Zgodnie z postanowieniami art. 390 kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana na podstawie umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić na drodze sądowej zawarcia tej umowy, jeżeli umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy. Jeżeli zawarta pomiędzy stronami umowa przedwstępna nie czyni zadość wymaganiom co do formy umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać jedynie naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
W przypadku przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości wysokość szkody ustala się porównując stan majątkowy, jaki istniałby, gdyby uprawniony nie liczył na zawarcie umowy sprzedaży ze stanem powstałym wskutek zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży i oczekiwaniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Obejmuje ono także utracone korzyści, które uprawniony mógłby osiągnąć, gdyby nie wyrządzono mu szkody, bez odszkodowania za straty poniesione na skutek działań mających na celu zawarcie umowy sprzedaży oraz za utracone korzyści wskutek nie zawarcia umowy sprzedaży. Oznacza to, iż zakresem odszkodowania nie są objęte utracone korzyści, takie, jakie strona mogłaby osiągnąć, gdyby doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Żądanie odszkodowania za utracone korzyści inne niż możliwe do uzyskania w związku z zawarciem umowy przyrzeczonej jest prawnie dopuszczalne, niemniej jednak z faktycznego punktu widzenia trudne do udowodnienia na drodze procesowej. Przykładowo za utracone korzyści, będące elementem szkody podlegającej naprawieniu, należy uznać zarobek utracony podczas prowadzenia negocjacji oraz np. korzyści, które mogłaby strona uzyskać, gdyby zawarła umowę przedwstępną z inną osobą, której oferta została odrzucona.
Szkodą podlegającą naprawieniu zgodnie z art. 390 par. 1 k.c. będą na pewno koszty zawarcia i przygotowania umowy przedwstępnej, w tym koszty prowadzenia rokowań, składania ofert, przejazdów, ewentualne wynagrodzenie prawnika oraz innych doradców uczestniczących w zawieraniu umowy przedwstępnej, opłaty notarialne i podatki należne do zapłaty na podstawie obowiązujących przepisów. Zakresem szkody objęte będą inne wydatki poniesione w celu przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej, pozostające w związku przyczynowym z przygotowaniem do zawarcia umowy.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
ANNA JÖNSSON
radca prawny w Kancelarii Prawnej GLN
ikona lupy />
Anna Jönsson, radca prawny w Kancelarii Prawnej GLN / DGP