Wszystkie inwestycje, począwszy od budowy prostego budynku gospodarczego po komercyjne biurowce - z wyjątkiem wymagających oceny środowiskowej - realizowane będą w oparciu o zgłoszenie robót budowlanych - przewiduje nowelizacja prawa budowlanego. Kwestią sporną jest ustalenie istoty przyjęcia zgłoszenia.

Problem ten istniał już wcześniej, ale dotyczył inwestycji małych. Do dziś w doktrynie i w orzecznictwie nie wykształcił się jednolity pogląd co do charakteru procedury zgłoszeniowej.

Wbrew intencjom autorów nowelizacji zgłoszenie będzie inicjować postępowanie administracyjne ze wszystkimi tego konsekwencjami, tj. zastosowaniem kodeksu postępowania administracyjnego zamiast wyłącznie uproszczonego trybu przewidzianego w nowelizacji.

Założenie, że zgłoszenie robót budowlanych oznacza tylko czynności materialno-techniczne, nie utrzyma się w orzecznictwie. W ten sposób nie osiągnie się zamierzonego celu, tj. uproszczenia administracyjnej reglamentacji procesu inwestycyjno-budowlanego. Przeciwnie, proces ten przynajmniej przez najbliższe lata, tj. do czasu wykształcenia się jednolitej praktyki, będzie bardziej skomplikowany. Z kolei likwidacja pozwoleń na budowę niesie także negatywne skutki.

Pozwolenie na budowę to nie tylko sama zgoda na rozpoczęcie określonych robót, ale też potwierdzenie legalności zamierzenia budowlanego. Zrealizowanie inwestycji na podstawie tej decyzji gwarantuje, że nawet w razie stwierdzenia jej wadliwości inwestycja nie może być zakwalifikowana jako samowola budowlana.

Obecna regulacja jest swoistą gwarancją udzielaną przez Skarb Państwa, bo daje inwestorowi pewność, że nie poniesie szkody, gdy stwierdzone zostaną wady tej decyzji. Natomiast nowe przepisy nie chronią inwestora, bo poniesie odpowiedzialność odszkodowawczą związaną ze zgłoszeniem inwestycji niezgodnej z prawem, co może spowodować wzrost cen, zmniejszenie dostępności usług bankowych kredytowania inwestycji oraz znaczne podrożenie usług architektonicznych, gdyż na projektancie ciążyć będzie odpowiedzialność za ewentualne szkody wynikłe z realizacji inwestycji zgłoszonej skutecznie, ale w oparciu o wadliwy projekt.

Wypracowanie jednolitej i właściwej praktyki stosowania znowelizowanego prawa budowlanego zostanie pozostawione sądom administracyjnym, co wiąże się z kilkuletnim oczekiwaniem, po którym może okazać się, że wiele postępowań już zakończonych zostanie wzruszonych z uwagi na wady. Może to okazać się hamulcem dla procesu inwestycyjnego, a wielu inwestorów będzie czekać na wypracowanie przez sądy i urzędy jednolitej praktyki stosowania nowych przepisów.