- Dni wuzetek są policzone. Nowe regulacje urbanistyczne uproszczą uzyskanie zgód związanych z kwestiami planistycznymi. Coś, co zajmowało cztery lata, potrwa rok - mówi Artur Soboń dla DGP.
Reklama
Jak idą prace nad ustawą o planowaniu przestrzennym?
Zakładamy, że do końca marca projekt będzie gotowy. Przy czym to nie będzie nowelizacja, lecz zupełnie nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Dni warunków zabudowy są więc policzone?
Tak można powiedzieć. Aby pogrzebać wuzetki, potrzebujemy całkowicie nowego systemu planowania przestrzennego i okresu przejściowego. Tak więc ta „śmierć wuzetek” będzie nieco odroczona w czasie. Nie da się też jednym ruchem zlikwidować wszystkich wuzetek, których od 2003 r. wydano 2 mln. To średnio 150 tys. takich decyzji rocznie. Dotyczą różnych rodzajów zabudowy, przy czym ok. 65 proc. wydano dla zabudowy jednorodzinnej.
Coś, co miało być tymczasowe, stało się standardem realizacji inwestycji w Polsce.
Ta liczba jest gigantyczna. Na 70 proc. terenów naszego kraju, które nie są objęte planami miejscowymi, wuzetki są podstawą do inwestowania. W dodatku tylko 5 proc. wszystkich wydanych decyzji o warunkach zabudowy to decyzje odmowne.
Czyli prezes Kaczyński i jego dwa wieżowce przy ul. Srebrnej w Warszawie, które nie uzyskały wuzetki od władz stolicy, trafił do dość elitarnego grona.
Nie pan prezes, tylko spółka, ale rzeczywiście mieliśmy tutaj do czynienia ze skrajnie złą wolą polityczną i niewydaniem wuzetki właśnie z tych powodów. Dane ogólnokrajowe dowodzą, że odmowa jest bardzo rzadka. Problemu wuzetek by nie było, gdyby powszechnie obowiązywały plany miejscowe. Są regiony, gdzie tereny są w znacznym stopniu takimi planami objęte, ale są też takie, gdzie plany nie obejmują nawet 10 proc. powierzchni województwa – tak jest w woj. lubuskim, kujawsko-pomorskim czy podkarpackim.
Może nie wszędzie plany miejscowe są szczególnie potrzebne?
To prawda. W nowym systemie planowania wcale nie będziemy zachęcać, by absolutnie wszystkie tereny były planami pokryte. Ale to, że tempo przyrostu planów zagospodarowania przestrzennego wynosi 0,5 proc. rocznie, świadczy o tym, że mamy w tym zakresie problem. Kształtowanie wspólnej przestrzeni to jest dzisiaj wyzwanie cywilizacyjne dla Polski.
Ustawa ma wprowadzić nowe akty prawa miejscowego – plan ogólny, plany zabudowy i standardy urbanistyczne. Co stanie się z już istniejącymi planami miejscowymi i wydanymi wuzetkami?
W nowym systemie chcemy dać trzy lata na przygotowanie planów ogólnych obejmujących całe gminy. Istniejące miejscowe plany zachowają ważność. Plany zabudowy będą podobne w swojej konstrukcji do dzisiejszych miejscowych. Różnić się będą tym, że w dużo większym stopniu gmina będzie mogła wybrać elementy fakultatywne planu. Będzie też większy udział mieszkańców w jego przyjmowaniu. Mówiąc inaczej – pozwolimy lokalnie decydować, jak szczegółowo mają być przygotowane plany zabudowy. Ogólny będzie określał przede wszystkim tereny pod zabudowę i te, które pod zabudowę nie są. Plan zabudowy określi bardziej szczegółowo funkcje poszczególnych terenów. W całym systemie nie będzie miejsca na decyzje o warunkach zabudowy. Tylko do czasu uchwalenia planu będą jeszcze wydawane wuzetki, ale ich ważność – tak jak dotychczas wydanych decyzji, dla których nie rozpoczęto budowy – ograniczymy do trzech lat od wejścia w życie ustawy. A tam, gdzie teren już jest zabudowany – np. w ścisłym centrum miasta – i nie ma sensu opracowywanie planu zabudowy, tam będą istniały standardy urbanistyczne. Określą one ustawowo pewne parametry. W oparciu o nie będą wydawane decyzje lokalizacyjne, które można określić jako prawnych następców wuzetek. Różnica jest taka, że decyzje lokalizacyjne będą musiały być zgodne z planem ogólnym. Dziś wuzetki nie muszą być zgodne ze studium, które nie jest aktem prawa miejscowego. Będzie też katalog inwestycji mogących uzupełniać istniejącą zabudowę już bez planu zabudowy, tylko w oparciu o decyzję lokalizacyjną i zgodnie ze standardami urbanistycznymi.
