Uchwalenie nowego lub zmiana dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bardzo często powoduje wzrost wartości nieruchomości. Zwykle ma to miejsce wtedy, gdy nieruchomość zmienia przeznaczenie z rolnego na budowlane. Właściciel takiej nieruchomości przy jej sprzedaży musi pamiętać o tym, że zyskiem otrzymanym na skutek wzrostu jej wartości trzeba podzielić się z gminą. Renta planistyczna jest bowiem pobierana przez wójta, burmistrza lub prezydenta i stanowi dochód własny gminy.

Warunkiem pobrania renty planistycznej jest jednoczesne spełnienie trzech przesłanek. Pierwsza z nich dotyczy wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego lub zmiany dotychczasowego planu miejscowego. Druga polega na określeniu w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do naliczenia wysokości renty planistycznej. Z kolei trzecia sprowadza się do zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem pięciu lat, licząc od dnia, w którym zaczął obowiązywać nowy lub zmieniony plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli te przesłanki będą spełnione, gmina rozpoczyna postępowanie mające na celu ustalenie i pobranie renty planistycznej. O wszczęciu tego postępowania gmina powinna powiadomić zbywcę nieruchomości, by miał możliwość zapoznania się z materiałami zgromadzonymi w tej sprawie, a przede wszystkim z operatem szacunkowym przygotowanym przez rzeczoznawcę majątkowego.

PRZYKŁAD: WYSTARCZY POCZEKAĆ PIĘĆ LAT

Cztery lata temu moja gmina przyjęła nowy plan zagospodarowania przestrzennego. Od tego czasu posiadany przeze mnie grunt zmienił charakter z rolnego na budowlany. Myślę o jego sprzedaży. Kiedy mogę go sprzedać, by nie płacić renty planistycznej?

Zmiana przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego często pociąga za sobą wzrost jego wartości. Wartość nieruchomości rośnie zwłaszcza w sytuacji, gdy grunt rolny zostaje przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe. W razie sprzedaży takiego gruntu gmina może żądać od właściciela renty planistycznej, ale tylko przed upływem pięciu lat od zmiany planu. Wynika to z przepisu mówiącego, że roszczenia dotyczące zapłaty renty planistycznej można zgłaszać w terminie pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Dla uniknięcia tego obciążenia wystarczy więc odczekać. Można stwierdzić, że nasz czytelnik powinien wstrzymać się ze sprzedażą posiadanego gruntu jeszcze rok. Dzięki temu z pewnością uniknie płacenia renty planistycznej.

Notariusz przekazuje informacje

Transakcji powodującej obowiązek zapłaty renty planistycznej nie da się ukryć. Gmina dowiaduje się o każdej sprzedaży, zamianie czy też darowiźnie, ponieważ przepisy zobowiązują notariuszy do przeka- zywania urzędowi gminy wypisu aktu notarialnego, i to w ciągu siedmiu dni od daty zawarcia każdej umowy dotyczącej zbycia nieruchomości. Po otrzymaniu tego dokumentu wójt (burmistrz, prezydent) wydaje decyzję o opłacie od wzrostu wartości gruntu.

Aby nie dać się zaskoczyć jej wysokością, właściciel sprzedawanej nieruchomości może wcześniej ustalić, jakie obciążenie go czeka. Co więcej, ma on prawo przed transakcją żądać określenia wysokości opłaty planistycznej. Warto skorzystać z tej możliwości.

PRZYKŁAD: NIE MA ZNACZNIA, KTO JEST NABYWCĄ GRUNTU

Zamierzam sprzedać działkę budowlaną mojemu bratu. Czy ze względu na bliskie pokrewieństwo można liczyć na zwolnienie tak, jak ma to miejsce w przypadku niektórych podatków?

Odpowiedź na to pytanie jest przecząca. Rentę planistyczną płaci się zarówno wtedy, gdy nabywcą nieruchomości jest deweloper, jak i w sytuacji, gdy kupującym jest osoba zamierzająca na swoje potrzeby wybudować dom jednorodzinny. Także sprzedaż nieruchomości gminie nie zwalnia z obowiązku jej zapłaty. Bliskie więzy pokrewieństwa również nic nie zmieniają w zakresie obowiązku zapłaty renty planistycznej. Nie ma w ogóle znaczenia to, że czytelnik będzie sprzedawał działkę budowlaną bratu. I tak trzeba będzie zapłacić rentę planistyczną.

