Umowa najmu zawarta na czas określony powinna charakteryzować się trwałością. Strony takiej umowy powinny działać w zaufaniu, że umowa nie wygaśnie przed upływem terminu, na który została zawarta. W pewnych przypadkach przepisy kodeksu cywilnego przewidują jednak możliwość przedwczesnego rozwiązania umowy zawartej na czas określony. Tak jest gdy rzecz wynajęta ma wady, które nie zostały przez wynajmującego usunięte, albo w przypadku gdy najemca używa rzeczy niezgodnie z umową lub gdy pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu. Stabilność stosunku najmu nie przesądza więc o absolutnej niemożności rozwiązania tej umowy. Wskazane w przepisach kodeksu cywilnego powody rozwiązania umowy najmu mają charakter tzw. ważnych przyczyn.

Aby nie rozbudowywać katalogu przyczyn rozwiązania umowy najmu zawartej na czas określony, celowe jest wskazanie, że umowa ta może zostać wypowiedziana przez jedną ze stron z ważnych przyczyn. Wyrażany jest jednak pogląd, że skoro ustawodawca nakazał stronom wskazanie w umowie przypadków, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony, to zawarcie w tej umowie zapisu o wypowiedzeniu z ważnych przyczyn nie jest wystarczające. Uzasadniając taką tezę, wskazuje się, że uzależnienie możliwości wypowiedzenia od zaistnienia ważnych przyczyn jest za szerokie i wprowadza do stosunku najmu niepewność, gdyż każda ze stron może inaczej oceniać, czy takie ważne przyczyny w danych okolicznościach zachodzą. Sąd Najwyższy (SN) opowiedział się jednak za dopuszczalnością wskazania w umowie najmu ważnych przyczyn jako powodu rozwiązania umowy (uchwała z 21 listopada 2006, sygn. III CZP 92/06). Zdaniem SN takie postanowienie umowy pozostaje w zgodzie z intencją ustawodawcy. Strony umowy mogą bowiem wziąć na siebie ryzyko, że zaistnieją sytuacje, w których rozwiązanie stosunku najmu może nastąpić bez ich szczegółowego definiowania w umowie. Strony pozostawiają ocenę tych sytuacji niezawisłemu sądowi, który orzeknie, czy dana okoliczność była ważną przyczyną. Takie stanowisko SN jest uzasadnione, gdyż co do zasady każde zobowiązanie o charakterze trwałym powinno ulegać rozwiązaniu wobec zaistnienia ważnych przyczyn.

Maciej Prusak

adwokat, partner w kancelarii BSJP Taylor Wessing