Na warszawskim rynku wtórnym brakuje chętnych na mieszkania wybudowane w ostatniej dekadzie. Walczyć o klientów muszą także właściciele największych czteropokojowych mieszkań. Dużym zainteresowaniem cieszą się natomiast nieruchomości wybudowane w czasach PRL.

Wysokie ceny

Co trzecie ogłoszenie na stołecznym rynku dotyczy sprzedaży lokum wybudowanego w ostatniej dekadzie. Wśród transakcji odsetek ten jest o wiele niższy. Ze wszystkich transakcji przeprowadzonych przez agencję Metrohouse & Partnerzy i realizowanych przez klientów firmy Expander jedynie co piąta dotyczyła sprzedaży mieszkania powstałego po 2000 roku. W ostatnich miesiącach wiele mówiło się o dynamicznym wzroście liczby ofert z tzw. nowego rynku wtórnego. Okazuje się jednak, że o ile takich ofert jest dużo, a chętnych wciąż nie brakuje, o tyle ostatecznie nie dochodzi to transakcji. – Głównym problemem jest cena. Nasi klienci niezmiennie wskazują jednak w ankietach, że zależy im na takiej właśnie nieruchomości – mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse & Partnerzy. – Do mieszkania kupionego od dewelopera trzeba średnio doliczyć 1 tys. zł za 1 mkw. na urządzenie lokalu. Ostateczna oferta, która trafia na rynek, wciąż przegrywa więc z o wiele tańszą wielką płytą. Z biegiem czasu te proporcje powinny jednak się odwrócić. Kupujący oczekują coraz wyższego standardu, a starsze mieszkania są w coraz gorszym stanie – uważa Marcin Jańczuk.

Duże czekają

Jak pokazują statystki, do łask wracają nieruchomości z minionej epoki. Mieszkania w budynkach z lat 1970 – 1990 to nieco ponad 20 proc. oferty, natomiast udział w rynku transakcji jest o ponad połowę większy i wynosi 35 proc.

Podobnie wygląda sytuacja, jeśli chodzi o duże powierzchnie. W Warszawie sprzedaje się trzykrotnie mniej lokali cztero- i więcej pokojowych, niż trafia na rynek. Wśród ofert sprzedaży mieszkań z drugiej ręki 12 proc. dotyczy największych mieszkań – wynika z danych portalu Szybko.pl, Expandera i agencji Metrohouse & Partnerzy.

– Nie jest to słaby wynik – podkreśla Jańczuk. Zarówno podaż, jak i popyt na tym rynku od miesięcy pozostają niezmienne. To specyficzne mieszkania, na które nie ma obecnie zapotrzebowania. Tak duże lokale w budynkach z wielkiej płyty są mało funkcjonalne, ponieważ zazwyczaj rozplanowane są na 60 mkw. Z drugiej strony nowe nieruchomości liczą z reguły ponad 100 mkw., a ich cena przekracza 1 mln zł. Zdaniem analityków Metrohouse & Partnerzy na taki produkt nie ma obecnie zapotrzebowania i w ciągu najbliższych miesięcy nie ulegnie to zmianie.

Transakcyjne dużo niższe

Analitycy wzięli pod lupę także różnicę pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną w ostatnich trzech miesiącach. Okazuje się, że w tym okresie sprzedający żądali przeciętnie aż o 8,3 proc. więcej, niż wynosiła cena zakupu. Średnia wartość 1 mkw. mieszkania wystawianego do oferty to 8,5 tys. zł, zaś sprzedanego była o 700 zł niższa. Nie oznacza to jednak, że takie właśnie upusty możemy negocjować na stołecznym rynku wtórnym.

Od kilku miesięcy wartość negocjacji utrzymuje się na poziomie 2 – 3 proc. Skąd więc tak duża różnica? Nie świadczy ona wyłącznie o życzeniowej postawie sprzedających i zawyżonych cenach ofertowych. Jest to głównie efekt dużej liczby oferowanych lokali. Zdaniem analityka Metrohouse & Partnerzy takie wyniki pokazują, jakie mieszkania rzeczywiście sprzedają się na rynku. Od miesięcy niezmiennie są to lokale za ponad 7 tys. zł za 1 mkw. i to one właśnie kształtują średnie ceny transakcyjne.

Z kolei na wysokie ceny ofertowe wpływ mają najdroższe mieszkania, na które nie ma obecnie popytu. Na tle krajowego rynku Warszawa uplasowała się jednak pośrodku stawki. Największe różnice odnotowano w Gdyni. Tam różnica między ceną transakcyjną a ofertową wynosi aż 16 proc. (ponad 1 tys. zł). Z kolei najmniej zróżnicowana pod tym względem jest Łódź, gdzie ta różnica to jedynie 4,3 proc. W wartościach bezwzględnych daje to raptem 170 zł.