Przepisy prawa spadkowego nie przewidują szczególnej procedury przy dziedziczeniu nieruchomości. Dziedziczenie to odbywa się na zasadach ogólnych. Gdy spadkodawca nie sporządził testamentu dziedziczą spadkodawcy ustawowi.

Do masy spadkowej wchodzi nieruchomość, której spadkobierca był właścicielem lub wieczystym użytkownikiem, bądź też przysługiwało mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Na tej zasadzie odziedziczyć można mieszkanie, lokal użytkowy, budynek, działkę bądź udział w nich (wówczas gdy spadkobierców jest kilku).

Ważne!

Gdyby nieruchomość była zadłużona, na przykład obciążona hipoteką, to wówczas spadkobierca oprócz aktywów dziedziczy także długi

Lokatorskie prawo do lokalu

Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego najczęściej przysługuje obojgu małżonkom. Gdyby jeden z nich zmarł, to wówczas przypadnie ono drugiemu małżonkowi, nawet wówczas, gdy nie jest on członkiem spółdzielni. Spółdzielcze prawo do lokalu nie wygasa.

Wdowiec lub wdowa powinni w ciągu roku od śmierci żony lub męża złożyć w spółdzielni mieszkaniowej deklarację członkowską. Ma również prawo wystąpić z roszczeniem o przyjęcie go w poczet członków spółdzielni.

Gdyby w tym czasie nie złożył deklaracji członkowskiej, to wówczas spółdzielnia powinna wyznaczyć mu dodatkowy termin nie krótszy niż sześć miesięcy, na jej złożenie. Dopiero po bezskutecznym upływie tego dodatkowego terminu będzie mogła podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Taką uchwałę może podjąć niezależnie od tego, kto z członków rodziny zmarłego członka spółdzielni faktycznie korzysta z mieszkania. W takiej sytuacji spółdzielnia ma jednak prawo nie podjąć uchwały o wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu.

Gdyby jednak została podjęta uchwała, to z roszczeniem o przyjęcie w poczet członków spółdzielni i o ustanowienie lokatorskiego prawa do lokalu mogą wystąpić dzieci lub osoby bliskie byłym małżonkom. Spadkobiercy mają też prawo dziedziczyć wkład mieszkaniowy.

Formalności w spółdzielni

Aby zachować roszczenia, trzeba złożyć w ciągu roku deklarację członkowską oraz pisemne zapewnienie o gotowości do zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Gdyby z takimi roszczeniami wystąpiło kilku uprawnionych spadkobierców, to wówczas spór między nimi rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Uwzględni przy tym np., czy osoba uprawniona zamieszkiwała razem z byłymi małżonkami, z jednym z nich albo z byłym członkiem spółdzielni.

Gdyby zaś upłynął już termin wyznaczony przez spółdzielnie a spadkobiercy jednak nie wystąpili do sądu, to wówczas wyboru osoby, z którą zostanie zawarta umowa o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego dokonuje spółdzielnia. Spółdzielnia powinna jednak wówczas zawiadomić wszystkie osoby o wyznaczeniu takiego terminu na wystąpienie do sądu.

W wyroku z 2 grudnia 2005 r. w sprawie sygn. akt II CK 255/05, OSNC 2006 r., nr 9, poz. 154 Sąd Najwyższy stwierdził, że osoby, które po śmierci członka spółdzielni mają roszczenie o przyjęcie ich do spółdzielni oraz o zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu nie muszą wnosić dopłat do wkładu mieszkaniowego, które wynikają z waloryzacji.

Takie uprawnienia pozostałego przy życiu małżonka nie naruszają uprawnień spadkobierców zmarłego do dziedziczenia wkładu. Prawo do wkładu mają też osoby, które nie nabyły uprawnień do spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego mieszkania.

W razie wygaśnięcia roszczeń lub braku uprawnionych osób, spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu, a nie, jak było wcześniej przed zmianami wprowadzonymi przez nowelizację z 14 czerwca 2007 r. ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Wówczas wypłacano wniesiony wkład mieszkaniowy zwaloryzowany proporcjonalnie do wartości rynkowej mieszkania w chwili zwrotu wkładu.

Spadkobiercy przed sądem

Aby odziedziczyć nieruchomość i zostać jej nowym właścicielem, nie wystarczy, że spadkodawca umrze. Trzeba dopełnić formalności związanych ze spadkiem przed sądem, zapłacić podatek spadkowy albo skorzystać ze zwolnienia z płacenia go, a następnie wpisać się do działu drugiego księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, jako właściciel.

Działkę, mieszkanie, budynek i wkład do spółdzielni mieszkaniowej (lokatorski i budowlany) można odziedziczyć z mocy ustawy lub na mocy testamentu.

