Pożyczki hipoteczne nie cieszą się w Polsce dużą popularnością. Z danych porównywarki finansowej Comperia.pl, wynika, że w II kwartale 2008 r. jedynie 4,98 proc. zapytań o produkt hipoteczny dotyczyło pożyczki hipotecznej. W porównaniu z I kwartałem 2008 r. jest to wzrost zaledwie o 0,14 pkt proc. Świadczy to o małej popularności pożyczek hipotecznych. Biorąc jednak pod uwagę kilka milionów nieruchomości w naszym kraju, które posiadają nieobciążoną hipotekę, potencjał tego rynku ocenić należy pozytywnie.

Zalety pożyczki hipotecznej

Główną zaletą pożyczki hipotecznej jest jej elastyczność i możliwość wykorzystania środków finansowych na dowolny cel (z wykluczeniem finansowania działalności gospodarczej). Pod tym względem pożyczka hipoteczna to produkt bardzo zbliżony do kredytu gotówkowego. Zabezpieczenie w postaci wpisu do hipoteki znacznie obniża ryzyko niespłacenia zobowiązania finansowego, a to pozwala na obniżenie oprocentowania pożyczki hipotecznej. Pożyczka hipoteczna jest o wiele tańsza niż tradycyjny kredyt gotówkowy bez zabezpieczenia. Zaciągając kredyt gotówkowy w wysokości 100 tys. zł na maksymalny oferowany okres siedmiu lat, zapłacimy miesięcznie ok. 300 zł więcej niż zaciągając pożyczkę hipoteczną na taki sam okres. Dodatkowo w przypadku pożyczki hipotecznej można wydłużyć okres kredytowania nawet do 20-30 lat. A to w jeszcze większym stopniu wpływa na obniżenie miesięcznych płatności związanych z obsługą pożyczki. Różnica w miesięcznej racie kredytu gotówkowego w wysokości 100 tys. zł (zaciągniętego na siedem lat) oraz pożyczki hipotecznej w tej samej wysokości, ale rozłożonej na 20 lat przekracza 900 zł (patrz porównanie poniżej).

Dodatkowo wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pozwala na znaczne zwiększenie wysokości zaciąganej pożyczki. Niektóre banki udzielają pożyczek hipotecznych nawet do 80 proc. wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. W przypadku kredytów gotówkowych większość banków ogranicza ich wysokość do 100 tys. zł, co często okazuje się być niewystarczające do sfinansowania naszych potrzeb.

Wady pożyczki hipotecznej

Niewątpliwie wadą pożyczek hipotecznych są procedury związane z ich udzielaniem. Zanim otrzymamy pożyczkę hipoteczną, musimy przejść pełną procedurę analizy kredytowej: analizę prawną i techniczną nieruchomości oraz analizę ekonomiczną naszej sytuacji finansowej. Taki proces może trwać nawet kilka tygodni i wymaga zgromadzenia dużej liczby dokumentów (to często zniechęca sporą grupę potencjalnych klientów - w szczególności tych, którym zależy na czasie).

Dla kogo pożyczka hipoteczna

Pożyczki hipoteczne przeznaczone są dla osób dysponujących nieruchomością spełniającą wymogi banku odnośnie do zabezpieczenia, które potrzebują środków finansowych na cel dowolny i akceptują wydłużony proces uzyskania takiego finansowania. Osoby potrzebujące mniejszej kwoty, nieprzekraczającej 50 tys. zł, powinny skorzystać z prostszego rozwiązania, jakim jest kredyt gotówkowy.

Gdzie najtaniej

Jeżeli zdecydujemy się na pożyczkę hipoteczną, warto zastanowić się nad wyborem banku. Najtańsze pożyczki hipoteczne w złotych oferują dziś Nykredit, MultiBank oraz ING Bank Śląski. W kategorii kredytów we frankach szwajcarskich najbardziej atrakcyjne warunki proponują: Raiffeisen Bank, ING Bank i Polbank EFG.

Ranking oparty jest o kryterium rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania, która uwzględnia wszystkie koszty pożyczki: odsetki, prowizje, ubezpieczenia, opłaty związane z uruchomieniem kredytu, a w przypadku kredytów we frankach szwajcarskich również spread walutowy. Tworząc ranking przyjęliśmy, że wartość nieruchomości, będącej zabezpieczeniem pożyczki, wynosi 300 tys. zł, a w banku pożyczamy 180 tys. zł (wskaźnik LTV, czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia wynosi 60 proc.). Pożyczkę spłacać będziemy przez 20 lat w równych ratach.

Kolejność banków w zestawieniu nie uwzględnia innych niemierzalnych aspektów oferty, takich jak elastyczność czy szybkość procedur. Może się więc okazać, że miesięczna oszczędność kilkudziesięciu złotych nie zrekompensuje nam kolejek, nerwów i niepotrzebnej biurokracji.

OPINIA

PAWEŁ MAJTKOWSKI

analityk Expander Advisors

Polacy szukają alternatyw wobec najpopularniejszych dotychczas walut kredytów hipotecznych - złotego i franka szwajcarskiego. Japoński jen wydaje się atrakcyjną alternatywą.

Kredyty w jenach nie są w Polsce nieznane. W latach 2000-2001 udzielał ich nieistniejący już Bud-Bank (wchłonięty przez Bank Gospodarstwa Krajowego). Po przejęciu Bud-Banku kredyty w jenach wycofano z oferty, klienci dalej spłacają zaciągnięte wcześniej kredyty. Obecnie w portfelu BGK znajduje się już tylko 26 takich kredytów - w sumie opiewają one na sumę około 800 tys. zł. Kredyty były udzielane na 20 lat, czyli wszystkie zostaną spłacone do końca 2021 roku.

Kredyt w Bud-Banku obciążony był wysoką marżą (przekraczającą 5 proc.). Z tego powodu średnie oprocentowanie tych kredytów wynosi obecnie 6,5 proc. Jest ono wysokie i zbliżone do oprocentowania kredytów w złotych.

Na kredycie w japońskiej walucie można było zyskać dzięki spadającemu kursowi jena. Od początku stycznia 2000 r. do dziś wartość jena wobec złotówki spadła o 48,6 proc. O tyle też zmniejszyła się miesięczna rata kredytu oraz zadłużenie osób spłacających kredyty w tej walucie.

Poza ofertą Bud-Banku kredyty w jenach były i są niedostępne dla zwykłych klientów banków. Mogą z nich jednak korzystać najbogatsi klienci w ramach oferty private banking. Kredyty hipoteczne w japońskiej walucie oferuje obecnie BRE Bank. Wprowadzenie jenów do swojej oferty dla najbogatszych zapowiedział także Bank Zachodni WBK. Przypomnijmy, żeby stać się klientem bankowości prywatnej trzeba ulokować w tym banku co najmniej 1 mln zł. Warunkiem uzyskania kredytu w jenach może być zgromadzenie w produktach banku jeszcze większej kwoty. Jaka to kwota, dowiemy się jesienią, gdy bank oficjalnie wprowadzi jeny do oferty. Jak ustaliliśmy, kilka innych banków również rozważa wprowadzenie kredytów w jenach do swojej oferty.