- Dzięki Deweloperskiemu Funduszowi Gwarancyjnemu dalej będzie możliwe finansowanie inwestycji pieniędzmi klientów, ale będą oni lepiej chronieni - mówi w wywiadzie dla DGP Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
ikona lupy />
Marek Niechciał, prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów fot. Materiały prasowe / DGP
Obecnie procedowany jest już drugi projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Co się zmieniło? Tytuł wskazuje, że główną zmianą jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
To będzie dodatkowy element gwarancyjny – powszechny i obowiązkowy. W głównej mierze stosuje się on do mieszkaniowych otwartych rachunków powierniczych. Ale także zamknięte rachunki mają swoje słabe strony, które fundusz pozwala wyeliminować. Projekt przewiduje tylko te dwa typy rachunków. Obecnie są cztery rodzaje zabezpieczeń, ale z tych dwóch pośrednich (gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa), które projekt eliminuje, deweloperzy nie korzystali. Zakres normowania ustawy się nie zmienia – cały czas chcemy uregulować stosunki dewelopera z konsumentem od momentu rezerwacji mieszkania aż do wydania aktu notarialnego. Deweloperzy nie będą musieli zmieniać sposobu gromadzenia pieniędzy na budowę. Takie bowiem zarzuty podniesiono przy pierwotnym projekcie, który zakładał likwidację otwartego rachunku (bez dodatkowych typowych zabezpieczeń). Deweloper ma trochę własnego kapitału, ale w większości korzysta z wpłat konsumentów i bez tego nie miałby środków na budowę. Dzięki DFG dalej będzie możliwe finansowanie budowy pieniędzmi klientów, ale będą oni lepiej chronieni. I w razie upadku dewelopera nie będą skazani np. na samodzielne wykańczanie szkieletu budynku czy zabudowę dziury w ziemi. Dostaną z powrotem wszystkie wpłacone pieniądze. To najważniejsza zmiana.
Obecnie kończy się kolejny etap konsultacji. Co z nich wynika?
Ministerstwa dobrze oceniają projekt, natomiast branża deweloperska wypowiada się o nim krytycznie w mediach. Konsultacje pokazały, że możliwy jest kompromis z każdej strony. Mam wrażenie, że branża wybiórczo przeczytała projekt, pomijając uzasadnienie czy ocenę skutków regulacji.
Jakiś przykład?
Deweloperzy uważali, że będą musieli co roku płacić 2 mld zł na DFG. To nieprawda, co wyjaśniliśmy w toku konsultacji. To przekonanie wynikało z tego, że oszacowali wartość rynku na 40 mld zł i pomnożyli to przez 5 proc., czyli maksymalną stawkę, którą trzeba by wpłacać na DFG. Ale w ocenie skutków regulacji znajduje się wyjaśnienie, że stawki będą dużo niższe: 1 proc. lub nawet mniej. Co roku do DFG ma wpływać 135 mln zł. To wystarczy na wypłatę, gdyby w ciągu pięciu lat upadł jeden duży deweloper i dwóch małych. Ale nigdzie nie ma tam mowy o 2 mld zł. To bardzo wybiórcze podejście deweloperów do problemu. Rynek deweloperski to rynek kilkudziesięciomiliardowy, czyli jest wart tyle, ile sporej wielkości bank. Mimo to wciąż konsument jest na nim tylko umiarkowanie chroniony. Chcę to zmienić, aby nabywca był całkowicie bezpieczny.
Chcę zwrócić uwagę czytelników na jeszcze jeden problem. Obecnie trzypokojowe mieszkanie w Warszawie na rynku pierwotnym coraz trudniej kupić za mniej niż równowartość 100 tys. euro. Często wykańczamy je z własnych oszczędności. Problem może być wtedy, gdy nasz deweloper prowadzi rachunek powierniczy w tym samym banku, w którym mamy odłożone pieniądze, np. na urządzenie mieszkania. Gdy upadnie ten bank, to klient otrzyma łączny zwrot tylko do 100 tys. euro. Taką sumę obecnie gwarantują przepisy, mimo że ktoś kupił droższe mieszkanie i na koncie miał jeszcze oszczędności. To też zmieniamy. „Nadwyżka” – ponad 100 tys. euro – również będzie zwracana, gdy upadnie bank. Nowa ustawa będzie chronić nabywców mieszkań na rynku pierwotnym, gdy upadnie nie tylko deweloper, ale i bank.
Jakie jeszcze zastrzeżenia mają deweloperzy?