Czy te wszystkie zmiany mają zmniejszyć arbitralność decyzji zezwalających na inwestycje?
Praktycznie je wykluczą. Plan ogólny już określi, które tereny podlegają zabudowie, a które nie. W planie zabudowy będzie to dookreślone bardziej szczegółowo. A decyzje lokalizacyjne zostaną ograniczone do katalogu inwestycji, w dodatku bardzo ograniczonych i zgodnych z planem ogólnym. Będą też wymagać odpowiedniej infrastruktury technicznej i bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Tak więc nie ma tu miejsca na arbitralność. Tam, gdzie będą zupełnie nowe, większe inwestycje publiczno-prywatne, przewidzieliśmy specjalny tryb – zintegrowany projekt inwestycyjny. Na bazie takiego porozumienia między inwestorami a gminą będzie realizowana jakaś część miasta.
Jeśli inwestor już teraz zaczął coś budować na terenie, dla którego ma wydaną wuzetkę, to może spać spokojnie?
Jeśli zaczął realizować inwestycję i ma pozwolenie na budowę, to oczywiście.
Wysokie wieżowce będą mogły być stawiane na mocy samych decyzji lokalizacyjnych, czyli następcy wuzetek?
To określi plan ogólny, który może pozwolić na uzupełnienie zabudowy w drodze decyzji lokalizacyjnych, jeśli np. obok są budynki o podobnych gabarytach i odpowiednia dla takiego typu inwestycji infrastruktura techniczna.
Czyli wówczas K-Towers przy Srebrnej mogłyby powstać niezależnie od decyzji stołecznego ratusza?
Nie, to samorząd jest gospodarzem. Uchwała rady miasta określi, w jaki sposób zabudować daną część miasta. Każdy inwestor, wchodząc na odpowiednią stronę internetową, od razu będzie widział, czy na tej działce może stawiać wieżowiec, czy nie. Bez arbitralnej decyzji urzędnika z ratusza. Dziś widzi tylko studium, z którego niewiele wynika.
Wuzetki są prostym narzędziem, bo działającym punktowo. Uchwalanie planów miejscowych, obejmujących większe obszary miast, to proces drogi i czasochłonny.
Średnio uchwalanie planu miejscowego w Polsce trwa trzy lata. W Warszawie – średnio 10 lat. Nawet przyjmując dobrą wolę wszystkich zaangażowanych stron, tak długi okres przygotowania planu powoduje, że zamiary inwestorskie mogą się zwyczajnie zmienić. Poza tym dzisiejsze plany najczęściej nie obejmują nawet jednego hektara terenu, a więc zamiast kompleksowego planowania, mamy ułamkowe porządkowanie przestrzeni. W ustawie zaproponujemy wprowadzenie innych narzędzi dla dużych miast, a innych dla mniejszych miejscowości. Dziś są takie same zasady zarówno dla Warszawy, jak i dla małej gminy, co jest nieracjonalne. Efektem ma być to, by zwłaszcza w dużych miastach plany były uchwalane szybciej. Tego, czy będziemy różnicować standardy urbanistyczne w zależności od wielkości miasta, na razie nie przesądzam.
Czyli np. im większe miasto, tym wyższe wieżowce będą mogły tam stanąć?
To będą kwestie do uregulowania w lokalnych planach zabudowy, nie w ustawie.
