowadzamy na konto właściwego sądu wieczysto księgowego - uzupełnia Agnieszka Łabuszewska.

Za każdą wykonaną czynność notariusz wystawia klientom faktury VAT. Z każdego aktu notarialnego dokonuje też wypisów, które następnie są kierowane do odpowiedniego urzędu czy też są wydawane klientom np. do przekazania do odpowiedniego sądu rejonowego czy urzędu skarbowego. Stawka za stronę wypisu wynosi 6 zł za każdą rozpoczętą stronę plus VAT (1,38 zł).

Jeżeli ktoś kupuje mieszkanie od dewelopera, to nie płaci PCC notariuszowi - dlatego że to deweloper, sprzedając lokal, dolicza do ceny VAT, w zależności od tego, czy to jest lokal mieszkalny, czy inny, np. garaż, będzie to 8 lub 23 proc. Notariusz nie musi więc wówczas doliczać PCC podczas transakcji.

Przepisy już są, ale na lepszą ochronę nabywcy mieszkań muszą jeszcze chwilę poczekać

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, zaostrzenie zasad prowadzenia otwartych rachunków powierniczych, nadzór banków nad deweloperami. Nowa ustawa deweloperska wprowadza wiele zabezpieczeń dla nabywców, które znacząco odbiją się na cenach mieszkań

Mowa o ustawie z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177), której przepisy wchodzą w życie 1 lipca 2022 r. Precyzyjniej należy powiedzieć, że w tej dacie wchodzą w życie przepisy dotyczące obowiązków deweloperów i banków oraz praw nabywców, gdyż niektóre regulacje techniczne (m.in. przygotowujące grunt pod nowe mechanizmy) zaczęły już wcześniej obowiązywać. Nowa ustawa ma wprowadzić kompleksową ochronę nabywcy w przypadku upadłości dewelopera czy niewywiązywania się przez niego z zawartych umów. Oczywiście ochroną ustawową jak dotychczas będą objęci jedynie konsumenci. Przepisy te stanowią odpowiedź na bolączki związane z interpretacją, stosowaniem i omijaniem obecnie obowiązującej ustawy deweloperskiej (czyli ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1445).

Nowa ustawa deweloperska bez wątpienia niesie rewolucję. Wprowadza system gwarancji i zabezpieczeń dla nabywców, ale też wiele obowiązków po stronie deweloperów i banków. Największą zmianą z punktu widzenia nabywców będzie utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, gwarantującego zwrot 100 proc. wpłaconych przez nich środków. Jednocześnie znacząco zaostrzono także przepisy dotyczące prowadzenia otwartych rachunków powierniczych, przyjmowania wpłat i dokonywania wypłat deweloperom oraz kontroli banków nad deweloperami. Tyle że koszty tych zabezpieczeń prawdopodobnie będą niewspółmiernie wysokie do korzyści, a przede wszystkim ryzyk związanych z inwestycjami deweloperskimi. Finalnie to nabywcy lokali zapłacą za wprowadzane nową ustawą instrumenty gwarancyjne oraz obowiązki deweloperów i banków, zwiększające bezpieczeństwo finansowe inwestycji dla nabywców.

Zmian jest więcej. Lektura nowej ustawy nasuwa przy tym wniosek, że wprowadzane rozwiązania ochronne są kilkuwarstwowe i bardzo szczegółowe, ale czy faktycznie istnieje uzasadnienie dla wprowadzenia aż takich zabezpieczeń w stosunku do ich kosztów, które poniosą nabywcy? Niestety jednocześnie nowe przepisy same zawierają wiele nieścisłości, dają możliwości nadinterpretacji, a także ustalają mechanizmy, które wprowadzają zbędny chaos, gdyż regulowane nimi kwestie są już przedmiotem innych przepisów. Zatem co zmieni się dla kupujących? Jak będą chronieni i do czego będą zobowiązani deweloperzy?

