Mimo nadal szybko rozwijającego się rynku kredytów hipotecznych, co może rodzić obawy o przyszłą stabilność portfela tych zobowiązań, oraz korekty na rynku nieruchomości, wiele wskazuje na to, że sytuacja jest bezpieczna. Przemawia za tym kilka argumentów.

- Portfel kredytów hipotecznych w stosunku do PKB jest w Polsce mały, sięga 11 proc., podczas gdy w Europie Zachodniej przekracza 50 proc., a w USA sięgał nawet 100 proc. - mówi Marcin Pawłowski z BZ WBK.

To właśnie relatywnie niewielki rynek sprawia, że nawet gdyby doszło do perturbacji związanych z pogorszeniem jakości tego portfela, będą one stosunkowo niewielkie.

- Ewentualne problemy będą dużo mniejsze niż w krajach, gdzie stosunek kredytów hipotecznych do PKB jest dużo większy - przekonuje Bartłomiej Śliwa z firmy doradczej KPMG.

Drugi argument przemawiający za niskim prawdopodobieństwem wystąpienia kryzysu podobnego do tego z USA to brak segmentu subprime w Polsce, przynajmniej w przypadku rynku kredytów hipotecznych.

- Bo np. w kredytach gotówkowych taki segment jest, czego przykładem jest działalność np. Providenta. W przypadku hipotek problemu nie ma, bo ciągle mało osób ma kredyt hipoteczny i banki nie muszą wchodzić na siłę w ryzykowne segmenty klientów - mówi Łukasz Tarnawa, ekonomista PKO BP.

To właśnie kredyty dla segmentu subprime wraz ze spadkiem cen nieruchomości i rosnącymi stopami procentowymi były źródłem kryzysu, którego skutki dla sektora nieruchomości w USA OECD ocenia na prawie 0,5 bln dol. Kredyty w USA były udzielane osobom bez zdolności kredytowej, w oparciu o wiarę, że cena nieruchomości będzie rosła. To tzw. kredyty NINJA (no income, no Job, no assets) - bez pracy, bez dochodów, bez majątku).

- Na polskim rynku nie ma raczej instytucji stosujących podobne zasady udzielania kredytów - mówi Marcin Pawłowski.

W Polsce nie ma rozwiniętego też rynku sekurytyzacji, a właśnie w ten sposób instytucje finansowe w USA sprzedawały wierzytelności z segmentu subprime po uprzednim umieszczeniu ich w instrumentach oznakowanych przez agencje ratingowe jako bezpieczne.

Nie oznacza to jednak, że rynek kredytów hipotecznych jest całkowicie bezpieczny. Niepokój budzą kredyty udzielane na więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości.

- To jest ryzykowne, szczególnie przy obecnym spadku cen nieruchomości - mówi Łukasz Tarnawa.

Problem dotyczy szczególnie tych kredytów, z których środki były przeznaczane na zakup mieszkania jako inwestycji, z planami późniejszej sprzedaży po wyższej cenie.

- Tu pewnym wyjściem z sytuacji jest rozwój rynku najmu, który zachowuje się koniunkturalnie i wykazuje wzrost, kiedy mamy do czynienia z malejącą liczbą osób zainteresowanych kupnem mieszkania - mówi Marcin Pawłowski.

Do tego dochodzi ryzyko związane z podwyżkami stóp procentowych czy możliwym osłabieniem złotego, w sytuacji kiedy 80-90 proc. sprzedawanych kredytów jest denominowanych we frankach.

- Wskutek wzrostu stóp procentowych można się liczyć ze wzrostem szkodowości portfela kredytowego w złotych, niewykluczone, że także będzie to dotyczyć portfela w CHF - mówi Bartłomiej Śliwa.

Ekspert KPMG wskazuje na jeszcze jedną cechę charakterystyczną kredytów hipotecznych.

- Specyfiką kredytów hipotecznych jest to, że w pierwszych latach bankructwa zdarzają się dość rzadko. Zwykle następują dopiero po pięciu latach, a w jeszcze większym stopniu po dziesiątym roku spłaty zadłużenia - mówi.

A w Polsce boom na kredyty hipoteczne to tak naprawdę ostatnie cztery, pięć lat.

OPINIA

KRZYSZTOF PIETRASZKIEWICZ

szef Związku Banków Polskich

W Polsce nie oferujemy operacji czy produktów, które stały się źródłem kryzysu subprime na Zachodzie. Zdecydowały o tym inna praktyka działalności banków czy inny stopień rozwoju bankowości i rynków kapitałowych. Oczywiście, obserwowany obecnie szybki rozwój tego rynku może nieść zagrożenia, ale o innym charakterze, wynikające z ryzyka stopy procentowej czy ryzyka walutowego. To jest bardzo ważna kwestia, dlatego potrzebne jest działanie w kilku obszarach dotyczących np. obrotu wierzytelnościami, zmian w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych czy udoskonalenie systemu wycen nieruchomości.