Ustawa ma przewidywać, że minister ds. rozwoju regionalnego będzie miał możliwość „rezerwacji terenu dla inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym”. To samo będzie mógł zrobić marszałek na szczeblu wojewódzkim. Czy to swoiste wywłaszczenie nie będzie nadużywane do celów politycznych?
To znaczy?
Że przyjdzie minister, zajmie miastu jakąś cenną działkę i powie, że tu staną dwa wieżowce „dla dobra Polski”.
Bardzo zabawne. Chodzi o coś zupełnie innego. Dziś strategie rozwoju nie są wprost powiązane z koncepcją przestrzenną. Chcemy to zintegrować. Chodzi nam o to, by zagospodarowanie przestrzenne obrazowało strategię rozwoju danej gminy czy regionu. W przypadku inwestycji celu publicznego mamy dziś do czynienia z sytuacją, w której cały system planowania przestrzennego nie jest brany pod uwagę, bo lokalizacja takiej inwestycji odbywa się decyzją administracyjną. Chcemy zrezygnować – w przypadku marszałków – z wojewódzkich planów zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku państwa – ze specustaw. Wówczas to np. marszałek województwa rezerwowałby dany teren na pięć lat pod inwestycję celu publicznego. Potem oczywiście byłyby ustalone kwestie wywłaszczeń i odszkodowań dla właścicieli gruntów. Przez tych pięć lat przestrzeń byłaby zablokowana. Analogicznie na poziomie krajowym rezerwacji będzie dokonywać właściwy minister.
Nie boi się pan, że ustawa zostanie ochrzczona jako lex Srebrna?
Po pierwsze, gdybym był strachliwy, to nie dotykałbym w ogóle procesu planowania przestrzennego, bo proponujemy trudne zmiany. Po drugie, one są naprawdę konieczne, bo koszty chaosu przestrzennego ponosimy wszyscy i wynoszą one dziesiątki miliardów złotych rocznie. Po trzecie wreszcie, rezerwacja terenu dotyczy wyłącznie inwestycji celu publicznego, takich jak droga czy kolej, która i tak powstanie, a powinno być to jak najbardziej związane ze strategią rozwoju.
A co, jeśli na zarezerwowanym terenie w ciągu pięciu lat nic nie powstanie?
Wtedy będzie wypłacone odszkodowanie. Dziś w przypadku specustaw mamy niepewność ze strony mieszkańców czy inwestorów, bo nie wiemy, jaka będzie ostateczna decyzja o lokalizacji linii przesyłowej czy drogi krajowej. Nie widać tego na żadnych planach. Inna sprawa, że nie rezerwując terenu, który byłby potem odnotowany w planach poszczególnych samorządów, płacimy drożej. Bo wywłaszczamy tereny, na których mogą być składniki majątkowe, za które trzeba odpowiednio zapłacić.
A jak projekt ma się do obecnej formy wywłaszczenia?
Dziś mamy decyzje zintegrowane, które dotyczą jednocześnie lokalizacji inwestycji i wywłaszczenia właściciela. Po zmianach będzie to postępowanie dwuetapowe: najpierw lokalizacja, potem wywłaszczenie. To próba uporządkowania systemu i wyeliminowania specustaw. Chcemy wprowadzić hierarchiczność planowania, jego czytelność i przewidywalność. Chodzi o to, by wszyscy wiedzieli o zamiarach inwestorów, niezależnie od tego, czy to inwestorzy prywatni, czy publiczni. Chcemy doprowadzić do sytuacji, w której planowanie przestrzenne jest efektem planowania rozwoju państwa. Dlatego inwestycje celu publicznego przenieślibyśmy wprost do strategii rozwoju województwa i kraju.
Czy nowe regulacje dotyczyłyby CPK?
Nie, akurat on jest taką inwestycją, której specustawa daje nie tylko możliwość wywłaszczania, ale przede wszystkim instrumenty do koordynacji setek rozmaitych działań, bo sama inwestycja łączy przedsięwzięcia lotnicze, drogowe i kolejowe. Natomiast dokuczliwe z punktu widzenia mieszkańców są głównie inwestycje drogowe czy przesyłowe.
