Ubiegły rok na rynku nieruchomości był bez wątpienia rynkiem działek. Ceny w okolicach dużych miast wzrosły kilkakrotnie. Dopiero jesień przyniosła otrzeźwienie. W tym roku można się spodziewać stabilizacji cen.
Ceny minimalne oferowane za działki w okolicach Warszawy wzrosły w ubiegłym roku siedmiokrotnie. Ceny gruntów w stolicy są najwyższe w Polsce. Hossę na rynku działek poprzedził szybki wzrost cen mieszkań i domów.
- Dopiero po jakimś czasie Polacy uświadomili sobie, że zamiast kupować drogie mieszkanie w centrum miasta, lepiej i taniej będzie kupić działkę i wybudować nowy dom - mówi Tomasz Labiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
W stolicy cztery razy drożej niż w terenie
Ceny minimalne w stolicy są ponad cztery razy wyższe niż w Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie. Zdaniem Marty Kosińskiej z portalu Szybko.pl świadczy to zarówno o bardzo dużym popycie na działki w stolicy, jak i o dużych możliwościach finansowych warszawiaków.
Drugie miejsce w rankingu najwyższych wzrostów cen gruntów w ubiegłym roku zajmuje Gdańsk. Tu cena minimalna wzrosła o 333 proc. W Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu ceny minimalne na koniec roku ukształtowały się na poziomie „jedynie” 80 złotych za metr, przy czym najniższy wzrost - „zaledwie” o 37 proc. - miał miejsce we Wrocławiu.
Koniec roku wszędzie, poza Poznaniem, przyniósł spadek cen działek budowlanych. Marta Kosińska uważa, że także ceny ziemi osiągnęły poziom, przy którym podaż zrównoważyła się z popytem. Nie wszędzie sytuacja wygląda tak samo. W Krakowie ceny gruntów spadły w ostatnim kwartale ubiegłego roku o 8 proc., w Gdańsku o 11 proc., a w Warszawie aż o 22 proc.
W 2008 roku ceny wreszcie ustabilizują się
Zarówno wzrost cen, który miał miejsce w 2007 roku, jak i wyhamowanie, które nastąpiło w IV kwartale, wskazują, iż w 2008 roku, ceny działek budowlanych nie powinny zanotować dalszych wysokich wzrostów. W perspektywie inwestora indywidualnego cena działki osiągnęła już tak wysoki poziom, że jej koszt może być nawet porównywalny z kosztem budowy domu.
W tej chwili na rynku, także rynku działek, panuje stagnacja i duża rozbieżność między cenami oferowanymi i cenami akceptowanymi przez kupujących. Dochodzi do stosunkowo niewielu transakcji. Jeśli ktoś w Łomiankach oferuje działkę za 1 tys. zł. za metr, to nie należy się dziwić, że nie znajduje na nią nabywcy - mówi Tomasz Labiedź.
Eksperci dostrzegają sporą korelację między cenami gruntu a ilością ziemi przeznaczonej pod zabudowę. W miastach, gdzie plany zagospodarowania przestrzennego obejmują największy obszar, ceny działek są niższe. Tak jest we Wrocławiu i w Gdańsku, gdzie ponad połowa miasta ma swoje plany. Krańcowo odmiennym przykładem jest Warszawa, gdzie ceny są najwyższe w Polsce i tylko kilkanaście procent miasta ma sporządzone plany zagospodarowania przestrzennego.
Ważne!
Właściciele działek budowlanych pod dużymi miastami, widząc wzrost cen, nie sprzedają wszystkich gruntów
Mniej transakcji w obrocie nieruchomościami
Jednak nawet odrolnienie nie gwarantuje automatycznego zwiększenia podaży gruntu i niższych cen. Pod dużymi miastami właścicielami działek budowlanych są zwykle byli rolnicy. Zrozumiałe, że widząc wzrosty cen, nie sprzedają wszystkich gruntów. Sprzedają jedną, dwie działki i czekają na wyże ceny. Zresztą, jak mówi Tomasz Labiedź, zachęca ich do tego także nasz system podatkowy.