gwarancja zwrotu 100 proc. wpłaconych środków

Z punktu widzenia kupujących bardzo istotnym rozwiązaniem zwiększającym ich ochronę jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. DFG będzie działał na wzór Bankowego Funduszu Gwarancyjnego i zwracał kupującym wpłacone przez nich środki (nawet do 100 proc. uiszczonych deweloperowi kwot). Wypłaty z DFG będą dokonywane na wniosek nabywców. Przy czym będą mogli otrzymać wypłatę środków z DFG w określonych przypadkach:

• upadłości dewelopera i niekontynuowania inwestycji lub odstąpienia od umowy deweloperskiej przez syndyka lub zarządcę restrukturyzacyjnego,
• odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę i niedokonania przez dewelopera zwrotu pełnej kwoty wpłaconej przez nabywcę,
• zaistnienia podstaw wypłat z Bankowego Funduszu Gwarancyjnego dla banku prowadzącego rachunek powierniczy (upadłość banku) - w przypadku gdy kwota wypłacona z BFG będzie niższa niż należna nabywcy.

DFG będzie prowadzony przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny. Na DFG będą wpływały składki naliczane i odprowadzane przez deweloperów od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę na podstawie umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej. Składki te będzie wyliczał oraz uiszczał deweloper za pośrednictwem banku prowadzącego rachunek powierniczy inwestycji. Deweloper będzie zobowiązany do zapłaty składki w terminie 7 dni od dnia wpłaty dokonanej przez nabywcę. Ustawodawca określił maksymalną wysokość składek na poziomie 1 proc. ceny lokalu dla wpłat dokonywanych przez nabywcę na otwarty rachunek powierniczy oraz 0,1 proc. ceny lokalu w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych. Natomiast rzeczywista wysokość stawek zostanie określona rozporządzeniem.

Ta nowa ochrona może mieć niestety swoją cenę. Należy liczyć się z tym, że równowartość składek po prostu zostanie doliczona do ceny mieszkań czy domów - deweloperzy zapewne będą pilnować, by nie ponosić strat z tego tytułu. Szczególnie że składki wniesionej do funduszu deweloper nie odzyska (o czym piszemy szerzej dalej). Co więcej: istnieje obawa, że podwyżka cen z tego tytuły będzie jeszcze wyższa niż sama wysokość składki. Dlaczego? Na skutek dalej opisanych zmian dotyczących funkcjonowania i wypłat z rachunków powierniczych termin zapłaty składki będzie wcześniejszy niż termin wypłaty deweloperowi pieniędzy z rachunku powierniczego. To spowoduje, że deweloper będzie musiał pokrywać składki z własnych środków, a nie kwot wpłaconych przez nabywców. Czyli zmuszony będzie zabezpieczyć gotówkę na ten cel. Dopiero po pewnym czasie kwoty te zostaną mu zwrócone wraz z wypłatami z rachunków powierniczych. Ponieważ korzystanie z „czyjegoś” pieniądza, tu prawdopodobnie banku kredytującego dewelopera, kosztuje, należy spodziewać się adekwatnego wzrostu ceny lokali. W bardzo dużym skrócie można ocenić, że 1 proc. składki na DFG może spowodować wzrost ceny lokalu nawet o 2,5 proc. A trzeba jeszcze doliczyć konsekwencje pozostałych zmian i kosztów wynikających z nowych przepisów.

zwróci, ale nie odzyska

W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę deweloper będzie zmuszony do zwrócenia mu pełnej kwoty wpłaconych środków, w tym doliczonej mu do ceny składki na DFG. I w praktyce będzie musiał dokonać tego z własnej kasy. Bo jak wspomniano, przepisy są tak skonstruowane, że składki, jakie wniesie deweloper na DFG, w żadnych okolicznościach nie podlegają zwrotowi. I to nawet w przypadku gdy do rozwiązania czy odstąpienia od umowy deweloperskiej lub przedwstępnej dojdzie z inicjatywy czy winy klienta. System taki powoduje, że deweloper będzie stratny o wysokość uiszczonej składki.