W pierwszej kolejności z ustawy do spadku powołane są dzieci spadkodawcy i jego małżonek. Dziedziczą w częściach równych. Jednakże część przypadająca na małżonka nie może być mniejsza niż jedna czwarta spadku. Gdyby dziecko spadkodawcy nie dożyło otwarcia spadku, to jego udział spadkowy przypada jego dzieciom w częściach równych Natomiast gdy spadkodawca nie pozostawił dzieci, to wówczas z mocy ustawy dziedziczy jego małżonek, rodzice i rodzeństwo. Małżonek musi wówczas otrzymać co najmniej połowę spadku.

Gdyby spadkodawca nie pozostawił dzieci, rodziców i rodzeństwa, to wówczas cały spadek z mocy ustawy przypada małżonkowi. W razie braku zstępnych i małżonka dziedziczą: rodzeństwo i zstępni rodzeństwa i rodzice. Rozwiedziony małżonek i małżonek pozostający w separacji nie dziedziczą.

Natomiast w testamencie spadkodawca cały majątek może zapisać nie tylko najbliższym krewnym, lecz nawet osobom obcym. Zstępnym małżonkowi oraz rodzicom, którzy dziedziczyliby po nim z mocy ustawy, a nie zostali wydziedziczeni w testamencie, przysługuje wówczas zachowek. Nawet jeśli do masy spadkowej wchodzi nieruchomość, to zachowek wypłacany jest w gotówce, z tytułu zachowku nie można otrzymać na przykład części nieruchomości.

Spadkobierca, który dowiaduje się, że dziedziczy nieruchomość, powinien przede wszystkim ustalić, czy nie jest ona obciążona długami i dopiero potem zadecydować o tym, czy przyjmie spadek. Musi wyliczyć, czy długi nie przewyższają wartości nieruchomości, a także skalkulować czy nieruchomość jest na tyle cenna, że opłaca się je spłacić i ją zachować.

KORZYSTANIE Z MIESZKANIA

Po śmierci spadkodawcy małżonek i inne osoby bliskie, które mieszkały z nim, mają prawo korzystać z mieszkania i urządzeń domowych przez trzy miesiące od otwarcia spadku na takich zasadach, jak do tej pory. Spadkobierca nie może ich, na przykład w testamencie, tego uprawnienia pozbawić, albo ograniczyć je.

NIERUCHOMOŚĆ MOŻNA ZAPISAĆ W TESTAMENCIE

Nieruchomość wchodzi do masy spadkowej i można ją odziedziczyć na podstawie testamentu. Testamentu rozporządzającego nieruchomością nie trzeba sporządzić w żaden szczególny sposób. Można go nawet spisać ręcznie, opatrzyć datą i podpisać. Testament może również sporządzić notariusz.

Spadkodawca może sporządzić testament również w ten sposób, że w obecności dwóch świadków oświadczy swoją wolę ustnie wobec wójta, burmistrza, prezydenta miasta, starosty, marszałka województwa, sekretarza powiatu albo gminy lub kierownika urzędu stanu cywilnego. Natomiast gdy istnieje obawa rychłej śmierci spadkodawcy albo jeżeli wskutek szczególnych okoliczności zachowanie zwykłej formy testamentu jest niemożliwe lub bardzo utrudnione, to wówczas spadkodawca może oświadczyć ostatnią wolę ustnie przy jednoczesnej obecności co najmniej trzech świadków.

Jedną nieruchomość może odziedziczyć kilku spadkobierców. Wtedy dziedziczą ją w takich częściach, w jakich zostali powołani do spadku. Zostają jej współwłaścicielami.

SPADKOBIERCA SPŁACA DŁUGI CIĄŻĄCE NA NIERUCHOMOŚCI

Spadkobierca spłaca długi, jakie ciążą na nieruchomości. Sposób w jaki odpowiada za nie, zależy od tego, czy przyjął spadek wprost, czy z dobrodziejstwem inwentarza. Przyjęcie proste polega na przyjęciu spadku bez ograniczenia odpowiedzialności za długi. Natomiast z dobrodziejstwem inwentarza przyjmuje się spadek z ograniczeniem tej odpowiedzialności. Natomiast za zadłużenia spadkobierca nie odpowiada wówczas, gdy spadek odrzucił. Zostaje on wówczas wyłączony od dziedziczenia tak jak gdyby nie dożył spadku. Oświadczenie w sprawie sposobu przyjęcia spadku lub odrzucenia go spadkobierca musi złożyć w ciągu sześciu miesięcy od dnia, w którym dowiedział się o tytule swojego powołania. Jeżeli oświadczenie w tym terminie nie zostanie złożone, to wówczas przyjmuje się, że spadek został przyjęty wprost.