O podjęcie działań legislacyjnych na rzecz rozwiązania problemu nieprawidłowego podejścia różnego rodzaju organów administracji architektoniczno-budowlanej i sądów do obliczania intensywności zabudowy wspólnie zwrócili się do Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Business Centre Club, Stowarzyszenia Architektów Polskich i Towarzystwa Urbanistów Polskich. Zagadnienie to, jak wskazują, w okresie ostatnich kilku miesięcy nieoczekiwanie stało się bardzo dużym problemem zarówno dla inwestorów, jak i architektów oraz urbanistów.
Jak wyjaśniają sygnatariusze pisma, chodzi o sposób interpretacji art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.). Organy przy obliczaniu intensywności zabudowy, posiłkując się Polską Normą ISO 98 36, biorą bowiem pod uwagę powierzchnię kondygnacji podziemnych, jak również balkonów i tarasów. „To niczym nieuzasadnione stanowisko prowadzi do istotnego ograniczenia chłonności działek budowlanych, wymuszając zarazem na inwestorach rezygnację z projektowania w większej niż wymagana liczbie miejsc postojowych, czy balkonów i tarasów lub ograniczania tworzenia ogrodów na dachach” – podkreślono.
Jak mówi DGP jeden z sygnatariuszy pisma, radca prawny PZFD Przemysław Dziąg, jest ono adresowane do wiceminister Anny Korneckiej i przekazano je do resortu w miniony piątek.
Mariusz Ścisło z SARP tłumaczy w rozmowie z DGP, że chodzi o wadliwe zapisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wprowadzone w 2010 r.
– Problem dotyczy źle sformułowanej definicji współczynnika intensywności zabudowy. Przepis ten mówi o „współczynniku całkowitej powierzchni zabudowy”. Niektóre sądy zaczęły łączyć w jedno dwa terminy – powierzchni całkowitej i powierzchni zabudowy – opisuje. Jak dodaje, sądy przyjmują w orzecznictwie, że powierzchnia całkowita zabudowy dotyczy również zabudowy podziemnej, a dodatkowo, sięgając do normy ISO z 2015 r., włączają do powierzchni całkowitej również balkony czy tarasy.
– Stąd niezbędne jest jasne określenie, że chodzi o kondygnacje nadziemne, bo taka była intencja ustawodawcy, który wprowadził ten współczynnik jako obligatoryjny dla planów miejscowych. Cała ta sytuacja to jeszcze jeden powód do jak najszybszej reformy systemu zagospodarowania przestrzennego – uważa Mariusz Ścisło.
W stanowisku przekazanym MRPiT przedstawiono trzy sposoby rozwiązania problemu, w tym ujednolicenie wykładni na poziomie aktu wykonawczego. Chodzi o wprowadzenie zmian definicyjnych w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164 poz. 1587). Sygnatariusze pisma proponują uzupełnienie go o informację co do sposobu określania wielkości powierzchni zabudowy, tak by przy obliczaniu wielkości powierzchni zabudowy brano pod uwagę wyłącznie kondygnacje nadziemne, zamknięte ze wszystkich stron stałymi przegrodami budowlanymi i „przekryte”.
Druga propozycja zakłada stosowną nowelizację rozporządzenia ministra rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1609). A trzecia „precyzyjne, ustawowe, zredefiniowanie wskaźnika intensywności zabudowy i odniesienie go wyłącznie do kondygnacji nadziemnych, zamkniętych ze wszystkich stron stałymi przegrodami budowlanymi i przekrytych”.
„Wszystkie zaproponowane rozwiązania umożliwiałyby odzwierciedlenie realnej intencji ustawodawcy polegającej na niewliczaniu do intensywności zabudowy kondygnacji podziemnych oraz balkonów czy tarasów” – przekonują autorzy stanowiska. I dodają: „wrócilibyśmy wówczas legalnie i jednoznacznie do sytuacji, w której moglibyśmy powiedzieć, że mamy do czynienia z budynkiem czterokondygnacyjnym z garażem podziemnym, a nie pięciokondygnacyjnym z jedną kondygnacją podziemną i czterema naziemnymi, co zwłaszcza w rozumieniu ładu przestrzennego i potocznego pojmowania liczby kondygnacji budynku wydaje się dalece zasadne”.