Dlatego należy liczyć się z tym, że w przypadku odstąpienia od umowy z winy nabywcy równowartość składki może być rozliczana np. poprzez kary umowne czy roszczenia odszkodowawcze. Najbardziej prawdopodobne wydaje się, że deweloperzy będą wprowadzać stosowne kary umowne za odstąpienie.

rachunki powiernicze szerzej stosowane

Kolejną dużą zmianą z perspektywy bezpieczeństwa nabywców będzie zaostrzenie przepisów dotyczących zasad prowadzenia otwartych rachunków powierniczych. Wprowadzane zmiany istotnie ograniczają wypłaty środków deweloperom oraz narzucają wzmożoną kontrolę banków nad procesem budowlanym.

Przede wszystkim zmianie uległ zakres zawieranych z nabywcami umów, z których wpłaty do dewelopera będą dokonywane za pośrednictwem rachunku powierniczego. To już nie tylko umowa deweloperska, lecz także umowa rezerwacyjna, w wyniku której zawarto następnie umowę deweloperską, czy umowa przedwstępna sprzedaży lokalu w zakończonej inwestycji. Zamierzeniem jest, aby środki nabywcy będącego konsumentem były chronione przez rachunki powiernicze i DFG niezależnie od rodzaju umowy i etapu inwestycji, na jakim zawierana jest umowa z deweloperem.

Aby deweloper nie mógł obchodzić przepisów dotyczących wypłat z rachunków powierniczych, wprowadzono pozornie niewielką, ale istotną zmianę. Umowa rachunku powierniczego nie będzie mogła być rozwiązana przez dewelopera, a jedynie przez bank. Celem tej regulacji jest uniknięcie możliwości wypłaty deweloperowi przez bank środków z rachunku powierniczego na skutek rozwiązania umowy z bankiem. Niestety jednocześnie pominięto kwestię ewentualnego odstąpienia od umowy (jest to zupełnie inny instrument prawny, aczkolwiek nie wydaje się, aby deweloperzy mieli podstawy z niego skorzystać, szczególnie jeżeli bank będzie należycie wykonywał umowę).

bezpieczeństwo środków na rachunku

Istotną zmianą jest także moment dokonywania wpłat do dewelopera przez nabywcę. Każda wpłata będzie dokonywana dopiero po zakończeniu danego etapu inwestycji, zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie deweloperskiej. Oznacza to, że np. pierwsza wpłata nie będzie mogła być dokonana tuż po zawarciu umowy deweloperskiej, a dopiero po zrealizowaniu określonego umownie etapu inwestycji, np. wylania płyty fundamentowej. Chyba że umownie pierwszy etap zostanie określony jako np. przygotowanie placu budowy czy rozpoczęcie prac budowlanych. Przy czym wydaje się, że takie postanowienia mogłoby zostać uznane przez sąd za niezgodne z ustawą. Niemniej wypłata pierwszej transzy deweloperowi nie będzie mogła zostać zrealizowana wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia umowy deweloperskiej. Natomiast ostatniej transzy - po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, ale i dodatkowo przedłożeniu bankowi aktu notarialnego przeniesienia własności lokalu. To drugie ograniczenie stanowi kolejny czynnik przyczyniający się do wzrostu kosztów dewelopera, a tym samym ceny mieszkania. Dlaczego? Gdyż deweloper będzie zobowiązany utrzymywać rachunek powierniczy do momentu przeniesienia własności ostatniego lokalu, a zatem płacić bankowi za prowadzenie rachunku. Biorąc pod uwagę, że termin wypłaty ostatniej transzy zależny będzie w dużej mierze od dobrej woli nabywcy i terminowego stawienia się przez niego do aktu notarialnego, to okres prowadzenia rachunku powierniczego i oczekiwania przez dewelopera na wypłatę ostatniej transzy może wydłużyć się nawet o kilka miesięcy. To z kolei generuje dalsze koszty i mrożenie na rachunku środków, co deweloper niewątpliwie będzie chciał sobie zrekompensować w cenie mieszkania czy domu.

