Rynek rozgrzany już w zeszłym roku do czerwoności, w tym bije kolejne rekordy
Magazyny są towarem deficytowym. W pierwszym półroczu firmy wynajęły ich 3,3 mln mkw., co było najlepszym wynikiem w historii. Dla porównania w 2020 r., kiedy również rynek przeżywał boom, umowy najmu opiewały w sumie na 2,4 mln mkw., a w poprzednich latach z reguły nie przekraczały 2 mln mkw. To przede wszystkim zasługa sektora e-commerce. Choć ten, jak wynika z danych GUS, w ostatnich miesiącach przeżywa lekką zadyszkę. W czerwcu jego udział w całkowitej sprzedaży wyniósł 8,1 proc., podczas gdy jeszcze w marcu sięgał niemal 10 proc.
– Należy to traktować jako krótkoterminową korektę, a nie odwrócenie się trendu. Dlatego obstawiałbym, że e-commerce nadal będzie rósł. Badania pokazują, że w trakcie pandemii wielu Polaków miało okazję wyrobić sobie nawyk częstszego kupowania online i został on z nimi na dłużej – uważa Michał Protasiuk, ekspert Google’a.
Wśród 15 największych transakcji w tym roku, aż 11 dotyczyło powierzchni do obsługi handlu e-commerce. Poza tym popyt generują logistycy, tradycyjny handel, produkcja oraz budownictwo i wyposażenie wnętrz.
– Wzrost jest też napędzany przez konieczność zwiększania zapasów towarów przez firmy ze względu na niepewności dotychczasowych źródeł zaopatrzenia. Podjęte w wyniku pandemii decyzje administracyjne w wielu krajach, w tym także w Polsce, spowodowały, że dotychczasowe przepływy towarowe uległy zakłóceniom. Chiny, które mają największe moce produkcyjne i są uznawane za fabrykę świata, stanowią wąskie gardło zaopatrzeniowe. Podobnie jak transport, gdzie odczuwalna jest wyraźnie luka pomiędzy zapotrzebowaniem a wydajnością transportu w ujęciu globalnym – tłumaczy Bartek Tulejko, partner zarządzający w M4 Real Estate.
Napędza to inwestycje. Obecnie w budowie jest rekordowa liczba magazynów – w sumie 3,4 mln mkw. W latach poprzednich o tej porze w planach deweloperzy mieli z reguły ok. 2 mln mkw. nowej powierzchni. Nie poprawia to jednak sytuacji podażowej. W pierwszym półroczu oddano tylko ok. 1 mln mkw. Nowych powierzchni, o 2 proc. mniej niż w roku poprzednim i mniej więcej tyle co przed wielkim boomem.
– W porównaniu z naszymi sąsiadami, np. Czechami, procedury administracyjne są szybsze, ale sam proces złożenia dokumentacji, przygotowania działki i uzyskania pozwolenia na budowę wydłuża się, zwłaszcza w przypadku projektów, które dotyczą inwestycji na terenach już zabudowanym, ale ze zdegradowanymi obiektami czy infrastrukturą poprzemysłową. Kryzys pandemiczny usztywnił też banki i ich politykę kredytową. Kolejną istotną kwestią jest dostępność gruntów – wymienia Anna Głowacz, dyrektor działu industrial w AXI IMMO.
To zdaniem ekspertów rodzi ryzyko luki podażowej. Zwłaszcza na mniejszych rynkach, gdzie w ograniczonym zakresie buduje się bez podpisanych wcześniej umów najmu.
– Dziś z dnia na dzień możliwe jest wynajęcie obiektów małych rzędu 2–5 tys. mkw. Na większe, czyli 20–30 tys. mkw. nie ma szans bez względu na lokalizację – uważa Piotr Kaszyński, partner zarządzający Cresa. Najemcy szukający takich powierzchni mogą je mieć tylko na zamówienie. Czas realizacji wynosi natomiast od 6 do 12 miesięcy.
Eksperci przewidują też, że spadająca dostępność powierzchni w kolejnych kwartałach może powodować presję na wzrost czynszów. To już zresztą się dzieje w Warszawie, gdzie w II kwartale podskoczyły z ok. 4 do 4,5 euro za mkw. miesięcznie.
– Uważam też, że hossa na rynku może potrwać jeszcze pięć, a nawet 10 lat. Polska ciągle realizuje magazyny najtaniej w regionie, kusi też atrakcyjnymi stawkami za ich wynajem. Przyciąga też nasze położenie, ale i dostęp do wykwalifikowanych pracowników. Wiele zależy jednak od sytuacji politycznej i ekonomicznej – dodaje Piotr Kaszyński. ©℗
21,7 mln mkw. tyle jest już powierzchni magazynowej w Polsce
3,4 mln mkw. nowych magazynów jest w budowie
5,7 proc. to poziom pustostanów na rynku magazynów
23 proc. taki udział w wynajętej w tym roku powierzchni odpowiada e-commerce
