Stwierdzenie, że hotel ma dostęp do ulicy z boku budynku, bez szczegółowego badania, czy jest on odpowiedni do skali działalności, nie wystarcza do odrzucenia wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej – uznał Sąd Najwyższy.
Sprawa dotyczyła wyznaczenia służebności drogi koniecznej na gruncie znajdującym się bezpośrednio przed warszawskim hotelem Metropol na rogu Alej Jerozolimskich i Marszałkowskiej. Wniosek złożył właściciel hotelu, argumentując, że dostęp do niego od frontu jest utrudniony, znajduje się tam bowiem chodnik i nie ma bezpośredniego dojazdu.
Sąd I instancji wniosek oddalił, wskazując, że działka ma dostęp do drogi publicznej – od ulic Nowogrodzkiej i Poznańskiej. Służebność drogi koniecznej musi być zaś ustanowiona, gdy do nieruchomości nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Apelacja hotelu została oddalona, ale Sąd Najwyższy uchylił to postanowienie i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy. Stwierdził, że w sprawie w niedostateczny sposób przeprowadzono postępowanie dowodowe.
– Oczywiście, nie powinno się żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej tylko po to, aby właścicielowi budynku było wygodniej. Ale najpierw należy dokładnie zbadać sprawę, czy dostęp do dróg publicznych nie jest problematyczny w świetle obowiązujących przepisów budowlanych – powiedział sędzia Dariusz Dończyk.
Tu sytuacja nie była jednoznaczna. Hotel ma dostęp do ulicy, ale tylko od boku posesji. Sądy zaś nie oceniły należycie, czy takie rozwiązanie wypełnia warunki bezpiecznego użytkowania nieruchomości. W przepisach mowa jest o dostępnie „odpowiednim”. Aby więc ustalić, jaki dostęp dla tego budynku jest odpowiedni, trzeba najpierw sprawdzić, ile osób w nim przebywa na stałe, a ile okresowo, jak są przeprowadzone ciągi transportowe, techniczne i ewakuacyjne z poszczególnych pięter itp. W wielu wypadkach może to wymagać specjalistycznej wiedzy, co powoduje konieczność powołania biegłych. Tego jednak sądy nie uczyniły.
– Przeprowadzono oględziny, po których pozostał tylko protokół, tak lakoniczny, że sprawiający wrażenie, jakby sąd jedynie „obszedł” budynek z zewnątrz, bez analizy kwestii budowlanych i bezpieczeństwa. Tego dowodu nie przeprowadzono prawidłowo. Ustalenia dowodowe mogłyby bowiem doprowadzić do konkluzji, że dotychczasowy dostęp do drogi publicznej hotelu jest niewystarczający, modernizacja zaś oznacza niewspółmierne koszty, co może prowadzić jednak do ustanowienia służebności na rzecz hotelu – powiedział sędzia Dończyk, zamykając rozprawę.

orzecznictwo

Postanowienie Sądu Najwyższego z 21 sierpnia 2019 r., sygn. akt I CSK 30/19