banki na straży, ale koszty wyższe

Zmiany dotyczące rachunków powierniczych oznaczają wyższe koszty. Najbardziej kosztowną i uciążliwą zmianą będzie poszerzenie obowiązków kontrolnych banków nad deweloperami. Przed wypłatą na rzecz dewelopera bank będzie zobowiązany sprawdzić faktyczny postęp prac budowlanych, rzetelność wpisów w dzienniku budowy, spłatę przez dewelopera wymagalnych zobowiązań oraz zamierzone przeznaczenie wypłaconych środków. Największe kontrowersje budzi kontrola wykonanych etapów budowy. Czynności te w imieniu banku będzie przeprowadzała osoba mająca uprawnienia budowlane. Kontroler będzie zobowiązany do sprawdzenia prawdziwości wpisów kierownika budowy w dzienniku budowy oraz prawidłowości udokumentowania przez dewelopera faktycznego zaawansowania robót w tym zakończenia danego etapu. Ponadto po zakończeniu budowy do sprawdzenia także pozwolenia na użytkowanie. Jeżeli w toku kontroli bank stwierdzi jakiekolwiek nieprawidłowości, to będzie zobowiązany do wstrzymania wypłat deweloperowi do czasu ich usunięcia przez dewelopera.

W tym wypadku również powstanie łańcuszek zobowiązań, które finalnie będą się odbijały na cenach lokali. Rzeczoznawca budowlany pracujący dla banku będzie musiał wziąć na siebie odpowiedzialność za kontrolę dewelopera, co wpłynie na wysokość jego wynagrodzenia od banku. To spowoduje wzrost kosztów banku, który również będzie partycypował w tej odpowiedzialności i z tego tytułu prawdopodobnie doliczy kolejne wynagrodzenie, którym zostanie obciążony deweloper. Ten z kolei przeniesie swoje koszty na cenę mieszkania.

rekompensata dla nabywcy

Ustawodawca wprowadza także nowy instrument prawny dla nabywców o charakterze odszkodowawczym, tzw. rekompensatę. Jeżeli umowa deweloperska lub inna umowa zobowiązująca do sprzedaży lokalu nie będzie określała kar umownych za nienależyte jej wykonanie przez dewelopera, a deweloper dopuści się takiego naruszenia, to będzie zobowiązany do zapłaty rekompensaty dla nabywcy. Jej wysokość została określona w przepisach jako równowartość ustawowych odsetek za opóźnienie przysługujących deweloperowi za opóźnienia w płatności przez nabywcę . Chociaż ustawa tego nie definiuje, za przypadki nienależytego wykonania umowy przez dewelopera będzie można uznać np. opóźnienie w realizacji inwestycji, opóźnienie lub odmowę przystąpienia od odbioru lokalu czy zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność. Mocno wzmocni to pozycję nabywcy.

szerszy zakres umów pod ochroną

Nowe przepisy poszerzają także zakres umów podlegających ochronie ustawowej. Ustawa regulować będzie również umowę rezerwacyjną, a także każdą umowę zawartą z deweloperem prowadzącą do nabycia lokalu, w tym umowę przedwstępną sprzedaży lokali w zrealizowanej już inwestycji. Co istotne, część regulacji dotyczy umów zawieranych z tzw. flipami, czyli osobami bądź podmiotami, które zawarły z deweloperem umowę o wybudowanie lokalu, a następnie w toku inwestycji chcą ją przenieść na innego nabywcę, będącego konsumentem, za odpowiednią marżą.

