Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową. Pośrednik powinien zostać wpisany do centralnego rejestru pośredników i mieć licencję. Działalność może prowadzić również przedsiębiorca, pod warunkiem że sam będzie miał licencję, albo będzie korzystał z pośredników w obrocie nieruchomościami, którym nadano licencję zawodową.

Zawieranie umów

Pośrednik wykonuje czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów kupna, sprzedaży praw do nieruchomości, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Doprowadza też do zawarcia umów najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części.

W imieniu klienta nie zawiera jednak tych umów. Natomiast oferuje nieruchomości swojego klienta do sprzedaży, szuka nabywców oraz nieruchomości, które chcą zakupić jego klienci, negocjuje warunki zakupu lub zamiany nieruchomości, oferuje nieruchomości do wynajmu albo dzierżawy. Może umożliwiać oględziny nieruchomości, doradzać, jaką umowę w przyszłości należy zawrzeć, na przykład przedwstępną, a dopiero później właściwą, oraz wykonywać inne czynności zmierzające do zbycia nieruchomości. Do tych czynności nie należy jednak porządkowanie stanu geodezyjnego i prawnego nieruchomości, mimo że bez uporządkowania tych spraw nie może dojść do transakcji. Wprawdzie przepisy nie zakazują mu wykonywania tych usług, pod warunkiem że dysponuje wiedzą i niezbędnymi uprawnieniami. Ubezpieczenie pośrednika nie obejmowałoby jednak tych czynności i dlatego nie ponosiłby odpowiedzialności zawodowej tylko odszkodowawczą.

Pośrednik wykonuje też opracowania i ekspertyzy oraz prowadzi doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

Pośrednik ma prawo do wglądu m.in do ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabel taksacyjnych, planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w gminie oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Może pobierać odpisy, wypisy i zaświadczenia z tej dokumentacji.

Te wszystkie czynności prowadzi sam lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze, które działają pod jego bezpośrednim nadzorem. Za ich czynności ponosi odpowiedzialność zawodową.

Umowa pośrednictwa

Klient zawiera z pośrednikiem umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Umowa sporządzona jest na piśmie pod rygorem nieważności. Należy w niej wskazać pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy, numer licencji zawodowej oraz zawrzeć oświadczenie o posiadanym przez pośrednika ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywanymi czynnościami pośrednictwa.

W praktyce zawierane są dwa rodzaje umów pośrednictwa: z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz konkretnego pośrednika lub przedsiębiorcy, albo bez takiego zastrzeżenia. W razie zastrzeżenia wyłączności druga strona nie może zawierać umów, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą pośrednikowi. Na przykład nie byłoby wolno, aby klient powierzył sprzedaż tej samej nieruchomości innemu pośrednikowi.

Za swoje czynności pośrednik pobiera wynagrodzenie. W umowie podaje się kwotę, jaką dostanie on z tego tytułu, albo wskaże się podstawy do ustalenia w przyszłości (np. pewien procent od wartości dokonanej transakcji). Może to być również wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

Pośrednik objęty jest obowiązkowym ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z prowadzoną przez niego działalnością. Gdyby zaś korzystał z pomocy innych osób wykonujących pracę pod jego nadzorem, to wówczas ubezpieczenie musi obejmować też szkody wyrządzone ich działaniem.

Ważne!

Pośrednik może sam być przedsiębiorcą prowadzącym działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami albo wykonywać zawód w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy