Bank wytoczył naszej spółce proces o 100 tys. zł. Udostępniliśmy bowiem swoją nieruchomość na zabezpieczenie kredytu jednego ze stałych kontrahentów. Ten jednak nie spłaca zobowiązania. Czy bank nie powinien żądać tej kwoty w pierwszej kolejności od niego?
Reklama
W opisanej sytuacji prawo daje bankowi możliwość swobodnego wyboru podmiotu, od którego będzie dochodził wierzytelności. Dłużnikiem „kredytowym” jest tu spółka, która zaciągnęła zobowiązanie. Natomiast dłużnikiem „rzeczowym” jest spółka, która udostępniła swoją nieruchomość do obciążenia jej hipotecznie.
Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Reklama

Ograniczenie odpowiedzialności

W orzecznictwie ukształtowało się stanowisko, że ww. przepis daje uprawnienie wierzycielowi dochodzenia zaspokojenia z obciążonej nieruchomości, a podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem judykatury powództwo wierzyciela hipotecznego przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości jest powództwem o zasądzenie świadczenia pieniężnego zarówno w przypadku, gdy jest on dłużnikiem osobistym, jak i wtedy, gdy odpowiada tylko rzeczowo (por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 19 marca 2019 r., sygn. akt I Aga 185/18).
Co jednak istotne, odpowiedzialność dłużnika hipotecznego ogranicza się do przedmiotu hipoteki. Tak więc jeżeli właściciel nieruchomości nie jest dłużnikiem osobistym, to zasądzając od niego na rzecz wierzyciela należność hipoteczną, sąd z urzędu powinien w wyroku zastrzec właścicielowi nieruchomości prawo do powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności.
Z kolei w art. 366 par. 1 kodeksu cywilnego postanowiono, że kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).

Orzecznictwo potwierdza

W wyroku Sądu Okręgowego w Słupsku z 24 marca 2016 r. (sygn. akt I C 406/15) stwierdzono m.in., że: „Nie mógł się ostać podniesiony przez pozwaną zarzut, z którego wynikało, że wierzyciel powinien w pierwszej kolejności dochodzić roszczenia od pożyczkobiorców. (…) Wierzyciel ma prawo wyboru, z którego ze sposobów zaspokojenia skorzysta, jeżeli roszczenie stanie się wymagalne”. Sąd dodatkowo wyjaśnił, że kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.
Zatem dłużnik hipoteczny nie może postulować, aby w pierwszej kolejności bank dochodził spłaty od kredytobiorców. Ewentualnie można dążyć do polubownego zakończenia sporu z bankiem, aby ochronić nieruchomość np. przed sprzedażą egzekucyjną.
Podstawa prawna
• art. 65 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204)
• art. 366 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 875)