Ustawodawca określił, że umowa rezerwacyjna będzie zawierana wyłącznie na czas określony i tylko w formie pisemnej. Jeżeli nabywca będzie ubiegał się o kredyt, to czas ten powinien umożliwiać uzyskanie decyzji kredytowej. Przy zawieraniu umowy rezerwacyjnej deweloper zobowiązany będzie do przekazania nabywcy prospektu informacyjnego. Istotną zmianą jest ustawowe ograniczenie opłaty rezerwacyjnej do wysokości 1 proc. ceny lokalu. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej opłata będzie przekazywana na rachunek powierniczy. Jeżeli nabywca otrzyma negatywną decyzję kredytową, to deweloper będzie zobowiązany do zwrotu opłaty.

garaże niczym mieszkania

Ważną dla nabywców zmianą jest ta, że parasol ustawy deweloperskiej rozłożony zostanie także nad umowami dotyczącymi zakupu lokali użytkowych nabywanych wraz z mieszkaniami. Chodzi tu głównie o miejsca postojowe w halach garażowych stanowiących lokale użytkowe. Obecnie ustawa deweloperska reguluje wyłącznie nabywanie lokali mieszkalnych. To z kolei powoduje wiele nieścisłości w razie jednoczesnego nabywania chociażby miejsc postojowych w garażach podziemnych (które w większości stanowią odrębne lokale użytkowe). W przypadku nabywania miejsc postojowych dotychczasowa umowa deweloperska zawierała w sobie de facto odrębną umowę przedwstępną na zakup udziału w hali garażowej. Teraz natomiast sprzedaż taka zostanie zunifikowana. Mieszkanie i kupowane wraz z nimi miejsca postojowe będą objęte jedną umową rezerwacyjną (deweloperską itp.), a przede wszystkim będą korzystały z pełnej ochrony ustawowej.

opłata rezerwacyjna jak zadatek

Również co do opłaty rezerwacyjnej ustawodawca wprowadza mechanizmy zabezpieczeń, traktując ją niemal jak zadatek. Deweloper będzie zobowiązany do zwrotu nabywcy dwukrotności opłaty rezerwacyjnej w przypadku niewykonywania przez dewelopera umowy rezerwacyjnej, czyli np. w przypadku dalszego oferowania lokalu do sprzedaży mimo zawartej umowy rezerwacyjnej. Druga podstawa żądania wypłaty podwójnej opłaty przez nabywcę to sytuacja, w której umowa rezerwacyjna została zawarta przed umową przenoszącą własność lokalu, a w lokalu stwierdzono wady, które nie zostały usunięte przez dewelopera, czego skutkiem było nieprzystąpienie przez nabywcę do umowy przenoszącej własność.

zgoda banku potrzebna wcześniej

Zmiany nie omijają także obowiązkowych wymogów w umowach deweloperskich. Już przy takiej umowie deweloper będzie zobowiązany do przedłożenia oświadczenia banku lub innego wierzyciela ze zgodą lub zobowiązaniem do udzielenia zgody na tzw. bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Chodzi o pozwolenie banku finansującego inwestycję na przeniesienie na nabywcę lokalu bez hipoteki banku, pod warunkiem że nabywca uprzednio zapłaci całość ceny za lokal. Dotychczas zgoda taka była wymagana dopiero w momencie zawierania umowy przenoszącej własność, a umowa deweloperska zawierała jedynie zobowiązanie do jej uzyskania i ewentualne prawo odstąpienia w przypadku braku zgody.

