Na zaskarżenie uchwały o określeniu przedmiotu odrębnej własności lokali jest zaledwie 30 dni. Niezadowoleni spółdzielcy muszą więc się bardzo spieszyć.

DGP

Sąd Najwyższy w wydanej w ostatni piątek uchwale nie miał wątpliwości: skoro w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 845 ze zm.), w art. 43 ust. 5, określony jest termin zawity na zaskarżenie uchwały, to niemożliwe jest ustalenie przez sąd nieważności na podstawie ogólnej normy ujętej w art. 189 kodeksu postępowania cywilnego (”Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny„).

– Orzeczenie SN rozumiem, ale się z nim nie zgadzam. To sprawa ważna dla tysięcy spółdzielców. Niestety rozstrzygnięcie jest dla nich skrajnie niekorzystne – komentuje adwokat Radosław Płonka z kancelarii Płonka Ozga specjalizujący się w prawie spółdzielczym.

Co się dzieje z poziomem inwestycji w Polsce?

Litera i duch

Zgodnie z art. 42 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa określi przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości. Ustęp kolejny wskazuje, że określenie przedmiotu odrębnej własności następuje na podstawie uchwały zarządu spółdzielni.

Czy służebność na gruntach JST ustanowiona dla podmiotów prywatnych zawsze odpłatna?

Osoby, których uchwały dotyczą, mają możliwość wnieść na nie skargę do sądu. Termin wynosi 30 dni od dnia doręczenia dokumentu.

Pojawiła się jednak wątpliwość: czy art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach, który wprowadza termin zawity, należy traktować jako przepis szczególny wobec art. 189 kodeksu postępowania cywilnego?

– Gdy odczytywać go literalnie – tak. Ale ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, zdaniem ustawodawcy, miała służyć głównie spółdzielcom. Zakreślony termin jest zaś bardzo krótki, wręcz uniemożliwiający zaskarżenie uchwały przez osoby, którym brak wiedzy prawniczej – spostrzega mec. Płonka.

Podobnie na temat patrzył reprezentujący powódkę w sprawie, która zawisła przed Sądem Najwyższym, adwokat Piotr Hoffman. Przekonywał, że nie można dopuścić do sytuacji, gdy nie będzie żadnej możliwości uznania uchwały sprzecznej z prawem za nieważną.

– Jeśli zarząd spółdzielni ograniczyłby czyjeś prawa, np. ze względu na religię, czy do pogodzenia z wartościami konstytucyjnymi byłoby uznanie, iż po upływie zawitego terminu uchwałę trzeba realizować? – pytał retorycznie pełnomocnik. Wskazywał również, że ograniczenie praw spółdzielców i wyłączenie uchwał zarządów poza nawias sądowej kontroli to wymysł władz Polski Ludowej.

Prawo do sądu

Sądu Najwyższego jednak ta argumentacja nie przekonała. Z ustnych motywów uzasadnienia wynika, że istotną wartością jest pewność obrotu. Nie należy też dopuścić do sytuacji, w której część spółdzielców byłaby traktowana w jeden sposób, zaś niektórzy – wskutek powództwa wytoczonego po latach – w inny. Wreszcie, spółdzielnia musi działać w dających się przewidzieć okolicznościach. Dopuszczanie powództw opartych na art. 189 k.p.c., gdy jest przepis szczególny w ustawie, spowodowałoby zaś stan długotrwałej niepewności.

Uchwała ma znaczenie dla większości spółdzielni mieszkaniowych, a co za tym idzie – większości spółdzielców. Ma też wymiar ogólny, bo przeciwnicy koncepcji, by możliwe było ustalenie nieważności na podstawie art. 189 k.p.c., obawiali się, iż niekorzystne dla nich orzeczenie będzie prowadziło do podważania sensu istnienia innych przepisów ustaw branżowych określających terminy zawite.

Radosław Płonka uważa, że w orzeczenie SN powinien wczytać się ustawodawca. I zmienić przepisy. – Prawo do sądu, gdy termin na zaskarżenie uchwały w skomplikowanej materii, i to na ogół przez osoby bez wiedzy prawniczej, wynosi zaledwie 30 dni, jest prawem po trosze fikcyjnym. Moim zdaniem, skoro trzeba restrykcyjnie trzymać się terminu z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, powinien on być wydłużony do np. sześciu miesięcy – proponuje prawnik.

Argumentuje, że z jednej strony pół roku powinno każdemu wystarczyć na podjęcie decyzji o chęci zakwestionowania działań podjętych przez zarząd. Z drugiej – termin taki nie blokowałby nadmiernie kierownictwa spółdzielni, zagwarantowana byłaby więc mityczna pewność obrotu.

orzecznictwo

Uchwała Sądu Najwyższego z 8 marca 2019 r., sygn. akt III CZP 88/18. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia

Zaloguj się