Deweloperzy będą musieli budować osiedla w odpowiedniej odległości od szkół, ale nie muszą przejmować się przedszkolami. Wymogi dla budujących na podstawie lex deweloper wprowadza podpisana przez prezydenta nowelizacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości.
Zdaniem deweloperów te rozwiązania niewiele wnoszą i inwestycje na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1496; dalej: specustawa) nie ruszą. Podczas prac nad zmianami posłowie zaproponowali usunięcie wymogów dotyczących dostępu do placówek oświatowych dla deweloperów wznoszących bloki mieszkalne na podstawie specustawy. Ostatecznie usunięto tylko wymóg dotyczący przedszkoli. Jednocześnie wykreślono możliwość porozumienia inwestora z gminą ws. pokrycia przez pięć lat kosztów dowozów dzieci do szkoły w razie niespełnienia kryterium odległości.
– Zmiany nic nie wnoszą. A w zasadzie pogarszają, bo znika możliwość porozumień na pokrycie kosztów dowozów do szkół przez pięć lat. Uznaniowy charakter zaświadczeń o możliwości przyjęcia do szkół sprawia, że gminy takich zaświadczeń nie wydają (twierdząc, że nie ma miejsc). Brak zaświadczeń sprawia z kolei, że nie można złożyć kompletnego wniosku o wydanie przez radę gminy uchwały o lokalizacji inwestycji na podstawie specustawy – mówi DGP Przemysław Dziąg, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich.
Wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń tłumaczył pod koniec maja w Senacie, że zachowanie opcji porozumienia ws. finansowania dowozu do szkoły sprawiałoby, że różna byłaby sytuacja dzieci w zależności od tego, czy osiedle powstało na podstawie warunków zabudowy czy uchwały lokalizacyjnej. „Mogłoby dojść do sytuacji, w której, jeśli byłoby porozumienie inwestora z samorządem, dzieci z jednego bloku byłyby dowożone, a z bloku obok – nie” – mówił wiceminister.
Reklama
Jego zdaniem jak najmniejsza odległość inwestycji mieszkaniowych od szkoły i przedszkola jest kwestią fundamentalną. „Cały czas chodzi nam o to, żeby podnosić standardy dla inwestorów. Ale one muszą być możliwe do spełnienia, tzn. gmina musi mieć możliwość wydania odpowiedniego potwierdzenia, tak żeby to było spójne z innymi przepisami, w tym (…) prawa oświatowego” – tłumaczył zniesienie obowiązku dostarczania zaświadczeń ws. dostępu do przedszkoli.

Reklama
– Jestem przekonana, że tylko pierwotna wersja zmiany przewidująca usunięcie wymogu uzyskiwania zaświadczeń miała szansę odblokować potencjalne działanie specustawy i umożliwić na początek chociażby złożenie kompletnego wniosku o lokalizację inwestycji – uważa adwokat Justyna Wisińska-Kurpiel, pełnomocnik Greenfields ws. wniosków w trybie specustawy.
Jej zdaniem teraz przepisy są martwe – na terenie Warszawy opublikowany został dotąd tylko jeden wniosek złożony właśnie przez spółkę Greenfieds.
– Nie jest prawdą, że usunięcie zapisów dotyczących standardów oświatowych spowoduje, że deweloperzy będą mogli budować, gdzie chcą, bo decyzję o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej i tak podejmować będzie rada miasta – podkreśliła mec. Wisińska-Kurpiel.
– Ustawa ma nieduże znaczenie, bo rzadko przychodzą do nas deweloperzy, którzy chcą budować na jej podstawie. Zasadniczo robimy projekty na terenach objętych planami miejscowymi albo warunkami zabudowy. Specustawa to jest zazwyczaj jakieś wyjście awaryjne – mówi Maciej Lewandowski z warszawskiego biura projektowego Grupa 5 Architekci.
Wyjaśnia, że projekt inwestycji jest zgłaszany „pod uchwałę rady miasta w trybie ustawy”, gdy planowana inwestycja koliduje z zapisami planu miejscowego, a wiadomo, że miasto nie znowelizuje planu albo zrobi to za wiele lat. Dodał, że projekty „pod” specuchwałę to zazwyczaj projekty „paramieszkaniowe”, czyli np. akademiki, hotele.
– Dokładamy naszą analizę nasłonecznienia, powiększamy trochę lokale, żeby spełniały minimum mieszkaniowe i nazywamy to mieszkaniówką, chociaż wiemy, że jeżeli obiekt w ogóle powstanie, to będzie funkcjonować jako akademik albo hotel – powiedział architekt.
Jego zdaniem, gdyby ułatwienia były realne, specustawa byłaby dobrym narzędziem do przyspieszenia procesów inwestycyjnych.
– Nie zgadzamy się z przepisami pozwalającymi ignorować ustalenia planów miejscowych, no ale mamy tę specustawę, więc jeżeli ktoś chce z niej skorzystać, to w jej ramach staramy się kształtować przestrzeń najlepiej, jak to możliwe – konkluduje.
Nowelizacja ustawy o KZN ma zwiększyć podaż gruntów pod inwestycje „Mieszkanie+”, m.in. przez to, że spółki Skarbu Państwa będą mogły przekazywać grunty do zasobu za wynagrodzeniem. Zmienia też ustawę o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2019 r. poz. 916): umożliwia ich przekształcenie, gdy do 30 proc. powierzchni użytkowej wszystkich budynków stanowią inne obiekty budowlane (np. budynki gospodarcze, garaże). Wprowadza obowiązkową 99-proc. bonifikatę w jednorazowej opłacie przekształceniowej, m.in. dla osób niepełnosprawnych i kombatantów. Dzięki zmianom szansy na najbardziej preferencyjne bonifikaty w opłacie nie stracą mieszkańcy, którzy otrzymają po 30 listopada br. zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego gruntu we własność.
Etap legislacyjny
Ustawa podpisana przez prezydenta