Ministerstwo Infrastruktury chce, aby prywatni inwestorzy współfinansowali budowę lokalnych dróg osiedlowych, chodników, parków zieleni, a nawet przedszkoli. Takie rozwiązania przewidziano w projekcie nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

- Chcemy zapewnić optymalny zakres odpowiedzialności w procesie inwestycji budowlanych samorządu lokalnego i uczestników procesu inwestycyjnego, takich jak inwestorzy, projektanci czy wykonawcy - mówi Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury. Jego zdaniem, zmiany umożliwią aktywny udział inwestorów w ramach finansowania lokalnej (osiedlowej) infrastruktury technicznej i społecznej dla przedsięwzięć mieszkaniowych i rewitalizacyjnych.

Umowa urbanistyczna

Gminy określać będą lokalne parametry urbanistyczne, na podstawie których inwestorzy zaplanują swoje inwestycje. Parametry te mają precyzować intensywność zabudowy, sposób przeznaczeniu terenu, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc parkingowych itp. W stosunku do terenów planowanych na cele budownictwa mieszkaniowego gmina w lokalnych parametrach urbanistycznych określi ponadto procentowy udział powierzchni terenów przeznaczonych na zieleń osiedlową i place zabaw oraz liczbę miejsc w szkołach i przedszkolach proporcjonalnie do 1 tys. mkw. powierzchni całkowitej budowanych mieszkań.

- Kwestie te zostaną szczegółowo doprecyzowywane w umowie urbanistycznej, zawieranej pomiędzy gminą a inwestorem - wyjaśnia Olgierd Dziekoński.

W umowie trzeba będzie wskazać, w jakim terminie i w jaki sposób inwestor wykonana inwestycje. Za niewypełnienie zobowiązań lub za ewentualne opóźnienia gmina będzie mogła pobrać od inwestora kary umowne. Jednocześnie przy zawieraniu samej umowy gmina będzie mogła zażądać zabezpieczenia przysługujących jej roszczeń o zapłatę zastrzeżonych kar umownych.

Korzyści dla gmin

- Nowe rozwiązania unormują procedury, który obecnie już stosuje się w wielu gminach. Już dziś zdarza się, że gminy uzależniają zgodę na realizację inwestycji od przyjęcia przez inwestora pewnych zobowiązań. Jeżeli kwestie te zostaną unormowane prawnie, to gminom i inwestorom będzie łatwiej prowadzić negocjacje - wyjaśnia Olgierd Dziekoński.

Zdaniem ekspertów nowe regulacje będą korzystne przede wszystkim dla władz samorządowych, które otrzymają instrumenty prawne umożliwiające skuteczne prowadzenie polityki zrównoważonego rozwoju.

- Jak dotkliwy jest brak tej polityki, widać najlepiej przy realizacji wielu inwestycji mieszkaniowych, które powstają bez jednoczesnego zapewnienia infrastruktury drogowej, kanalizacyjnej, nie wspominając już o tych, które mają służyć zaspokajaniu potrzeb społecznych - mówi Daniel Kopania, radca prawny w kancelarii Clifford Chance.

Zdaniem samorządowców, ważne jest, aby w wydatkach powstających na skutek rozwoju gmin i miast uczestniczyły także podmioty, które w dużej mierze się do tego rozwoju przyczyniają, czyli deweloperzy i inni prywatni inwestorzy.

- Dziś to gminy, a nie deweloperzy, odpowiedzialne są za realizację różnego rodzaju zadań związanych z powstawaniem nowych osiedli, jak np. budowę dróg, doprowadzenie mediów, budowę szkół, przedszkoli. Gminy nie mają rezerw finansowych i dlatego potrzebują wsparcia - mówi Mariusz Poznański, wójt gminy Czerwonak pod Poznaniem, przewodniczący Związku Gmin Wiejskich.

Obciążenia deweloperów

Deweloperzy i prywatni inwestorzy obawiają się, że przygotowywane przepisy mogą zablokować wiele inwestycji.

- Dziś bardzo często nie jest określone, czy droga jest osiedlowa, gminna czy powiatowa. Mogą pojawiać się więc wątpliwości, kto jest gospodarzem terenu i z kim należy rozmawiać - mówi Henryk Urbański, prezes Budimeksu Nieruchomości. Jego zdaniem, lokalne władze mogą celowo zmieniać kategorię dróg tylko po to, aby przerzucić koszty ich remontu na prywatnych inwestorów.

Zdaniem deweloperów, wprowadzenie nowych przepisów wpłynie na wzrost cen mieszkań.

- Koszty inwestycji deweloperzy będą musieli przerzucić na nabywców domów i mieszkań. Trudno jest dziś powiedzieć, o ile wzrosną ceny, gdyż wszystko zależy od tego, jak dużą inwestycję prowadzi deweloper, jakie będzie jej położenie i jakie nakłady poniesie - mówi Jacek Bielecki, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Już w najbliższych dniach nowe propozycje resortu infrastruktury trafią do konsultacji. Ministerstwo chce, by nowelizacja obowiązywała od połowy przyszłego roku.