Często przy zawieraniu umowy kupujący daje zadatek. W ten sposób stara się zabezpieczyć przed tym, że dotychczasowy właściciel nieruchomości wycofa się z umowy i odmówi sprzedania jej. Zadatek to dopuszczalne w każdej umowie zastrzeżenie dyscyplinujące dłużnika.

Kiedy można zatrzymać zadatek

Jeżeli strony inaczej nie zastrzegą w umowie, to obowiązuje zasada, że w razie niewykonania umowy przez jedną z nich druga może od umowy odstąpić i nie wyznaczyć nawet dodatkowego terminu na wykonanie tej umowy. Gdyby wycofał się z umowy kupujący, to wówczas sprzedający ma prawo otrzymany zadatek zatrzymać. Gdyby zaś wycofał się sprzedający, kto wówczas kupujący może domagać się kwoty dwukrotnie wyższej. Oznacza to, że zostanie mu zwrócona wpłacona kwota tytułem zadatku oraz dostanie jeszcze dodatkowo jej równowartość. Takie uprawnienia przysługują stronom bez względu na to, czy na skutek niezawarcia umowy poniosły w ogóle jakąś szkodę, a także bez względu na to, jak duża to była szkoda. Zadatek nie pełni funkcji odszkodowania i dlatego nie można jego wysokości uzależniać od wysokości szkody.

Na obowiązek rozliczenia się z zadatku nie mają żadnego wpływu przyczyny, które spowodowały, że umowa nie doszła do skutku. Takie same konsekwencje rodzi fakt, że te przyczyny były zawinione przez stronę, jak fakt, że strona nie miała żadnego wpływu na to, że wystąpiły, bądź mogła ich uniknąć.

Zaliczenie zadatku

Zdarza się, że zobowiązanie zostanie częściowo wykonane. Na przykład strony chciały umówić się na kupno i sprzedaż dwóch działek, a w końcu została sprzedana tylko jedna działka. Zadatek w odpowiedniej proporcji podlega wówczas zaliczeniu na poczet świadczenia głównego. Natomiast w razie częściowego odstąpienia od umowy, a na poczet zobowiązania już wykonanego należy zaliczyć albo zwrócić odpowiednia do stopnia wykonania umowy część zadatku. Dopiero pozostała część lub jej dwukrotność muszą być uiszczone na rzecz drugiej strony.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Natomiast w razie rozwiązania umowy zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy zastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Zadatek zastępuje odszkodowanie. Dlatego Sąd Najwyższy zajął stanowisko, że dochodzenie odszkodowania przewyższającego zadatek, czyli sumę dwukrotnie wyższą, jest niedopuszczalne(orzeczenie z 7 marca 1979 r. w sprawie sygn. akt III CRN 308 / 78.

W umowie strony mogą w sposób odmienny uregulować sposób rozliczenia zadatku i wskazać sytuacje, w których przepada, albo powinien zostać zwrócony w razie gdy transakcja nie dojdzie do skutku. Na przykład można w umowie zawrzeć zapis, że strona będzie mogła wybrać, czy zatrzyma zadatek czy wystąpi o odszkodowanie na zasadach ogólnych.

Zdaniem Sądu Najwyższego data rozwiązania umowy jest jednocześnie datą wymagalności roszczenia o zwrot zadatku (orzeczenie Sądu Najwyższego z 27 września 1994 r. w sprawie sygn. akt II CRN 84/94 OSP 1995, nr 5, poz.106). Natomiast roszczenie o zwrot zadatku przedawnia się na zasadach ogólnych.

Ważne!

Zadatkiem może być kwota pieniędzy albo rzecz zamienna stanowiąca część przyszłego świadczenia. Wysokość zadatku strony ustalają dowolnie