Wśród poszkodowanych przez stan epidemii są przedsiębiorcy, którzy zostali objęci administracyjnym zakazem prowadzenia działalności, a jednocześnie pozostają najemcami lokali handlowych w galeriach handlowych.
Obowiązująca od 31 marca tarcza antykryzysowa, czyli ustawa o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 568), próbuje rozwiązać problemy na linii najemcy–wynajmujący. Powstaje pytanie, czy przyjęte w niej rozwiązania są wystarczające, aby uchronić najemców lokali handlowych przed obowiązkiem uiszczania opłat związanych z najmem za okres, w którym nie było możliwe prowadzenie działalności gospodarczej w wielkopowierzchniowych obiektach handlowych, oraz przed sporami sądowymi, które mogą powstać na tej podstawie. Są bowiem wysoce nieprecyzyjne i jedynie częściowo odnoszą się do problemów najemców.

Nieprecyzyjne wygaszanie zobowiązań

Podstawowe rozwiązanie przyjęte w tarczy antykryzysowej przewiduje, że w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. „wygasają” wzajemne zobowiązania stron umów takich jak najem, dzierżawa lub podobne. Do dnia ponownego otwarcia obiektów wielkopowierzchniowych najemcy mają więc nie być zobowiązani do uiszczania czynszu oraz innych powiązanych opłat.
Ustawa przewiduje jednocześnie, że po uchyleniu zakazu najemcy w terminie trzech miesięcy powinni złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach. Oferta powinna dotyczyć okresu, w którym obowiązywał zakaz, wydłużonego o dodatkowe sześć miesięcy.
Sytuacja wydaje się komplikować, jeżeli najemca w przewidzianym okresie takiej oferty nie złoży. Może dojść do tego z różnych względów, jak chociażby zamknięcie czy restrukturyzacja jego działalności. Brak oferty spowoduje, iż czasowe wygaszenie praw i obowiązków z umów najmu przestanie obowiązywać.
Postanowienie to wydaje się wysoce nieprecyzyjne, jeżeli chodzi o zakres wzajemnych praw i obowiązków stron w razie niezłożenia oferty przedłużenia istniejącej umowy, tak zresztą jak przyjęta przez ustawodawcę swoista konstrukcja czasowego wygaszenia stosunków umownych, która nie jest znana prawu cywilnemu.

Rozwiązywanie sporów w trakcie epidemii

Tarcza tylko pozornie wzmacnia pozycję najemców. Jest bardzo nieprecyzyjna i tak naprawdę nie ma pewności, do jakich stanów faktycznych się odnosi, a także jak powinny kształtować się relacje stron najmu w okresie epidemii.
Po pierwsze, nie wiadomo, czy przepisy dotyczą wszystkich najemców lokali handlowych w jakichkolwiek obiektach przez okres zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw. czy też – wbrew literalnej wykładni przepisu, a zgodnie z jego celem – wyłącznie tych najemców, którzy działają w wielkopowierzchniowych obiektach i są objęci zakazem.
Jeśli opowiemy się za drugą interpretacją, naturalnie zmierzamy do osłabienia pozycji wszystkich najemców, którzy nie są objęci zakazem działalności w obiektach wielkopowierzchniowych. Można się spodziewać, że w odpowiedzi na prośby takich najemców o zwolnienie lub redukcję czynszu wynajmujący będą powoływać się na wspomnianą regulację i intencję ustawodawcy, aby takich najemców nie chronić i nie traktować inaczej, niż to wynika z zawartych umów.
Problemem będzie też ustalenie, czy dany budynek jest obiektem handlowym. Tu z pomocą przyjdą na pewno pozwolenia na użytkowanie. Może się jednak okazać, że w zakres ustawy wpada (lub nie) biurowiec, tylko dlatego że jego pozwolenie na użytkowanie wskazuje mieszane przeznaczenie (np. budynek wielofunkcyjny albo biurowy z częścią handlowo-usługową).
Na powyższe wątpliwości nakładają się problemy wynikające z użycia konstrukcji czasowego „wygaszenia” stosunków umownych, która jest nieznana prawu cywilnemu. Wśród wynajmujących już teraz pojawiają się głosy, że skoro nie można obciążać najemców z tytułu korzystania z lokali, to należy ich obciążyć za przechowanie w nich ruchomości. Skoro ustawa przewiduje „wygaśnięcie”, to być może należy w takim razie oczekiwać czasowego opróżnienia lokali i ich zwrotu? Czy w przypadku braku współdziałania w tym zakresie wynajmujący będzie mógł żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie?
Kolejna kwestia, którą należy uwzględnić, to udzielone przez najemców na rzecz wynajmujących bardzo silne zabezpieczenia roszczeń o zapłatę czynszu i innych należności. Zabezpieczenia te obejmują najczęściej gwarancje bankowe, oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, weksle. Ponieważ przyjęte rozwiązania są niejasne i nie wyłączają możliwości powstania sporów na linii najemcy–wynajmujący, istnieje ryzyko, że operatorzy galerii handlowych – w obawie przed zagrożeniem własnego biznesu – z przyznanych im zabezpieczeń skorzystają.

