ANNA ŁUKASIEWICZ

prawnik w Kancelarii Prawnej GLN

Strony, decydując się zawrzeć stosunek najmu na czas oznaczony, powinny mieć zatem świadomość ograniczeń łączących się z wypowiadaniem takich umów.

Umowy na czas oznaczony można wypowiadać tylko w ściśle określonych sytuacjach. Pierwsza grupa obejmuje przypadki rozwiązywania umów najmu bez wypowiedzenia, druga grupa dotyczy natomiast przypadków, gdy umowy takie mogą zostać rozwiązane za wypowiedzeniem.

Ustawodawca w samym kodeksie cywilnym przewidział pewne szczególne przypadki, w których kontynuowanie najmu uznał za bezcelowe. Obejmują one sytuacje, w których jedna ze stron w sposób rażący bądź uciążliwy nie wywiązuje się z warunków umowy. Są to przypadki umożliwiające rozwiązanie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Pierwszym z przepisów umożliwiających najemcy rozwiązanie umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia przewiduje art. 664 par. 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Należy podkreślić, iż uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Jednak w przypadku najmu lokalu obowiązuje pewne wyłączenie w stosunku do tej zasady, jeżeli wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Kolejny przypadek rozwiązania umowy bez wypowiedzenia przewiduje art. 667 par 2 k.c. Zgodnie z jego brzmieniem, w przypadku gdy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób, albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Przed zastosowaniem tej sankcji wynajmujący powinien upomnieć najemcę i wezwać go do zmiany swojego postępowania. Szczególną możliwość rozwiązania umowy najmu lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkaniowy przewiduje art. 685 k.c. Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Przepisem regulującym możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy jest art. 672 k.c. stanowiący, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. W piśmiennictwie podkreśla się, iż artykuł ten ma charakter dyspozytywny, co pozwala na odmienne unormowanie w umowie skutków zwłoki. W przypadku najmu lokalu obowiązuje przepis szczególny. Zgodnie z art. 688 k.c., jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Rozwiązania dotyczące najmu lokali modyfikują przepisy dotyczące najmu w ogólności, o czym pisałam w numerze 113 Gazety Prawnej.

ANNA ŁUKASIEWICZ

prawnik w Kancelarii Prawnej GLN