ANALIZA

Przygotowywany przez Ministerstwo Infrastruktury projekt ustawy o umowach deweloperskich przewiduje trzy drogi dojścia do własnego mieszkania. Drogi te różnić się będą sposobem finansowania budowy przez inwestora. Konsument będzie mógł gromadzić pieniądze na rachunku powierniczym, z którego bank będzie przekazywał pieniądze deweloperowi w trakcie budowy lub po jej zakończeniu. Deweloper może też budować mieszkanie za zaciągnięty kredyt i w takim przypadku będzie musiał zawrzeć umowę ubezpieczenia z nabywcą mieszkania. W trzecim przypadku kupujący przeleje pieniądze stanowiące równowartość domu lub mieszkania na konto dewelopera. Zgodnie z projektem przygotowywanej ustawy, w każdym przypadku konieczny będzie prospekt informacyjny, w którym deweloper przedstawi klientowi stan prawny gruntu, na którym powstanie inwestycja, pozwolenie na budowę, plan zagospodarowania przestrzennego, a także różnice w cenach, w zależności od sposobu finansowania inwestycji.

- Chcemy, by deweloperski prospekt informacyjny był opracowywany na podobnych zasadach co prospekt emisyjny, przygotowywany przez spółki giełdowe dla potencjalnych akcjonariuszy - mówi Marek Zawiślak - dyrektor departamentu strategii budownictwa i mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury.

Konsument najczęściej inwestuje w tzw. dziurę w ziemi, czyli w mieszkanie, które dopiero zostanie wybudowane.

- Coraz częściej konsumenci odstępując od umowy z deweloperem chcą, aby nie łączyło się to dla nich z żadnymi konsekwencjami finansowymi - skarży się Małgorzata Zaremba-Kosz, radca prawny z Agro-Man.

Natomiast umowy w takich przypadkach nakładają na nich obowiązek uiszczenia kar umownych i karnych odsetek - dodaje.

Jak prospekt emisyjny

- Chcemy na dewelopera nałożyć obowiązki informacyjne w stosunku do klienta - tłumaczy Marek Zawiślak.

- Przed zawarciem umowy musiałby konsumentowi dać prospekt informacyjny opracowany na podobnych zasadach, co prospekt emisyjny publikowany przez spółki giełdowe i skierowany do potencjalnych akcjonariuszy - dodaje Marek Zawiślak.

Jego zdaniem taki projekt powinien zawierać informacje na temat stanu prawnego gruntu, na którym powstanie inwestycja, o prawie własności dewelopera do niej, pozwoleniu na budowę, planu zagospodarowania przestrzennego oraz inwestycji, które powstaną w pobliżu, a nawet o różnicy w cenie mieszkania wówczas, gdy konsument zakupi je gromadząc pieniądze na specjalnie utworzonym rachunku powierniczym prowadzonym przez bank oraz wówczas, gdy nie będzie z niego korzystał.

Z prospektu powinno też wynikać, czy inwestycja jest połączona z ryzykiem, a także, w jakim zakresie obciąża ono konsumenta decydującego się na opcję z rachunkiem powierniczym, bądź na opcję bez tego rachunku, czyli niebezpieczną.

- Opracowywanie prospektów informacyjnych przez firmy deweloperskie jest wręcz konieczne - twierdzi Tymoteusz Barański, prawnik z Kancelarii I&Z.

Jego zdaniem asymetria informacyjna powoduje, że często konsument nie zna istotnych danych na temat inwestycji, do której przystępuje.

Uważa, że gdyby ustawodawca zdecydował się uregulować rynek deweloperski, to wówczas przede wszystkim powinien zająć się przejrzystością działalności funkcjonujących na nim firm.

To nie folder reklamowy

Prospekt informacyjny publikowany przez dewelopera nie może być czymś w rodzaju folderu reklamowego. Powinien zawierać rzetelną informację o inwestycji i spełniać taką rolę, jak obecnie prospekt emisyjny. Prospekt emisyjny zawiera informacje o ofercie, jej adresacie, sytuacji finansowej emitenta i sposobie przeprowadzenia emisji. Podobne informacje o deweloperze, co o emitencie mógłby zawierać prospekt informacyjny. Powinien też mieć określony okres ważności np. 12 miesięcy od daty podania go do publicznej wiadomości, czyli podobnie jak prospekt emisyjny.

Jak ochronić swoje pieniądze

Rzetelnie opracowany i przejrzysty prospekt informacyjny mógłby zapewnić skuteczną ochronę interesów konsumentów, którzy chcieliby zakupić mieszkania w firmie deweloperskiej.

Rozwiązaniem zapewniającym ochronę konsumenta ma być też nowelizacja prawa upadłościowego i naprawczego.

- W przypadku likwidacji spółki deweloperskiej pozycję konsumentów będących wierzycielami należy przesunąć w strukturze wierzycieli wyżej, aby mogli zostać zaspokojeni przed innymi wierzycielami - tłumaczy Tymoteusz Barański. Skoro powierzyli deweloperowi środki przeznaczone na zakup mieszkania, to z tego powodu powinni być uprzywilejowani w podziale masy upadłości.