ZMIANA PRAWA

Ministerstwo Infrastruktury przygotowuje projekt o obowiązkach stron w umowach deweloperskich. Przedstawi go Radzie Ministrów jeszcze w II półroczu. Ureguluje w nim przede wszystkim sposób zawierania umów przez deweloperów z konsumentami.

- Teraz umowy deweloperskie określane są jako nienazwane, a sposób ich zawierania nie jest nigdzie uregulowany - tłumaczy adwokat Bartosz Grohman z kancelarii White & Case. Najczęściej zawierają elementy umowy o roboty budowlane i dostawy, a sporządzane są zazwyczaj tylko na piśmie zamiast w formie aktu notarialnego. Dlatego nie chronią w sposób dostateczny interesów konsumentów - dodaje. Jego zdaniem, umowa deweloperska powinna być umową nazwaną uregulowaną w kodeksie cywilnym.

Jednak w przygotowywanych przez Ministerstwo Sprawiedliwości kolejnych nowelizacjach kodeksu cywilnego nie przewiduje się rozszerzenia katalogu umów nazwanych.

- Natomiast w praktyce przyjmuje się, że umowy deweloperskie są uregulowane w artykule 9 ustawy o własności lokali - mówi radca prawny Wojciech Biernacki z Kancelarii Radców Prawnych Biernaccy. Wyjaśnia, że odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na nim domu oraz ustanowienia - po zakończeniu budowy odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Aby jednak umowa była ważna, strona podejmująca się budowy powinna być właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz musi uzyskać pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa ma być ujawnione w księdze wieczystej - dodaje Wojciech Biernacki.

Jednak nie wszyscy deweloperzy spełniają wymogi określone w art. 9. Dla nich muszą zostać przygotowane przepisy o umowach deweloperskich.

Dwa różne rachunki

Przygotowywany projekt ustawy o umowach deweloperskich zapewniać ma ochronę interesów konsumentów za pomocą instytucji rachunku powierniczego: otwartego albo zamkniętego prowadzonego przez bank. Konsument gromadziłby na nim pieniądze przeznaczone na inwestycję, zamiast wpłacać je od razu na rachunek dewelopera. Z rachunku otwartego środki byłyby uwalniane w trakcie budowy, a bank przed dokonaniem kolejnej transzy wypłaty sprawdzałby, czy opisany w umowie deweloperskiej etap prac został już rzeczywiście zakończony. Natomiast na rachunku zamkniętym pieniądze czekałyby aż do momentu, w którym zostanie przeniesiona własność mieszkania na nabywcę.

Konsument decydować ma sam o tym, czy chce z rachunku powierniczego skorzystać. Sam wybierałby też rodzaj rachunku. Deweloper będzie musiał go jednak poinformować, jeszcze przed zawarciem umowy, o grożącym ryzyku, gdy z rachunku nie zechce skorzystać. Brak takiego rachunku będzie miał jednak wpływ na wzrost ceny mieszkania. Skoro deweloper nie uzyska pieniędzy od konsumentów w trakcie budowy, to będzie zmuszony zaciągnąć kredyt hipoteczny.

Uruchomienie rachunku otwartego wymusi wprowadzenie zmian do ustawy prawo upadłościowe i naprawcze. Chodzi o zobowiązanie syndyka do dokończenia budowy w przypadku upadłości dewelopera. Natomiast takiej potrzeby nie będzie przy instytucji rachunku zamkniętego. Wystarczy wprowadzić jedynie przepis, który razie upadłości dewelopera wyłączy środki zgromadzone na rachunku powierniczym zamkniętym z masy upadłości. Pieniądze te służyłyby na zaspokojenie roszczeń nabywców wynikających z umów deweloperskich.

Ochrona ubezpieczeniowa

Legislatorzy rozważają jeszcze wprowadzenie innego rozwiązania, które zabezpieczy interesy konsumentów. Deweloperzy mogliby zostać zwolnieni z oferowania im zabezpieczenia przez zgromadzenie pieniędzy na rachunku powierniczym wówczas gdyby zawarli z nimi umowę ubezpieczenia. Deweloper byłby wówczas ubezpieczającym, a ubezpieczonym zostałby nabywca. Ubezpieczenie chroniłoby nabywcę przed ryzykiem finansowym związanym z inwestycją.

Prospekt informacyjny

Na deweloperze mają też ciążyć nowe obowiązki informowania klientów o planowanej inwestycji jeszcze przed zawarciem z nimi umowy. Będą musieli udostępnić prospekty informacyjne związane z inwestycją opracowane na takich samych zasadach jak prospekty emisyjne przygotowywane przez banki. Zawiadamialiby w nich o posiadaniu pozwolenia na budowę, informowali o zapisach o inwestycji w planie zagospodarowania przestrzennego i nieruchomościach związanych z budową, których właścicielem jest deweloper. W prospekcie należałoby też wskazywać różnice w cenie nabycia lokalu przez konsumenta mającego rachunek powierniczy i takiego, który go nie posiada. Będą to oczywiście różne kwoty, gdyż przy zakupie bez rachunku powierniczego w cenę mieszkania wliczona zostanie opłata za obsługę kredytu, który deweloper zaciągnął na budowę. Z prospektu powinno też wynikać ryzyko, jakie klient bierze na siebie, decydując się na budowanie mieszkania z opcją bez rachunku bankowego.

Przygotowanie przez dewelopera prospektu informacyjnego pozwolić ma na uniknięcie dezinformowania klienta przez pracowników dewelopera, których pensje często zależą od liczby zawartych umów sprzedaży budowanych mieszkań.

CO BĘDZIE MUSIAŁA ZAWIERAĆ UMOWA DEWELOPERSKA

Umowa deweloperska powinna zawierać prawo do odstąpienia od umowy, określać cenę mieszkania i jej waloryzację, wskazywać wysokość kar umownych w razie odstąpienia od umowy oraz warunki, jakim powinien odpowiadać odbiór mieszkania.

Informacje o przygotowywanym właśnie projekcie ustawy o umowach deweloperskich uzyskaliśmy podczas debaty na temat praw konsumenta przy zakupie nowej nieruchomości, zorganizowanej przez Gazetę Prawną i Związek Banków Polskich w ramach cyklu Bariery przy prowadzeniu inwestycji budowlanych.