Zdaniem specjalistów coraz większa jest różnica między oczekiwaniami sprzedających i kupujących na rynku nieruchomości. Posiadacze nieruchomości, którzy są bardziej zdesperowani, decydują się na obniżki cen nawet o 10 proc. Jednak takie okazje nie zdarzają się często. Najszybciej do spadku cen dochodzi w budynkach o gorszej lokalizacji, a przede wszystkim zbudowanych z wielkiej płyty. Jeszcze rok temu nie było w zasadzie różnicy między cenami mieszkań w budynkach z cegły i wielkiej płyty. Teraz sięgają one nawet ponad 20 - 30 proc.

- Różnice w cenach w jednym mieście mogą wynosić kilka, kilkanaście, kilkadziesiąt, nawet kilkaset procent - mówi Marta Kosińska z portalu szybko.pl, który przygotował raport na temat cen nieruchomości w I kwartale tego roku. W alei Szucha, która jest najdroższą warszawską ulicą, średnia cena sprzedawanych mieszkań jest dwukrotnie wyższa niż średnia dla całego miasta i wynosi prawie 18,5 tys. zł za 1 mkw.

Warto się targować

Właściciele mieszkań z nostalgią wspominają sytuację sprzed roku, gdy dochodziło do licytacji przy sprzedaży mieszkań. Teraz trzeba się liczyć z tym, że nim uda się sprzedać lokal, odwiedzi go co najmniej kilkanaście osób i każda będzie się spodziewała, że cena wywoławcza zostanie znacznie obniżona. Tak więc wskaźniki pokazujące, że w Warszawie ceny minimalnie wzrosły, pokazują jedynie, że oczekiwania sprzedających są na tym poziomie. Ceny transakcyjne są zwykle dużo niższe. - W czasie negocjacji cena jest obecnie zwykle obniżana o 5-10 proc. - mówi Tomasz Labiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.

Sprzedający liczą na dalszy spadek cen i dlatego wstrzymują się z inwestycjami. Niekoniecznie jednak te prognozy muszą się sprawdzić.

Duże różnice cen

Pośrednicy podkreślają bardzo duże rozchwianie rynku. Często zdarzają się oferty porównywalnych mieszkań różnią się ceną o kilka, a nawet kilkanaście procent.

- W Warszawie są oferty za 10 tys. złotych za metr, ale można też znaleźć za 6 tysięcy - twierdzi Tomasz Labiedź. Zdezorientowani są wszyscy - zarówno sprzedający, jak i kupujący. Często dopiero po 3 miesiącach, gdy nikt nie ogląda mieszkania, jego właściciel uświadamia sobie, że aby je sprzedać, trzeba zdecydowanie obniżyć cenę. Mamy w tej chwili rynek kupujących, w którym nikt się nie spieszy z kupnem mieszkania, licząc na dalszy spadek cen. Jednak wielu specjalistów uważa, że ten rok jest najlepszą okazją do kupna nieruchomości.

Więcej mieszkań - niższe ceny

Dodatkowym czynnikiem wpływającym na sytuację na rynku jest wzrost liczby budowanych i oddawanych do użytku domów i mieszkań. W I kwartale oddano do użytku 47 tysięcy mieszkań - o prawie 32 proc. więcej niż przed rokiem. Ta większa podaż nowych atrakcyjnych lokali także powoduje spadek cen, zwłaszcza że i deweloperzy mają problemy ze sprzedażą mieszkań. Niejednokrotnie muszą konkurować z wybudowanymi przez siebie lokalami, które inwestorzy kupili z kredytu i teraz, by obsługiwać ten kredyt, muszą sprzedać przynajmniej jedno mieszkanie. To oznacza, że proponują niższe ceny, a nawet sprzedaż poniżej kosztów nabycia.

- Deweloperzy też zaczną otwarcie obniżać ceny, zwłaszcza że mają wysokie marże - mówi Tomasz Labiedź. Można się spodziewać jeszcze tylko jednej podwyżki stóp procentowych przez RPP i banki nie będą już zaostrzać kryteriów przyznawania kredytów. Rynek znajduje się więc prawdopodobnie blisko punktu równowagi. Niektórzy pośrednicy spodziewają się wręcz powolnego wzrostu cen od jesieni tego roku.

OPINIA

Marcin Jańczuk

Polanowscy Nieruchomości

Stabilizacja cen obserwowana od kilku miesięcy na rynku nieruchomości powoli zaczyna przeistaczać się w spadki. Hasło taniej już nie będzie nie jest aktualne, a obserwując rynek wydaje mi się, że ceny mogą ulec kolejnej deprecjacji. Duża podaż, będąca częściowo rezultatem pojawienia się na rynku owoców zakupów spekulacyjnych, doprowadziła do paradoksalnej sytuacji. Czasem bardziej opłacalne jest nabycie gotowego mieszkania od inwestora, który zakupił je wcześniej w celach spekulacyjnych, niż oczekiwanie na mieszkanie w fazie realizacji u dewelopera. Ruchy cenowe w dół widoczne są także w mniejszych miastach - np. w Białymstoku w ciągu pół roku odnotowaliśmy aż kilkunastoprocentowy spadek cen w mocno przeszacowanych budynkach z wielkiej płyty. Budownictwu z ostatnich lat takie spadki jednak nie grożą. Chwilowa korekta wyjdzie rynkowi nieruchomości na dobre. Jeden ze scenariuszy mówi, że wyhamowanie wzrostu cen jest przesłanką ku ich kolejnym wzrostom. Rzeczywiście ostudzenie rynku może być tylko chwilowe, a trend wzrostowy pojawi się zapewne już w 2009 roku.