Potem też wcale nie będzie łatwiej

Problemów prawnych dostarczy również zakończenie epidemii. Zgodnie z tarczą w razie niezłożenia oferty przedłużenia najmu dochodzi do anulowania wcześniejszego zawieszenia (czy też czasowego wygaśnięcia) uprawnień wynajmującego.
Ustawa nie wyjaśnia jednak, czy w takim wypadku wynajmujący na nowo uzyska prawo do dochodzenia zaległego czynszu za okres, w którym prowadzenie działalności nie było możliwe. Przy takiej interpretacji ochrona najemców byłaby więc pozorna, a najemcy musieliby bronić się, używając argumentów wywodzonych z ogólnych przepisów prawa cywilnego. Sytuacja ta jest więc kolejnym potencjalnym zarzewiem sporów.

Ochrona prawdziwa czy iluzoryczna

Umowa najmu lokalu w wielkopowierzchniowym obiekcie handlowym sprowadza się do jego udostępnienia najemcy, by mógł prowadzić w nim działalność gospodarczą i uzyskiwać przychody. Nie budzi wątpliwości, że najem komercyjny jest umową ekwiwalentną, gdzie odpowiednikiem prawa wynajmującego do zapłaty czynszu jest prawo najemcy do prowadzenia działalności gospodarczej w posiadanym lokalu. Gdy działalność ta nie może być prowadzona, dochodzi do zaburzenia wzajemności uprawnień i obowiązków stron.
W takim wypadku – niezależnie od nieprecyzyjnych rozwiązań tarczy – najemcom z pomocą może przyjść kodeks cywilny. Ustawodawca zresztą taką możliwość dostrzega, bo w art. 15ze ust. 4 ustawy o tarczy antykryzysowej wprost stanowi, że rozwiązania dotyczące „wygaszenia” praw i obowiązków oraz przedłużenia najmu nie uchybiają przepisom kodeksu cywilnego „regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej”.
Tutaj pojawia się jednak kolejny problem interpretacyjny. Kodeks cywilny nie zawiera bowiem przepisów, które wprost mówiłyby o tym, że regulują stosunki umowne „w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia”. Odnieść się można natomiast do kilku instytucji natury ogólnej.
Po pierwsze, najemcy będą mogli powołać się na tzw. niezawinioną niemożliwość świadczenia. Instytucja ta przewiduje, że strona umowy, która nie była w stanie wykonać swojego świadczenia, nie może żądać spełnienia świadczenia wzajemnego.
Po drugie, do dyspozycji jest klauzula nadzwyczajnej zmiany stosunków, zgodnie z którą jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby rażącą stratą, czego strony nie przewidywały, sąd może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.
W końcu, roszczenia o zapłatę czynszu za okres, w którym nie było możliwe prowadzenie działalności, można odpierać także na podstawie ogólnej klauzuli nadużycia prawa. Przewiduje ona, że nikt nie może czynić ze swojego prawa użytku, który byłby sprzeczny z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem lub zasadami współżycia społecznego.

Warto się przygotować na przyszłość

Kodeks cywilny nie pozostawia więc najemców bez możliwości podjęcia obrony. Pytanie, czy przepisy tarczy – w zakresie dotyczącym najmów – rzeczywiście spełnią swoją funkcję, jeżeli zamiast rozwiązywać spory, mnożą wątpliwości? Tarcza nie eliminuje bowiem ryzyka, że wynajmujący rozpocznie egzekucję na podstawie posiadanych zazwyczaj zabezpieczeń. Zasadą jest, że skorzystanie z gwarancji bankowej, uzyskanie nakazu zapłaty na podstawie weksla czy też wszczęcie egzekucji na podstawie art. 777 k.p.c. odbywa się bez merytorycznego badania zasadności roszczenia.
Biorąc pod uwagę niedostatki rozwiązań przyjętych w tarczy, warto, aby najemcy obok próby wypracowania kompromisu z wynajmującymi, zawczasu zgromadzili stosowną argumentację oraz dowody i rozważyli możliwość wystąpienia z tradycyjnymi środkami prawnymi, które pozwolą zapobiec wszczęciu lub dalszemu prowadzeniu egzekucji. Wymienić tutaj należy przede wszystkim powództwa o ustalenie, że określone należności czynszowe nie powstały, i powództwa przeciwegzekucyjne. Takie środki prawne połączone ze stosownymi wnioskami o zabezpieczenie w ostatecznym rozrachunku mogą stać się konieczne.
Pamiętajmy też, że w okresie epidemii w sądach nie odbywają się rozprawy i posiedzenia jawne. Nadal jest jednak możliwe uzyskanie klauzuli na oświadczeniu o poddaniu się egzekucji i uzyskanie zabezpieczenia.