Realne oprocentowanie nowo zaciąganych kredytów walutowych nie uległo w ostatnich latach większym zmianom. Ostatnie umocnienie złotego względem walut obcych spowodowało, że oferty kredytów hipotecznych w euro i franku stały się atrakcyjne.
Mogą być nie tylko alternatywą dla kredytów złotówkowych, ale także dla tych udzielanych w ramach programu „Rodzina na swoim”.
Kilka lat temu ryzyko kursowe, jakim straszono osoby zaciągające zobowiązania w walutach obcych, było zagrożeniem – nomen omen – hipotetycznym: wszyscy o nim słyszeli, nikt nie wiedział, jak realne mogą być jego skutki. Jednak wydarzenia na rynku walut, które wywindowały wysokość kursu franka szwajcarskiego wobec złotego z poziomu 2,05 do ponad 3,50, a wartość zadłużenia – i co za tym idzie – wysokość rat kredytowych podniosła się o ponad 40 proc., unaoczniły, jak dalece zdradliwe może być przekonanie, że kredyt walutowy zawsze będzie tańszym rozwiązaniem w stosunku do zobowiązań w rodzimej walucie.
Pomimo tych zagrożeń kredyty walutowe cieszą się nadal dużym zainteresowaniem. W ostatnim czasie cztery banki – BZ WBK, Getin Noble Bank, Kredyt Bank i Raiffeisen – zdecydowały się ponownie wprowadzić do oferty kredyty wycofane w czasie kryzysu. Zmiana w stosunku do okresu przed kryzysem jest jednak taka, że główną walutą stało się euro, a nie jak uprzednio frank szwajcarski.
Pożyczkę w euro dostaniemy w 15 bankach, natomiast zobowiązanie w walucie szwajcarskiej – tylko w dziewięciu.
Nie dla każdego
Powrót ofert finansujących potrzeby mieszkaniowe w walutach obcych nie idzie w parze z ich większą dostępnością. Nadal obowiązuje – wprowadzona w lipcu 2008 roku – rekomendacja S, regulująca sposób liczenia zdolności kredytowej dla zobowiązań walutowych. Narzuca ona bankom inne obliczanie zdolności kredytowej dla kredytów walutowych. Oznacza to, że w takich przypadkach banki do wyliczenia zdolności przyjmują kwotę kredytu powiększoną o 20 proc. i dodatkowo oprocentowanie, jakie obowiązuje dla kredytu złotowego. Rozwiązanie to powoduje, że tego typu zobowiązania stają się niedostępne dla osób zarabiających najmniej.
To już luksus
Część banków traktuje kredyt walutowy jako produkt luksusowy. Są przypadki, że średnie zarobki niezbędne do otrzymania tego typu pożyczki wynoszą znacznie więcej niż tzw. średnia krajowa. Zdolność kredytowa w poszczególnych bankach liczona jest w różny sposób, inaczej też poszczególne instytucje podchodzą do źródeł zarobków (etat, działalność gospodarcza, umowy zlecenia i o dzieło), różnie liczone są obciążenia (np. z tytułu kart kredytowych) oraz wydatki bieżące gospodarstwa domowego. Wyliczanie zdolności kredytowych może zawierać pewne odstępstwa od zasady, że wyższa zdolność jest w przypadku kredytów złotowych. Pewne różnice mogą także wystąpić w przypadku wyboru między euro a frankiem szwajcarskim.
Ograniczenia przy liczeniu zdolności kredytowej to nie-jedyne, jakie napotka się, poszukując kredytu hipotecznego w walutach obcych. Innym jest tzw. LTV, czyli wymagany poziom środków, jakimi dysponuje przyszły nabywca nieruchomości. O ile w przypadku kredytów złotowych większość banków powróciła już do pełnego finansowania zakupów, to kredyty walutowe dalej mają w tym względzie ograniczenia. Są one jednak coraz mniejsze i większość banków najwyraźniej uznało, że ryzyko wahań kursowych oddala się. Prawdopodobnie ma na to wpływ również perspektywa wejścia Polski do strefy euro i nieodległe zapewne włączenie naszej waluty do mechanizmu ERM II.
Kosztowne marże
Patrząc na historyczne dane dotyczące oprocentowania pożyczek walutowych (szczególnie oferty atrakcyjne cenowo), widać, że realne oprocentowanie nowo zaciąganych kredytów nie uległo na przestrzeni ostatnich lat większym zmianom. Waha się ono pomiędzy 3,7 a 4,5 proc., choć oczywiście są banki oferujące pożyczki o znacznie wyższym oprocentowaniu. Wyraźnej zmianie uległa natomiast struktura płaconej raty. Jeszcze w roku 2008 marża stanowiła zdecydowanie mniej niż połowę realnego oprocentowania kredytu. Kryzys finansowy, a co za tym idzie, problemy z pozyskaniem walut obcych na rynku międzybankowym z jednej strony, a obniżki stóp procentowych w strefie euro z drugiej spowodowały, że marża stanowi ok. 80 proc. raty kredytowej w przypadku euro i ponad 90 proc. wartości raty dla zobowiązań we franku.
Marże dla tych zobowiązań w styczniu nieznacznie spadły. Można się więc spodziewać, że wraz z zaostrzającą się walką o klienta ten parametr cenowy będzie malał. Nie wydaje się jednak możliwy powrót do sytuacji z 2008 roku, kiedy to średnia marża dla kredytów walutowych była tylko nieznacznie wyższa od złotowych i wahała się wokół 1,5 proc.
Kredyty walutowe w obecnej sytuacji rynkowej stanowią interesującą alternatywę w stosunku do zobowiązań w polskiej walucie. Jednak nie jest to rozwiązanie dla wszystkich. Ryzyko kursowe oraz prawdopodobne podwyżki stóp procentowych w Europie i Szwajcarii mogą oznaczać, że rata na przestrzeni całego okresu spłaty będzie podlegać wahaniom. Wybór kredytu musi więc być starannie przemyślany, zarówno pod względem możliwości spłaty, jak też innych okoliczności, które mogą wpłynąć na całkowity koszt spłacanego kredytu. Wydaje się, dla przykładu, niekorzystny dla osób, które po kilku latach będą chciały spłacić w całości zaciągnięte zobowiązanie.
