Do końca kwietnia do użytku oddano rekordową liczbę prawie 48 tys. lokali mieszkalnych - to oznacza wzrost o ponad 30 proc. w porównaniu z rokiem ubiegłym. Większość z nowych mieszkań to prywatne domy, mieszkania spółdzielcze, zakładowe lub wybudowane przez TBS-y. Takie lokale puste nie stoją.

Deweloperzy oddali do użytku około 20 tys. mieszkań. Na 6 - 7 tys. lokali nie ma chętnych. Deweloperzy rozpoczynali budowy średnio dwa lata temu, licząc na dalszy wzrost cen i duży popyt. Teraz sytuacja całkowicie się zmieniła.

- Jak u wszystkich deweloperów sprzedaż jest dużo mniejsza, nawet o 50 proc. - mówi Jan Wagner, dyrektor działu sprzedaży i marketingu Polnordu. Według niego, jeśli przed zakończeniem inwestycji uda się sprzedać połowę mieszkań, to będzie to bardzo dobry wynik. Rok temu w ciągu dwóch, trzech miesięcy od ogłoszenia inwestycji sprzedawano wszystkie lokale.

Nie wszyscy mają problemy

- Jeśli lokalizacja jest dobra, to mieszkania nadal się sprzedają - mówi Tomasz Zganiacz, prezes Triton Development. Problemów ze sprzedażą nie ma Stark Development budujący nieruchomości rekreacyjne w Beskidach. Zdaniem ekspertów nie ma w tej chwili na rynku już miejsca na deweloperów, którzy kupują działkę, budują i dopiero później sprawdzają, czy znajdzie się nabywca. Faktem jest, że dużo łatwiej sprzedawane są w tej chwili mieszkania już wybudowane.

- Mamy sprzedanych 240 mieszkań na niecałe 600 budowanych, ale nie zamierzamy obniżać cen - mówi prezes Zganiacz.

Na czekanie stać jednak tylko największych deweloperów, z silnym zapleczem finansowym. Mniejsi będą musieli sprzedawać innym firmom własne rozpoczęte inwestycje.

- Mamy już teraz dużo takich ofert. Jeśli ceny jeszcze nieco spadną, to będziemy niektóre atrakcyjne inwestycje przejmować - mówi dyrektor Wagner z Polnordu.

Puste mieszkania i bonusy

- Nie ma w tej chwili twardych danych, ale sądzę, że nawet 6-7 tys. nowych mieszkań deweloperskich może stać w tej chwili pustych - szacuje profesor Wiktoria Bolkowska, znawca rynku nieruchomości z Wyższej Szkoły Zarządzania i Prawa.

- Najczęściej trwają pertraktacje w sprawie tych mieszkań i kiedyś będą one sprzedane - uważa z kolei profesor Witold Werner z Instytutu Rozwoju Miast. Deweloperzy nie przyznają się do obniżek cen, ale coraz częściej dają różnego rodzaju bonusy w postaci garaży, piwnic czy wyposażenia kuchni - by zachęcić do kupna.

- W Warszawie, która jest największym rynkiem mieszkaniowym w Polsce, roczny popyt na mieszkania szacujemy na 15-16 tys. - mówi Robert Oborski z Home Broker.

Według niego w tym roku oddanych zostanie do użytku nawet 20 tys. nowych mieszkań. Trzeba też pamiętać, że nadal 3-4 tys. lokali wybudowanych w ubiegłym roku czeka na nowych właścicieli.

- Nawet 20-25 proc. nowych mieszkań nie zostanie sprzedanych w tym roku - mówi Robert Oborski.

To oznacza, że deweloperzy będą mieli problemy co najmniej przez kolejne dwa lata i na pewno będą wstrzymywali nowe inwestycje.

W tej chwili największą konkurencją dla firm deweloperskich są ich własne mieszkania kupione kilka miesięcy temu przez inwestorów. Nabywca zapłacił 10 proc. wartości, a teraz musi wyłożyć resztę pieniędzy. Często więc odsprzedaje prawa do lokalu poniżej kosztów nabycia.

- Deweloperzy muszą ograniczyć inwestycje i skupić się tylko na dobrych lokalizacjach adresowanych do konkretnego klienta - uważa ekspert Home Broker.

Dzisiaj największy jest popyt na dwupokojowe mieszkania wielkości 40-50 mkw. W dzielnicach bardziej prestiżowych największe wzięcie mają większe mieszkania czy nawet apartamenty. Pustych mieszkań będzie jednak przybywać, a czas sprzedaży jeszcze może się wydłużyć.

Ta sytuacja wpływa oczywiście także na rynek wtórny. Tutaj nikt nie ukrywa, że ceny spadły i konkurencja nowych lokali wymusza obniżanie cen. Spadek najbardziej odczuwają mieszkania z wielkiej płyty. Szczególnie dotyczy to dużych mieszkań - tutaj rzeczywiście najtrudniej o nabywców. Sytuacji nie ułatwiają banki, które zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów i spowodowały, że mniej osób ma zdolność kredytową niezbędną do kupna mieszkania.