Na ile wejście w życie tych przepisów przyspieszy proces inwestycyjny?
Wydaje mi się, że łącząc je z ułatwieniami, jakie wynikają z przygotowywanej nowelizacji prawa budowlanego, nawet czterokrotnie. Coś, co zajmowało cztery lata, zajmie rok. Nowe regulacje urbanistyczne uproszczą uzyskanie wszystkich zgód związanych z kwestiami planistycznymi, co dziś może trwać co najmniej rok lub dwa. Do tego inwestor będzie miał już jasność, w jakich warunkach będzie prowadził budowę i jakiego rodzaju pozwolenia będzie potrzebował. Samo pozwolenie będzie ograniczone do budynku i jego otoczenia, natomiast już np. projekty mediów będą zatwierdzane na etapie odbiorów. Nie ma sensu, by inwestor kompletował na starcie inwestycji paczkę dokumentów, a potem je korygował w trakcie budowy.
Czy wymogi środowiskowe będą łagodzone w nowych regulacjach?
Tu też będą ułatwienia, choć główne zasady wytycza Unia Europejska i pole manewru nie jest zbyt duże. Chcielibyśmy dać możliwość odstąpienia od strategicznej oceny oddziaływania planu na środowisko. Byłoby to możliwe, jeśli realizacja planu zabudowy nie spowoduje znaczącego oddziaływania na środowisko lub projekt planu stanowi modyfikację wcześniej przyjętych dokumentów. Bardzo dobrym pomysłem są zintegrowane projekty inwestycyjne. To pozwala na realizację całościowych koncepcji trochę na wzór mini-CPK. W ich przypadku na etapie urbanistycznym i realizacyjnym koordynujemy różne inwestycje sieci, budynki mieszkalne, szkoły, biurowce – wszystko to powstaje w ramach jednego zintegrowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego. To jest zarówno szybsze od strony administracyjnej, jak i umożliwia podział kosztów. Dziś często mamy sytuację, w której koszty spadają na stronę samorządową, która buduje infrastrukturę, a zyski konsumuje inwestor prywatny. Taki zintegrowany projekt byłby poddany ocenie środowiskowej, ale już nie ocenie strategicznej. To przyspieszyłoby proces inwestycyjny. Chcemy też zaproponować modyfikację progów określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących oddziaływać na środowisko, ale także oczywiście zgodnie z dyrektywą.
Czy może pan podać przykład takich inwestycji, które będą łagodniej traktowane?
Nie chcę rozwijać tego katalogu, bo przed nami jeszcze uzgodnienia z resortem środowiska, który jest gospodarzem ustaw środowiskowych. Sądzę jednak, że najbardziej bliskie ludziom i przemawiające do wyobraźni są wymagania dotyczące liczby miejsc parkingowych.
Mamy marzec, wybory za ponad pół roku. Czy uda się ten projekt uchwalić jeszcze w tej kadencji?
Chciałbym. Jest szansa, bo do listopada jest sporo czasu. Ale to nie jest łatwa dziedzina. Musimy być wrażliwi na głos opinii publicznej, chcemy ustawę na spokojnie uzgadniać, by szukać jak najszerszego porozumienia. To wymaga czasu. Proszę też pamiętać, że dokładnie rok temu, gdy zostawałem ministrem, rozpoczęły się prace zespołu ekspertów w zakresie prawa budowlanego i planowania przestrzennego. To, co dzisiaj robimy, to próba legislacji części tych pomysłów.
A co będzie z paczkomatami? Ostatnio WSA stwierdził, że wymagają pozwolenia budowlanego, co może wywołać rewolucję na tym rynku.
W szykowanej właśnie nowelizacji prawa budowlanego będzie doprecyzowany katalog budowli wymagających pozwolenia. Pozostałe konstrukcje nie będą go wymagały. Proszę się nie obawiać, w tym wykazie nie umieścimy paczkomatów. Projekt tej ustawy będzie znany już wkrótce, ale już mogę powiedzieć, że to będą zmiany bardzo korzystane dla obywateli.