Rozbudowa i nadbudowa – te terminy mają duże znaczenie dla właścicieli nieruchomości położonych w sąsiedztwie elektrowni wiatrowych. Nieprecyzyjne definicje pozwalają ominąć ograniczenia.
Jest szansa, że ograniczenia wprowadzone przez ustawę z 20 maja 2016 r. o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych (Dz.U. poz. 961; dalej: u.i.w.) nie dla wszystkich będą tak dotkliwe, jak się powszechnie sądzi. Nieprecyzyjne definicje otwierają drogę do lokowania w niektórych przypadkach inwestycji mieszkaniowych w sąsiedztwie wiatraków nawet po wejściu w życie restrykcyjnych przepisów. A chodzi o rozbudowy i nadbudowy.
Restrykcje ustawowe
Ustawa, która wchodzi w życie 16 lipca, wprowadza daleko idące ograniczenia związane z lokalizowaniem nie tylko samych wiatraków, lecz także zabudowy mieszkaniowej. I jedne, i drugie inwestycje nie będą mogły powstawać w odległości mniejszej niż dziesięciokrotność wysokości danej elektrowni wiatrowej. W praktyce może to doprowadzić do licznych przypadków, w których przedsiębiorcy i inni właściciele gruntów położonych w sąsiedztwie wiatraków nie będą mogli zrealizować swoich planów. Przykładowo: deweloperzy nie będą mogli wznosić (z wyjątkiem okresu przejściowego) osiedli mieszkaniowych, inni przedsiębiorcy – budynków łączących funkcje użytkowe z mieszkalną.
Możliwość obejścia
W tym kontekście warto jednak zwrócić uwagę na jeden z przepisów zawartych w ustawie. Otóż zgodnie z jej art. 3 ust. 3 wprowadzone ograniczenia w zakresie wymaganych odległości nie będą wymagane m.in. w przypadku nadbudowy i rozbudowy budynku mieszkalnego albo budynku o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa. Pojawia się tutaj pewien problem, ale i szansa. Pojęcia te nie zostały zdefiniowane w ustawie z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.). Przy ich rozumieniu trzeba zatem opierać się na doktrynie i orzecznictwie. A to – wbrew pozorom - bardzo dobra informacja dla inwestorów. Niejasne przepisy w tym zakresie mogą bowiem umożliwiać zrealizowanie niektórych inwestycji, mimo że określony teren leży w odległości wykluczającej zabudowę.
Definicje niepełne
Słowniczek ustawowy znajduje się w art. 3 prawa budowlanego. Zdefiniowano tam między innymi pojęcia przebudowy oraz remontu. O rozbudowie i nadbudowie powiedziano jedynie, że są to rodzaje budowy. W sytuacji, która nas interesuje, powstaje problem - jakie konkretnie czynności można uznać za nadbudowę lub rozbudowę, i w konsekwencji - jakie działania związane z robotami budowlanymi będą dopuszczalne na nieruchomościach położonych bliżej niż dopuszczalna odległość od elektrowni wiatrowych.
Dotychczasowe orzecznictwo
Problematyką nadbudowy zajął się m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu. Wskazał on, że nadbudowa to rodzaj budowy, w wyniku której powstaje nowa część istniejącego już obiektu budowlanego. Wskutek przeprowadzenia nadbudowy tego obiektu musi się zwiększyć jego wysokość i powierzchnia użytkowa (wyrok WSA w Poznaniu z 22 sierpnia 2012 r., sygn. akt II SA/Po 528/12, Legalis). Na marginesie warto dodać, że w tym wyroku sąd rozpatrywał kwestię, czy za nadbudowę nie można uznać montażu instalacji odbiegającej funkcjonalnie od danego obiektu budowlanego (np. montaż masztu antenowego). Ocena sądu jest jednoznaczna - nie można powyższego uznać za nadbudowę.
Podobny sposób rozumienia nadbudowy można odnaleźć w literaturze urbanistycznej (por. np. P. Saternus „Leksykon urbanistyki i planowania przestrzennego”, Warszawa 2013, s. 284). Wskazano tam, że nadbudowa może obejmować jedną kondygnację, ale również kilka. Może to być również zmiana konstrukcji dachu z płaskiego na wysoki.
Znacznie częściej orzecznictwo zajmowało się pojęciem rozbudowy. Zdaniem WSA w Krakowie z rozbudową mamy do czynienia w przypadku zmian innych poza wysokością charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego. Może dotyczyć to kubatury, powierzchni zabudowy czy też długości lub szerokości budynku. Tak więc rozbudową będzie powiększenie istniejącego obiektu budowlanego charakterystyczny parametr budynku, który stanowi zewnętrzną część obiektu budowlanego (wyrok WSA w Krakowie z 27 października 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 963/15).