Wskazują na konieczność wyjaśnienia pojęć, takich jak „istotna wada”. A przecież to pojęcie już funkcjonuje w kodeksie cywilnym, przy rękojmi. Jest też linia orzecznicza sądów. Deweloperzy mylnie interpretują przepisy nowej ustawy, szukają problemów tam, gdzie ich nie ma. A przecież są w branży i wiedzą, na co skarżą się konsumenci. Czytam w mediach wypowiedzi przedstawicieli branży o tym, że dzięki UOKiK, jak ktoś będzie miał zarysowaną szybę, to będzie mógł bezkarnie zrezygnować z mieszkania, a deweloper „straci” kilkaset tysięcy złotych. A przecież dobrze wiedzą, że orzecznictwo jest takie, że rysa na szybie nie jest wadą istotną. Chodzi o takie wady, które uniemożliwiają korzystanie z danej rzeczy. Branża deweloperska podchodzi do tych rozwiązań z taką retoryką, jakby teraz było idealnie i nie było potrzeby wprowadzania zmian. Natomiast jej zdaniem nowelizacja spowoduje masowe upadłości deweloperów.
Że ustawa „położy branżę”?
Albo że deweloperzy przestaną budować, bo będzie superdrogo. Ustawa nie zaszkodzi branży. Gdyby deweloperzy dokładnie przeczytali ocenę skutków regulacji, to zobaczyliby, że przy 100 tys. mieszkań w budowie składka na DFG to będzie średnio ok. 1350 zł. Nawet jeżeli okazałoby się, że będzie trochę wyższa, to moim zdaniem jest to niska cena za pełne bezpieczeństwo. Większą różnicę w cenie stosują sami deweloperzy, np. między mieszkaniem na pierwszym a trzecim piętrze. Więc mówienie, że zmiana spowoduje odczuwalny wzrost cen, jest nieprawdziwe i nierzetelne. Mam nadzieję, że po konsultacjach ta retoryka się zmieni. Z nieoficjalnych informacji wynika, że rentowność sektora do najniższych nie należy, marże deweloperów są wysokie. Nie mam dokładnych wyliczeń, ale są to raczej zyski rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych za lokal. Więc składka na DFG – około 1–2 tys. zł – nie spowoduje, że branża popadnie w kłopoty. To raczej szukanie pretekstu do krytykowania ustawy. Ceny podnoszą wahania popytu i podaży. Zresztą przy ostatniej dużej nowelizacji z 2011 r. według deweloperów też miał być armagedon, a okazało się, że przed jej wejściem w życie zaoferowano więcej mieszkań – jeszcze jako dziury w ziemi – aby zdążyć przed nowymi przepisami.
Dlaczego na tym rynku konsumenci potrzebują szczególnej ochrony?
Dla wielu mieszkanie to najpoważniejszy wydatek w życiu. Wymaga wielu lat oszczędzania lub też odziedziczenia poważnych sum. Może tylko wykształcenie jest porównywalnie drogie, ale tu koszt rozciągnięty jest na wiele lat. Jeśli upadnie bank, to klienci szybko dostają zwrot. A jak upadnie deweloper, to w przypadku typowych otwartych rachunków, których jest najwięcej, nabywca „dostaje” rozpoczętą budowę oraz część tych pieniędzy, które nie zostały jeszcze wypłacone deweloperowi. I musi sam zadbać o to, jak dokończyć budowę. To tak jakby ktoś zamówił samochód z fabryki, która po jakimś czasie bankrutuje, i słyszy, że może wyjechać nowym autem, jeżeli sam zamontuje silnik. Czy deweloperzy chcieliby tak kupować samochody?
Ale i dla dewelopera jest to ryzykowna inwestycja. I stąd biorą się upadłości.
Podnoszony jest często argument odwrotny, że od dawna żaden deweloper nie upadł. Po pierwsze, w 2017 r. upadło pięciu deweloperów, a po drugie, w sektorze bankowym też nie mieliśmy przez wiele lat dużego bankructwa. Między Bankiem Staropolskim a SK Bankiem nie mieliśmy upadłości przez kilkanaście lat. Można by więc spytać, po co w tych latach był potrzebny Bankowy Fundusz Gwaranskoro tylko gromadził pieniądze i opłacał pracowników. Ale system gwarancyjny jest zabezpieczeniem na czas gorszej koniunktury. Na szczęście rynek deweloperski jest u nas rozdrobniony. Ci więksi deweloperzy oddają rocznie 2 do 3 tys. mieszkań. Więc upadłość takiej firmy nie grozi zachwianiem całego systemu, jak np. dużego banku.
Skąd w takim razie zawarte w ocenie skutków regulacji projektu wyliczenia, że w ciągu 5 lat może upaść jeden duży i dwóch małych deweloperów? I co, jeśli upadnie więcej?
To szacunki. Prędzej czy później do upadłości dojdzie, pytanie tylko – kiedy? Im dłużej nie będzie upadłości, tym będzie więcej funduszy i być może składki spadną. A jak nie, to trzeba będzie je podnieść. Ale to wciąż nie będą olbrzymie sumy. Zawsze bezpieczeństwo trochę kosztuje. Jak jedzie się na wycieczkę, to trzeba zapłacić 15 zł za ubezpieczenie. Ale komfort psychiczny jest większy niż wtedy, kiedy słyszeliśmy, że tłumy Polaków koczowały w Egipcie, ponieważ biuro podróży upadło i nie miał ich kto sprowadzić. Klient biura podróży nie powinien mieć lepszej ochrony niż klient dewelopera.