Umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże strony, o ile przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy.
Skutki związane z ogłoszeniem upadłości obejmującej likwidację majątku wynajmującego lub wydzierżawiającego zostały uregulowane w rozdziale II (oddział III) ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. nr 60, poz. 535 z późn. zm.). Zgodnie z art. 107 ust. 1 cytowanej ustawy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego wiąże strony, o ile przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy lub dzierżawcy.
Odstępstwo od tej zasady przewiduje art. 109 ust. 1. Zgodnie z jego brzmieniem na podstawie zarządzenia sędziego komisarza syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Zarządzenie sędzia komisarz może wydać jednak tylko pod warunkiem, że trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. Jest to szczególna sytuacja, w której ustawodawca przewidział możliwość rozwiązania umowy, w przypadku gdy na podstawie przepisów kodeksu cywilnego lub postanowień wiążącej strony umowy jej wypowiedzenie było niedopuszczalne (np. w sytuacji gdy umowa wiążąca strony zawarta była na czas oznaczony, a strony nie przewidziały możliwości jej wcześniejszego rozwiązania). W przypadku gdy okres wypowiedzenia przewidziany przez ustawę lub strony był dłuższy niż trzy miesiące, ulegnie on z mocy prawa skróceniu do trzech miesięcy. W sytuacji rozwiązania umowy przez syndyka najemca lub dzierżawca może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu komisarzowi.
Zgodnie z ust. 2 art. 107 pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia ogłoszenia upadłości, jak również rozporządzenie tym czynszem nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości. Oznacza to, że świadczenie uiszczone z góry przed ogłoszeniem upadłości do rąk wynajmującego lub wydzierżawiającego jest świadczeniem nienależnym, a tym samym najemcy lub dzierżawcy przysługiwało będzie w stosunku do upadłego roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia.
Prawo upadłościowe i naprawcze nie reguluje natomiast możliwości wypowiedzenia umowy w przypadku ogłoszenia upadłości przez najemcę lub dzierżawcę. W takim przypadku strony umowy mogą ją wypowiedzieć na zasadach ogólnych przewidzianych w kodeksie cywilnym, dotyczących rozwiązywania umów bez wypowiedzenia lub z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, jak również na podstawie postanowień wiążących strony umów najmu lub dzierżawy.
Prawo upadłościowe i naprawcze nie reguluje również sytuacji, gdy przedmiot najmu lub dzierżawy nie został najemcy lub dzierżawcy wydany. W piśmiennictwie dominuje pogląd, iż w tej sytuacji trwałość umowy najmu lub dzierżawy będzie zależała od postanowień syndyka. Syndyk będzie mógł zażądać wykonania umowy lub na podstawie art. 98 ustawy od niej odstąpić.
Anna Łukasiewicz
prawnik w Kancelarii Prawnej GL