To ogólne założenie konkretyzowane jest w kilku orzeczeniach, zgodnie z którymi:
● za rozbudowę budynku należy uznać przeprowadzenie robót budowlanych polegających na dobudowaniu do istniejącego obiektu budowlanego balkonu (wyrok WSA w Bydgoszczy z 17 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Bd 553/14),
● rozbudowę stanowią również roboty budowlane polegające na zabudowie loggi, w wyniku których powstaje nowe pomieszczenie pomiędzy dotychczasową ścianą z oknami, a zamierzoną konstrukcją płyt z PCV i okien (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 16 kwietnia 2014 r., sygn. akt II SA/Go 187/14).
Nie można również wykluczyć, że w konkretnym przypadku rozbudowa obejmuje zakres prac większy i bardziej skomplikowany niż budowa nowego obiektu (wyrok Krajowej Izby Odwoławczej przy prezesie Urzędu Zamówień Publicznych z 8 października 2014 r., sygn. akt KIO 2126/14).
Wszystkie powyższe tezy były potrzebne do wykazania, że w wyniku rozbudowy może w pewnych przypadkach powstać nawet nowy obiekt budowlany. Przekonanie takie wyraził w jednym z wyroków Naczelny Sąd Administracyjny. Uznał on wprost, że wskutek rozbudowy może dojść do lokalizacji nowego budynku w wyniku powiększenia budynku istniejącego (wyrok NSA w Warszawie z 8 maja 2015 r., sygn. akt II OSK 2492/13).
Pole do popisu
Mając na uwadze przytoczone orzeczenia, można zaryzykować tezę, że niezależnie od przepisów przejściowych w stanie prawnym po wejściu w życie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych można będzie zarówno dobudowywać do istniejących domów mieszkalnych nowe piętra lub nawet budować nowe budynki mieszkalne, pod warunkiem, że będą one rozumiane jako „powiększenie” budynków istniejących. Co więcej, nie można wykluczyć, że te budynki „istniejące” mogłyby mieć inną funkcję niż mieszkaniową – można sobie bowiem wyobrazić sytuację, że ktoś zechce nad budynkiem sklepu nadbudować kilka pięter powierzchni mieszkaniowej!
Analizowany przypadek nie będzie się więc odnosił do terenów niezabudowanych.
Trzeba jednocześnie zastrzec, że wszystkie tego rodzaju inwestycje będą musiały być zgodne zarówno z ustawą z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.) – a więc miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, jak i prawem budowlanym (i odległościami związanymi z usytuowaniem konkretnych budynków). Tak więc proste ominięcie przepisów ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych nie zawsze będzie możliwe. Zwrócić uwagę należy również na to, że w konkretnych planach miejscowych pojęcia „rozbudowy” czy „nadbudowy” mogą być określone w inny sposób od tego, jaki wskazano powyżej. Może to być dodatkowa okoliczność komplikująca realizację inwestycji.
Nie zmienia to jednak faktu, że w art. 3 ust. 3 u.i.w. ustawodawca zostawił furtkę, dzięki której można próbować z pominięciem ograniczeń budować nawet nowe budynki mieszkalne.
To zatem kolejna dobra wiadomość dla właścicieli nieruchomości. Ustawodawca w stosunku do mieszkaniówki przewidział bowiem ulgowe potraktowanie w przepisach przejściowych. [ramka]
ikona lupy />
Dziennik Gazeta Prawna

Pod parasolem przez trzy lata
W przepisach przejściowych ustawodawca dał właścicielom nieruchomości planującym zabudowę mieszkaniową w sąsiedztwie wiatraków trochę czasu na wykorzystanie starych zasad. To dla przedsiębiorców szansa.
● Pozwolenia na budowę budynków mieszkalnych albo budynków o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, wydane przed dniem wejścia w życie ustawy, zachowują moc (art. 13 ust. 1 u.i.w.). Zatem jeżeli jakiś przedsiębiorca ma już pozwolenie na budowę inwestycji mieszkaniowej w bliskiej odległości od istniejącej (lub wyznaczonej w planie miejscowym) elektrowni wiatrowej, może spać spokojnie. Uwaga: zgodnie z polskim prawem pozwolenia są ważne 3 lata.
● Także postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę, wszczęte i niezakończone do dnia wejścia w życie ustawy, prowadzi się na podstawie dotychczasowych przepisów (art. 13. ust. 3 u.i.w.).
● Postępowania dotyczące decyzji o warunkach zabudowy dla budynków mieszkalnych lub budynków o funkcji mieszanej, w skład której wchodzi funkcja mieszkaniowa, prowadzi się jeszcze przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy (art. 14 ust. 1 u.i.w.). Co więcej, nie tylko można prowadzić już rozpoczęte postępowania, lecz także na starych zasadach inicjować postępowanie.
● Deweloperzy mogą spać spokojnie także wtedy, gdy dla danego terenu są uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które przewidują mieszkaniówkę. Plany uchwalone przed wejściem ustawy zachowują moc na starych zasadach (art. 15 ust. 2 u.i.w.).