RAPORT

Szacuje się, że ponad tysiąc rodaków co roku kupuje nieruchomości za granicą. Oficjalnych szacunków nie ma. Domy poza granicami naszego kraju mają już nie tylko najbogatsi. Okazuje się, że za cenę dużego mieszkania w Warszawie można kupić dom na słonecznym wybrzeżu Hiszpanii. Coraz częściej te zagraniczne inwestycje traktowane są jak lokata kapitału. Przy dobrej lokalizacji można się spodziewać zwrotu zainwestowanej sumy po ok. pięciu latach.

Dubaj - wschodząca gwiazda

Nieruchomości w Dubaju w Zjednoczonych Emiratach Arabskich jak na tamtejsze warunki nie są tanie.

- Trzeba zapłacić nawet 3 tys. dol. za metr mieszkania - mówi Jacek Szyc, właściciel agencji nieruchomości Carisma.

Dubaj ma być nowym centrum biznesowym i wszystko musi być tam naj... - także ceny nieruchomości. Powstają tam gigantyczne wieżowce i sztuczne wyspy - wszystko dzięki petrodolarom. Mimo że jest tam już drogo, to perspektywy tego rynku są bardzo atrakcyjne.

- Granica wejścia na tamtejszy rynek nieruchomości to 280 tys dol. - mówi Krzysztof Florek z agencji LifeHouse International.

- Za taką kwotę można kupić apartament wielkości 40-50 metrów. Nikt nie jest w stanie oszacować, o ile w tym roku wzrosną tu ceny nieruchomości, ale będą to wzrosty o kilkadziesiąt procent - dodaje.

Z kolei Grzegorz Gurbała z agencji Greg-Nieruchomości szacuje, że rocznie ceny nieruchomości w Dubaju rosną o ponad 30 proc. Dodatkowo ewentualny nabywca nieruchomości w tym mieście może liczyć na dochody z najmu - rocznie ok. 12 proc. wartości lokalu. Dochód jest w miarę pewny, bo Dubaj może się pochwalić chyba największym obłożeniem miejsc hotelowych na świecie. Inwestor, także z Polski, może kupić apartament w takim hotelu. Jest to droższe, bo kosztuje ok. 390 tys. dolarów. W takim mieszkaniu-studiu właściciel może mieszkać maksymalnie przez 30 dni w roku, a poza tym jest ono wynajmowane. Tylko dzięki najmowi inwestycja może się zwrócić w ciągu siedmiu, ośmiu lat, a biorąc pod uwagę spodziewany wzrost cen nieruchomości może to być znacznie szybciej, nawet w ciągu czterech, pięciu lat.

Egipt dla mniej zamożnych

Małe mieszkanie o wielkości 50 m2, atrakcyjnie położone nad Morzem Czerwonym, kosztuje 50 tys. dol., czyli nawet mniej niż 150 tys. zł.

- Ceny zaczynają się nawet od 25 tys. euro za lokal - mówi Grzegorz Gurbała.

- W Egipcie ceny nieruchomości są stosunkowo niskie i stąd w Polsce jest duże zainteresowanie tym krajem - wyjaśnia Jacek Szyc.

Choć jest to prawda, to w Egipcie ceny już bardzo wzrosły - o kilkadziesiąt procent rocznie. Eksperci sądzą jednak, że jeśli na przeszkodzie nie stanie polityka, to przez wiele lat ceny powinny tam szybko rosnąć.

- Na bułgarskim wybrzeżu przeinwestowano - twierdzi Krzysztof Florek.

Bułgaria - tylko stolica

Liczba oddawanych miejsc noclegowych rośnie tam szybciej niż liczba turystów odwiedzających ten region. Nadal można tam kupić apartament za 30-40 tys. euro oddalony o 1 km od morza, ale mogą być problemy z jego wynajęciem, a na pewno później z ewentualną sprzedażą, bo powstaje bardzo dużo budynków położonych bezpośrednio nad morzem. Opłacać się może jeszcze kupno luksusowych obiektów w pierwszej linii brzegowej z widokiem na morze, ale trzeba się liczyć z dużo większym wydatkiem. W ubiegłym roku ceny nieruchomości w Bułgarii wzrosły o prawie 35 proc. - to drugi wynik na świecie. Ten rok dobry już raczej nie będzie.

Opłacalna może być jednak inwestycja w bułgarskiej stolicy. W Sofii za 1 m2 w apartamentowcu trzeba zapłacić od 1100-1300 euro.

- W tym roku ceny nieruchomości w bułgarskiej stolicy wzrosną o 20-25 proc. - prognozuje Krzysztof Florek.