Ustalanie wartości rynkowej

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej bierze się pod uwagę jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych wycenianej nieruchomości. Z kolei stan nieruchomości bierze się pod uwagę z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny - z dnia zbycia nieruchomości. Renta planistyczna wiąże się z obiektywnym wzrostem wartości nieruchomości, natomiast wielkość ceny ustalona przez strony w umowie sprzedaży nie przesądza o wysokości tej opłaty.

Renty planistycznej nie należy mylić z opłatą adiacencką. W praktyce wartość nieruchomości może wzrosnąć także na skutek uzbrojenia terenu i podziału nieruchomości. Za wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości właściciel sprzedawanej nieruchomości będzie zobowiązany wnieść inną opłatę adiacencką.

PRZYKŁAD: OPŁACIE PODLEGA WZROST WARTOŚCI

Kiedy trzy lata temu kupowałem nieruchomość, była ona gruntem rolnym, a w gminie nie było aktualnego miejscowego zagospodarowania przestrzennego. Kilka miesięcy temu przyjęto taki plan. Wydaje mi się, że wartość mojego gruntu wzrosła z 20 tys. zł do 40 tys. zł. Ile maksymalnie może wynosić renta planistyczna? W tym czasie nie było na nim żadnych inwestycji.

Nasz czytelnik nabył nieruchomość stanowiącą grunt rolny na terenie nieposiadającym miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku uchwalenia tego planu teren, na którym położona jest nieruchomość, przekształcony został w grunt budowlany. Uchwalenie planu miejscowego sprawiło, że pomimo tego samego stanu nieruchomości jej wartość wzrosła. Powstały wzrost wartości stanowi właśnie podstawę do naliczenia renty planistycznej. Do jego ustalenia rzeczoznawca zobowiązany jest brać pod uwagę ceny na dzień zbycia nieruchomości przez właściciela, a więc na dzień zaistnienia wszystkich warunków koniecznych do naliczenia renty planistycznej. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. W przypadku naszego czytelnika wartość działki na skutek uchwalenia planu wzrosła do 40 tys. zł, a do tego czasu wynosiła 20 tys. zł. Renta planistyczna będzie naliczana od różnicy pomiędzy dotychczasową wartością, a tą, która jest ustalona po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Można więc stwierdzić, że w analizowanej sytuacji maksymalna opłata planistyczna może wynosić 6 tys. zł. Wynika to z następującego wyliczenia: 40 tys. zł - 20 tys. zł = 20 tys. zł, z tego 30 proc. to właśnie 6 tys. zł.

Maksymalnie 30 proc.

Wskazanie stawek procentowych renty planistycznej jest obligatoryjnym elementem uchwały wprowadzającej nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub też uchwały zmieniającej już istniejący plan.

Stawki muszą być określone w taki sposób, aby istniała możliwość realizacji ciążącego na wójcie, burmistrzu lub prezydencie obowiązku pobrania jednorazowej opłaty w razie zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wysokość opłaty planistycznej nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Niektóre gminy decydują się na ustalenie stawki renty planistycznej w niższej wysokości.

Ustalenie różnicy wartości nieruchomości na potrzeby naliczenia renty planistycznej jest trudnym zadaniem, nawet dla rzeczoznawców majątkowych. Zdobycie informacji o transakcjach i procesach wpływających na zmianę wartości wymaga skrupulatnego badania rynku nieruchomości. Oznacza to analizę wielu umów dotyczących zbycia nieruchomości w określonej części Polski. Z tych powodów jest to proces czasochłonny i kosztowny. W praktyce czasem zdarza się, że wyceny rzeczoznawców zawierają nieprawidłowości.

Można złożyć odwołanie

Niektóre osoby sprzedające nieruchomość podlegającą opłacie planistycznej nie sprawdzają aktualnych cen rynkowych. Z tego powodu dokonują sprzedaży po cenie niższej niż ta, która zostanie wskazana przez rzeczoznawcę majątkowego. Muszą one liczyć się z tym, że gmina będzie naliczała opłatę planistyczną biorąc pod uwagę wartość ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego, a nie tę, która wynika z aktu notarialnego.

W przypadku gdy zbywca nieruchomości jest przekonany o tym, że ma rację i obliczona przez gminę renta planistyczna jest za wysoka, może skorzystać z drogi odwoławczej. Nie można zwlekać z podjęciem pierwszych kroków w tej sprawie. Na złożenie odwołania jest tylko 14 dni, licząc od daty otrzymania decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej. Będzie je rozpatrywało samorządowe kolegium odwoławcze.

Ważne!

Wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty planistycznej może nastąpić w terminie pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące

Podstawa prawna

• Art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

• Par. 50 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).