Ustawa wprowadza także nowe podstawy odstąpienia od umowy deweloperskiej. Za najistotniejsze należy uznać brak zgody lub zobowiązania banku do jej udzielenia na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu, nieusunięcie wad istotnych lokalu stwierdzonych w protokole odbioru, a uznanych przez dewelopera oraz stwierdzenie wady istotnej przez rzeczoznawcę budowlanego.

przedwstępne w okowach rygorów

Całkowitą nowością jest także regulacja tzw. innych umów zobowiązujących dewelopera do przeniesienia własności lokalu czy domu jednorodzinnego. Są to głównie umowy przedwstępne w już zrealizowanych inwestycjach. Ustawodawca bardzo dokładnie określił w nowych przepisach elementy tych umów. Zasadniczo będą ona analogiczne do umowy deweloperskiej, z tą różnicą, że zamiast zobowiązania do wybudowania lokalu będą zawierać zobowiązanie do przeniesienia jego własności oraz opisy dokumentów świadczących o zakończeniu budowy i możliwości użytkowania budynku.

odbiory także po nowemu

Zmiana zaszła w treści protokołu odbioru. Ustawodawca dodał zapis, że w protokole znajdzie się także ewentualna odmowa odbioru lokalu przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej oraz także ewentualne uznanie wady przez dewelopera. Przy czym jest to bardziej zapis kosmetyczny, gdyż dotychczasowa praktyka realizowała powyższe założenia.

W przypadku stwierdzenia wady w protokole przez nabywcę deweloper w ciągu 14 dni musi złożyć oświadczenie nabywcy o uznaniu lub odmowie uznania wady wraz z uzasadnieniem odmowy. Tutaj pojawia się nowość w zakresie formy takiego oświadczenia. Nowe przepisy wskazują, że musi być ono dokonane na trwałym nośniku, a nie musi być pisemnie. Oznacza to, że wystarczy także np. e-mail.

doregulowanie przepisów o usterkach

Ważną zmianą jest uszczegółowienie przepisów dotyczących usterek. Nowe przepisy stanowią m.in., że uznanie usterek przez dewelopera nastąpi z mocy prawa, jeżeli w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu nie złoży on nabywcy oświadczenia o odmowie uznania usterek wskazanych w protokole wraz z uzasadnieniem. W zasadzie jest to doprecyzowanie obecnych przepisów wynikających z kodeksu cywilnego. Przy czym dotychczas istniała wątpliwość interpretacyjna, czy przepisy te dotyczą stanu po przeniesieniu własności lokalu, czy jeszcze przed jego przeniesieniem. W nowych przepisach jednoznacznie wskazano, że deweloper ponosi odpowiedzialność za lokal jeszcze przed przeniesieniem jego własności na nabywcę. W przypadku uznania wad przez dewelopera ma on 30 dni na usunięcie usterek, a jeżeli termin obiektywnie okaże się za krótki, to musi wskazać nowy termin wraz z uzasadnieniem. Przy czym ustawodawca nie określił maksymalnego terminu.

Kolejną nowością jest ustanowienie prawa dla nabywców do zastępczego usunięcia wad na koszt dewelopera. Będzie to miało miejsce, w przypadku gdy deweloper nie usunie uznanych przez niego wad w 30-dniowym terminie lub nie wskaże nowego terminu wraz z uzasadnieniem takiego opóźnienia. W takim wypadku nabywca ma prawo sam zlecić usunięcie usterek podmiotowi zewnętrznemu. Musi za te prace zapłacić, a następnie ich kosztem może obciążyć dewelopera.

Nowa ustawa deweloperska określa także, że odmowa odbioru lokalu przez nabywcę z uwagi na wady istotne nie wpływa na bieg 120-dniowego terminu wyznaczanego deweloperowi przez nabywcę na przeniesienie własności lokalu. W konsekwencji oznacza to, że deweloper będzie miał maksymalnie 120 dni na usunięcie usterki, dokonanie ponownego odbioru oraz przystąpienie do aktu notarialnego przeniesienia własności lokalu.

W przypadku gdy deweloper uzna wadę istotną już w protokole odbioru (co jest jednak raczej mało prawdopodobne), nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej lub przedwstępnej, jeżeli w terminie ustawowym deweloper nie usunie wady.

