Na rynku wynajmu nieruchomości obserwujemy nawet spadek czynszów w nowych rynkowych ofertach. Nie oznacza to jednak, że inwestowanie w nieruchomości pod wynajem stanie się nieopłacalne, podobnie jak wcześniej stało się to z akcjami giełdowych spółek, potem jednostek uczestnictwa w funduszach inwestycyjnych, a obecnie także z lokatami bankowymi.

Mała podaż, duży popyt

Jak na każdym innym rynku, także na rynku nieruchomości kształtowanie się cen najmu jest konsekwencją gry między podażą a popytem. Łatwiejsza do oszacowania jest tendencja podażowa. Rynek nieruchomości w Polsce jest wciąż płytki, kryzys wstrzymał inwestycje, a nawet gdyby nastąpił gwałtowny wzrost popytu, to na nasycenie rynku kolejnymi ofertami potrzeba dwóch, trzech lat, co oznacza, że stan równowagi osiągnie się głównie przez wahania cenowe.

Gdy gospodarka dynamicznie się rozwijała i wielkie metropolie przyciągały ofertami pracy specjalistów z całej Polski, o których potencjalni pracodawcy konkurowali atrakcyjnymi ofertami wynagrodzeń, ci naturalni kandydaci na najemców byli w stanie błyskawicznie sięgać po każdą nową ofertę i godzili się na wysokie stawki czynszu. Jedynym czynnikiem hamującym jeszcze bardziej dynamiczny wzrost stawek najmu była duża dostępność kredytów hipotecznych. Skutkowało to krótkimi terminami najmu, gdyż lokatorzy szybko decydowali się na finansowanie z takiego kredytu własnej inwestycji mieszkaniowej.

Ważne!

Kryzys spowoduje, że na rynek trafią mieszkania, których właściciele mają kłopoty ze spłatą kredytów hipotecznych

Tendencje w czasach kryzysu

Obecnie wszystkie te tendencje odwróciły się. Kredyty hipoteczne są niedostępne. Pracodawcy zaś rozpoczęli proces dostosowywania poziomu płac do stanu kryzysowego. Jak łatwo przewidzieć, najdrożej opłacani specjaliści będą zastępowani przez nowych, znacznie niżej wynagradzanych pracowników lub zmuszani do zgody na obniżkę swoich wynagrodzeń. W konsekwencji znacząco spadnie siła nabywcza potencjalnych najemców, co musi prowadzić do spadku stawek najmu. Jednak nie gwałtownego, bo w tym przypadku płytkość rynku wpłynie na wahnięcie cenowe pozytywnie, czyli hamująco.

Można oczekiwać, że największy spadek dotknie segmentu mieszkań średnich, dwupokojowych o powierzchni 40-60 mkw. Małe mieszkania, ze względu na stawki najmu, staną się jeszcze bardziej poszukiwane niż obecnie. To samo dotyczy mieszkań dużych, które mogą być wynajmowane przez kilku lokatorów jednocześnie, a taki wariant jest popularną na rynku alternatywą dla samodzielnych kawalerek.

Wskutek kryzysu finansowego na rynek trafi dużo nowych mieszkań, których właściciele mają lub będą mieli kłopoty ze spłatą kredytów hipotecznych. Jedni sami oddadzą je na wynajem, przeprowadzając się do tańszych wynajmowanych lokali, by w ten sposób ratować płynność. Inni znajdą się w takiej sytuacji po windykowaniu lokalu przez bank, który z braku popytu na rynku sprzedaży może przeznaczyć lokal na wynajem.

Każdy, kto zdecyduje się zainwestować swój kapitał w nieruchomość z myślą o uzyskiwaniu przychodów z najmu, musi patrzeć nie tylko na aktualne tendencje na rynku, lecz także prognozować jego zachowanie w całym okresie trwania inwestycji. Dotyczy to zarówno samej ceny nabywanej nieruchomości, jak i stawek czynszu.

Zmienią się ceny mieszkań

Kłopoty ze spłatą kredytów hipotecznych sprawią, że do sprzedaży na rynku wtórnym trafi dużo mieszkań, zwłaszcza najdroższych - apartamentów o znacznej powierzchni. Można oczekiwać, że ich ceny spadną, a zakup stanie się atrakcyjny.

Jednocześnie wskutek wzrostu popytu i niewielkiej oferty, powinny podrożeć, zwłaszcza na rynku wtórnym, ceny mieszkań najmniejszych.

W razie zakupu domu lub mieszkania, które liczą już co najmniej pięć lat, na rynku wtórnym inwestycję w nieruchomość z przeznaczeniem pod wynajem można rozpatrywać w horyzoncie od lat dziesięciu do kilkudziesięciu. Wynika to z przepisów podatkowych, które w takim przypadku pozwalają zastosować do amortyzacji stawkę roczną nawet 10 proc., zamiast standardowej 1,5-proc., a więc w praktyce skrócić amortyzację do minimum dziesięciu lat.

W takim przypadku można nawet kalkulować skredytowanie zakupu, zwłaszcza małego i niedrogiego mieszkania nawet w 80-90 proc. w taki sposób, by spłaty rat kredytowych w całości pokrywał przychód z najmu, co dodatkowo przemawia za inwestowaniem w kawalerki.