Dwucyfrowy wzrost cen ma się utrzymać przez kolejne cztery, pięć lat, bo liczba mieszkańców Sofii może się nawet podwoić. Za 30-metrowy lokal w centrum Sofii zapłacimy ok. 40 tys. euro. W bułgarskiej stolicy rosną też ceny najmu, a roczny zwrot z takiej inwestycji może wynieść 4-5 proc. wartości nieruchomości.

Hiszpania nadal popularna

- Kryzys na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych spowodował spadek cen w Hiszpanii - mówi Grzegorz Gurbała.

Nie do końca zgadza się z tym Jacek Szyc, specjalizujący się w rynku hiszpańskim.

- Spadły tylko ceny nieruchomości położonych dalej od wybrzeża, lokale znajdujące się blisko morza dalej są atrakcyjne i rocznie drożeją o 6-10 proc.

Hiszpania jest krajem rezydentów i bardzo dobrze jest tam rozwinięty system zarządzania ich nieruchomościami. Wynajęta firma zarządzająca zajmuje się utrzymaniem nieruchomości, naprawą awarii i wynajmowaniem lokali. Częsta obecność w Hiszpanii nie jest konieczna - wystarczy założyć sobie konto bankowe, na które wpływają pieniądze z najmu i realizowane są wszystkie opłaty. Te opłaty nie są wysokie - 300-400 euro rocznie.

Hiszpania ma jeszcze jedną przewagę w porównaniu na przykład z francuskim Lazurowym Wybrzeżem - jest tam zdecydowanie taniej. Tańsze są nie tylko nieruchomości, ale też koszty utrzymania. Ceny żywności w zasadzie nie odbiegają od tych warszawskich, a na pewno są dużo niższe niż w sąsiedniej Francji.

Za 100 tys. euro możemy kupić 60-metrowy apartament 1 tys. m od morza w jednym z hiszpańskich kurortów. Za jego wynajęcie możemy dostać 350-400 euro miesięcznie. Jeśli zainwestujemy 150-150 tys. euro, kupimy apartament przy samym morzu i wówczas z najmu będziemy mogli uzyskać nawet 650 euro miesięcznie.

Inne lokalizacje

- Tylko w ostatnim miesiącu sprzedaliśmy w Chorwacji osiem nieruchomości - mówi Grzegorz Gurbała.

Według niego ceny nadal będą tam rosły. Zdaniem innych ekspertów w Chorwacji jest już drogo i niewielkie są możliwości dalszego wzrostu cen. Za to dochody z najmu wydają się dość atrakcyjne. Mieszkania i domy w Niemczech są nawet tańsze niż w Polsce, ale jest to rynek bardzo stabilny, gdzie raczej nie należy spodziewać się dużego wzrostu cen. Stabilnie, ale też drogo, jest we francuskich kurortach. Tu również trudno raczej liczyć na wzrost cen nieruchomości.

Duży wpływ na wybór nieruchomości mają koszty transportu - zwłaszcza jeśli zamierzamy raz w roku odwiedzać naszą nieruchomość razem z rodziną. Atutem Hiszpanii jest możliwość dotarcia tam samolotem za ok. 700 złotych. Za bilet do Dubaju zapłacimy co najmniej 2,5 tys. złotych. Lot do Kairu kosztuje powyżej 2 tys. złotych. Z tego punktu widzenia bardzo atrakcyjna jest Bułgaria, gdzie można dojechać własnym samochodem. Podobną zaletę ma Chorwacja, do której własnym autem można dotrzeć w ciągu 12 godzin.

KREDYT NA NIERUCHOMOŚĆ ZA GRANICĄ

Oferta polskich banków jest raczej uboga. Można skorzystać z pożyczki hipotecznej, której zabezpieczeniem jest nieruchomość położona w Polsce. - Pożyczka hipoteczna jest droższa od kredytu hipotecznego - mówi Paweł Majtkowski z Expandera. Jeśli kupujemy nieruchomość w Bułgarii, to lepiej skorzystać z oferty polskich banków. W Bułgarii oprocentowanie kredytów nominowanych w euro sięga 6-7 proc., a maksymalny okres kredytowania to 20 lat. Polacy z bułgarskich kredytów raczej nie korzystają. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w wypadku Hiszpanii. Procedury w tamtejszych bankach są mniej skomplikowane i dużo krótsze niż u nas - trwają jeden, dwa tygodnie. Trzeba tylko przetłumaczyć niektóre dokumenty, które są wymagane przez hiszpańskie banki (PIT, dowód osobisty, zaświadczenie z pracy).

Jeszcze niedawno oprocentowanie kredytów w euro sięgało tam 3,5 proc. Kryzys na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych spowodował wzrost oprocentowania i obecnie wynosi ono 5,7 proc.