Dokonując odmowy odbioru lokalu z uwagi na wady istotne, strony zobowiązane są do ustalenia nowego terminu ponownego odbioru, uwzględniającego okres usunięcia usterek. Jeżeli przy ponownym odbiorze nabywca chce ponownie odmówić odbioru z uwagi na dalsze istnienie wady istotnej, to musi posłużyć się opinią rzeczoznawcy budowlanego. Przepisy ponownie są nieprecyzyjne. Nie wskazują, do kogo i w jaki sposób oraz w jakiej formie należy złożyć wniosek. Jeżeli rzeczoznawca stwierdzi wadę istotną, to nabywca może odstąpić od umowy, a koszty jego opinii zobowiązany jest ponieść deweloper.

nowe obowiązki informacyjne dewelopera

Prawdopodobnie zamierzeniem ustawodawcy było, aby nabywca pozyskał wszelkie informacje o lokalu lub domu, inwestycji, budowie i sąsiedztwie niezależnie od tego, na jakim etapie przystępuje do zakupu, oraz niezależnie od charakteru umowy, jaką zawiera.

Przede wszystkim zmieniono wzór prospektu informacyjnego oraz zasady jego sporządzania i udostępniania. Prospekt będzie opisywał oddzielnie każde zadanie inwestycyjne. Znacząco zwiększono zakres informacji przekazywanych nabywcy. Deweloperzy będą musieli m.in. opisywać ustalenia planów miejscowych dla działek znajdujących się w obszarze 100 m od inwestycji oraz wszystkie inwestycje planowane w promieniu 1 km, o których informacje będą zawarte w planach miejscowych, studium uwarunkowań, decyzjach o warunkach zabudowy, decyzjach środowiskowych itd. Przekazanie prospektu informacyjnego będzie musiało nastąpić zawsze przed zawarciem pierwszej umowy z nabywcą, tj. odpowiednio umowy rezerwacyjnej, deweloperskiej czy przedwstępnej. Prospekt winien być przekazany na trwałym nośniku, co oznacza, że może on mieć formę papierową, ale także elektroniczną.

Co istotne, ustawowy obowiązek informacyjny dewelopera zaistnieje także w przypadku planowania zawarcia wyłącznie umowy przenoszącej własność gotowego lokalu. W takim wypadku deweloper bez dodatkowego żądania nabywcy będzie zobowiązany do poinformowania go o zagospodarowaniu przestrzennym terenu, opisie lokalu czy domu zgodnie z treścią prospektu informacyjnego, o posiadaniu zgody lub zobowiązania na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu oraz możliwości zapoznania się z dokumentami inwestycji w biurze dewelopera.

od kiedy obowiązuje nowe prawo

Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, ponieważ ustawa częściowo już weszła w życie. Natomiast jej główne postanowienia wchodzą w życie 1 lipca 2022 r. Jednocześnie zgodnie z art. 76 ustawy nowe przepisy nie będą miały zastosowania do inwestycji, w których rozpoczęcie sprzedaży lokali w rozumieniu ustawy oraz zawarcie chociaż jednej umowy deweloperskiej nastąpią przed jej wejściem w życie. Do tych inwestycji przez kolejne dwa lata będą miały zastosowanie przepisy dotychczasowej ustawy. Oznacza to, że te inwestycje nie będą korzystały m.in. z ochrony DFG, ale też nie będą od nich naliczane składki na fundusz. Pytanie tylko, czy okres dwuletni należy liczyć od wejścia w życie niektórych przepisów, tj. od 1 lipca 2021, a tym samym dotyczy to tylko inwestycji, dla których rozpoczęcie sprzedaży i zawarcie pierwszej umowy deweloperskiej nastąpiły przed 1 lipca 2021 r., czy jednak dotyczy to tych okoliczności, ale przed 1 lipca 2022 r. Wydaje się, że prawidłową datą powinien być 1 lipca 2022 r., gdyż to wtedy w życie wchodzą obowiązki, do których stosować mają się deweloperzy i banki. ©℗

Wiktor Kotiuk