Według interpretacji Sądu Najwyższego powierzchnia użytkowa stanowi część wewnętrznej powierzchni zamkniętej ścianami i dachem. Sąd Najwyższy przyjął, że w stosunku do powierzchni użytkowej zastosowanie znajdą szczegółowe regulacje kodeksu cywilnego dotyczące najmu lokali (rozdział II tytułu VII), które modyfikują przepisy dotyczące najmu w ogólności (rozdział II tytuł VI). Przyjmuje się, że odnoszą się one zarówno do lokali mieszkalnych, jak i użytkowych.

Poddanie najmu powierzchni użytkowej przepisom o najmie lokali w wielu przypadkach ma szczególne znaczenie dla przedsiębiorców, np. w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu, wypowiedzenia umowy, jak i w przypadku podnajmu lub oddania powierzchni użytkowej w bezpłatne użytkowanie.

Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Przepis dotyczący najmu lokali chroni zatem najemców w sposób szczególny. W przypadku najmu lokalu wynajmujący musi bowiem najemcę poinformować na piśmie o zamiarze wypowiedzenia, a ponadto najemcy musi zostać udzielony dodatkowy termin na uregulowanie płatności. Należy zwrócić uwagę, iż przepis ten modyfikuje regulacje kodeksowe dotyczące najmu w ogólności, zgodnie z którymi, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez uprzedzenia najemcy oraz przyznania mu dodatkowego terminu.

Kolejna różnica polega na wydłużeniu terminów wypowiedzenia w umowie najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony, przewidującej miesięczne regulowanie czynszu. W takim przypadku najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, podczas gdy w przypadku najmu w ogólności wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć taki najem na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Warto zwrócić jeszcze uwagę na szczegółowe uregulowanie dotyczące oddawania lokalu w podnajem lub bezpłatne używanie. Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Stąd umowa najmu lokalu musi wyraźnie przewidywać upoważnienie najemcy w takim zakresie. Jeżeli umowa milczy na ten temat, najemca będzie musiał uzyskać każdorazowo zgodę. Uregulowanie to modyfikuje zasadę ogólną, mającą zastosowanie do innych rzeczy, zgodnie z którą dopuszcza się oddanie przez najemcę rzeczy najętej w całości lub w części osobie trzeciej do bezpłatnego używania lub w podnajem, jeśli umowa mu tego wprost nie zabrania.

Rozwiązania dotyczące najmu lokali zwiększają trwałość stosunków najmu i chronią najemców. W doktrynie powszechnie przyjmuje się, iż większość przepisów o najmie lokali ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza, że nie mogą one być swobodnie zmieniane przez strony.

Należy również pamiętać, iż ustawodawca przewidział szczegółowe zasady ochrony lokatorów w przypadku najmu lokali mieszkalnych (w tym wykorzystywanych częściowo na cele użytkowe) w odrębnej ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. nr 71, poz. 733 z późn. zm.).

ANNA ŁUKASZEWICZ

 prawnik w Kancelarii Prawnej GLN