Marcin Gołębiewski z redNet Consulting nie widzi powodu spadku cen działek w tym roku. Nikt nie jest zmuszony do szybkiej sprzedaży gruntów, więc nie ma powodu do obniżania ceny. Ceny mogą nawet rosnąć, ale powoli - szczególnie w okolicach dużych miast, gdzie obowiązują plany zagospodarowania przestrzennego, a szczególnie tam, gdzie mają powstać w najbliższym czasie dogodne połączenia komunikacyjne. Przy tej okazji Marcin Gołębiewski wymienia podwarszawski Nadarzyn - gdzie powstać ma obwodnica węzła komunikacyjnego w Jankach.
Tomasz Labiedź twierdzi jednak, że te wszystkie prognozy mogą się nie sprawdzić, jeśli rzeczywiście dojdzie do globalnej dekoniunktury gospodarczej i pogorszenia sytuacji gospodarczej także w Polsce. Wówczas nawet działki w atrakcyjnych miejscach mogą stanieć.
RADY DLA KUPUJĄCEGO DZIAŁKĘ
- Zapoznaj się w Sądzie Rejonowym w Wydziale Ksiąg Wieczystych z treścią księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
- Sprawdź w księdze wieczystej, kto jest właścicielem gruntu i czy działka nie jest obciążona wierzytelnościami.
- Sprawdź, czy działka ma tylko jednego właściciela, bo w razie współwłasności do aktu notraialnego musieliby przystąpić róznież pozostali współwłaściciele.
- Jeżeli działkę sprzedaje pełnomocnik właściciela, sprawdź, czy ma ważne pełnomocnictwo.
- Popytaj sąsiadów, czy okolica jest spokojna, czy są uciążliwe firmy i jaki jest poziom wód gruntowych?
- Dowiedz się w gminie, jakie są warunki zabudowy na danym terenie i czy działka rzeczywiście jest przeznaczona pod budownictwo jednorodzinne?
- Upewnij się, że okoliczne grunty nie są terenami archeologicznymi - dla właściciela gruntu to dodatkowy koszt.
- Sprawdź, jaka jest dostępność mediów - ile będzie kosztowało ich doprowadzenie?
- Sprawdź drogi dojazdowe do działki - najlepiej w czasie szczytu komunikacyjnego.
37 proc.
Wzrost cen gruntów
Najniższy wzrost cen miał miejsce we Wrocławiu. Wskazuje to, że nie będzie dalszych wysokich podwyżek
ROMAN GRZYB
OPINIA
Marcin Jańczuk
z firmy Polanowscy Doradcy DS Nieruchomości
Zakup działki pod budowę domu jest często dość skomplikowaną operacją. Sprzedający musi dysponować aktem własności działki, a także posiadać aktualny odpis z księgi wieczystej oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów. Naniesienia na mapach powinny odpowiadać stanowi faktycznemu. Należy prześledzić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwoli to upewnić się co do przeznaczenia działki i możliwości jej zabudowy. Wobec braku planu, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pozwala sprawdzić, czy dany teren posiada funkcję mieszkaniową. Poza walorami krajobrazowymi należy dokładnie sprawdzić położenie względem stron świata, dostęp do drogi publicznej, ukształtowanie terenu, nośność gruntu oraz wymiary działki, co pozwoli na uzyskanie wstępnych wskazówek odnośnie do przyszłego zagospodarowania działki. Sprawą pierwszorzędną jest uzbrojenie terenu w media, w przypadku ich braku należy koniecznie upewnić się co do możliwości i kosztów ich doprowadzenia. Najwygodniej oczywiście jest nabyć działkę w pełni uzbrojoną, co znacznie przyspieszy planowaną budowę.
